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市区高价楼盘撑得牢吗
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http://www.cnestate.com 摘自 杭州日报 2001/11/1
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细心的读者可能会发现，近期一个位于体育场路上的楼盘准现房开盘时，打出了10套优惠房9折—9．2折的广告，虽然这可能只是开发商的一种营销手段，优惠的房子也没几套，但在目前这个打9．9折都要找老总签名的“牛市”中，至少传递了一丝讯息：是不是一部分市区的高价房已经开始屏不牢了？
从1999年下半年开始，杭城楼市涨声一片，根据有关部门的统计，2000年杭州住宅新盘价格涨幅达到700元／平方米，而今年上半年的数据则显示商品房销售价格相比去年同期上涨了6．8％。由于杭城房价基数在连年上涨下本来就较大，再加上如此大的涨幅，使杭州商品住宅价格大大提高，导致高价房的比例也居高不下。根据泛城研究及开发顾问的统计，杭州商品住宅平均价格已然达到4000－4500元／平方米的水平，而其中单价在5500元／平方米以上的楼盘的供应比例已接近40％。
杭州楼价快速上涨最直接的原因，是目前供应与需求比例的严重失调，杭州市民追涨不追跌的心理与强大的购房需求潜力的有效释放，更促成了2000年以来杭州商品住宅市场的空前火爆。但值得注意的是，在杭州房地产大势良好的情况下，是否所有类型的物业都是供不应求，销售良好呢？在此我们对杭城均价在5500元／平方米以上的楼盘进行了分析与研究，希望借此能凸现高价楼市的危机与机会点，最终为杭州房地产市场的良性发展提供参考。
【观点之一】高价物业供大于求
根据我们的统计，2000年后上市的5500元／平方米以上的高价楼盘数量达到27个，规划总建筑面积125万平方米，总供应套数在6500套左右。而据调查，总价在75万元以上的高价住宅的选择比例仅在5％左右（别墅类型除外）。以去年杭州市统计局发布的年登记销售面积250万平方米为基数测算，杭城每年的高档楼盘的年需求量应在250×5％＝12．5万平方米。参照2000年到现在的高档楼盘的供应量125万平方米，供需比例已超过5∶1。如此严重的供需矛盾必然会对今后高价住宅的消化产生重大影响，目前市场上某些高档楼盘的滞销已然可说明这方面的问题。
【观点之二】高房价不等于高品质
由于杭城本身土地的稀缺性，导致了土地市场的供不应求，也促成了土地价格的不断上涨，这从杭州近年上市的高档物业中地价占房价的比例达到40－50％甚至过半中可见一斑。高地价带来的直接后果是这些地块上的房价居高难下，但在高价的背景下购房者对于住宅的品质也有了更高的要求，而高房价的真实价值确实与价格相当吗？这正是目前杭州不少开发商的软肋。综观杭城的高价物业，其环境配套、建筑材料、户型结构以及住宅的科技含量相比深圳、上海等城市的同类物业都存在不小的差距，也就是说，房价上去了，但作为其价值基础的产品本身并没有太大的进步。这是很危险的一件事，一旦供求比例发生变化，购房者又越来越理性和成熟，其前景也就不言而喻了。
【观点之三】城郊别墅分流高档客源
目前杭州市场上高价楼盘主要集中于市中心，由于土地成本的原因，楼盘本身容积率较高，建筑形态以小高层、高层为主。在进行楼盘规划的时候，众多房产商都遇到的一个问题是中小户型在高层板式建筑中设计较为困难，无法兼顾得房率、通风、采光等环节，因此大户型几乎成了惟一的选择。以杭州单价在5500元／平方米以上的楼盘为例，户型主要集中在140－200平方米，总价集中在80万元—110万元／套。从需求的角度讲，单价决定客户层次，总价决定客源数量。单价5500元／平方米的标准已使目标客源处于金字塔上层，再加上大面积带来的高总价，直接造成目标客源数量的进一步缩小，这就使得有效需求相对供应量而言明显稀少。
另一个不得不提的因素是郊区别墅市场的兴起，在银湖开发区的大部分别墅主力总价定位在80万元—120万元／套，恰好与市中心的高档物业价格相当，而别墅的目标客源与市中心的高档楼盘的客户也存在重叠，购房者肯定会根据自己的个性和需求在市中心高档公寓和城郊别墅间作一比较和选择。别墅市场必将对高档楼盘客源产生分流，进一步造成市中心高档物业的消化困难。
当然，高品质的市区高档楼盘永远是有市场的，这从白马公寓超过70％的销售率，面向西湖文化广场的房子全部售完和金都华庭每月几十套的销售成绩中都可看出。主要的危机，会出现在那些纯以地段为卖点、没有高附加值的楼盘上。目前一些精巧合理的电梯小户型开始在次市中心的一些新楼盘中出现，这对市区高档高层住宅应是一个启发。缩小户型，降低总价以争取更多的潜在客户；提高品质，增加楼盘的附加值以圈定客户。惟有如此，才能在以后的楼市中屏牢价格甚至实现稳中有升。
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