•  
    长沙楼市步入新循环

    http://www.cnestate.com　 摘自　　中国房地产报　 2002/6/7
    　　在近日举行的2002年长沙春季房交会期间，本报湖南记者站联合湖南信保投资咨询有限公司对参加房交会的消费者进行了随机的问卷调查。通过分析发现，长沙房地产业正在步入新一轮的循环周期。
    　　
    　　购房能力偏低　按揭意识增强
    　　根据问卷调查，在家庭收入这个决定购买力水平高低的因素上，有13．6％的家庭月收入在1000元以下，44．6％的家庭月收入在1000元～2000元之间26．6％的家庭月收入在2000元～3000元之间，家庭月收入在3000元～5000元之间的占10％，家庭月收入在5000元～10，000元之间和在10，000元以上的分别占3．7％和1．8％。与去年冬交会市场调查的数据相比，家庭月收入在1000元～3000元间同比增长14．2％，月收入在5000元以上者同比下降7．5％。这对购买能力较低的多数消费者来说目前长沙市商品房价格水平仍显偏高。
    　　
    　　在“购房目的”调查一项中，绝大多数购房者考虑的是满足居住和改善居住条件其人群比例分别为50．2％和40％，而出于“投资”、“为他人购房”的比例分别为7．8％、1．9％。据了解目前有过半数的长沙市民住房还很拥挤部分居民甚至居无定所长沙房地产市场仍蕴藏着巨大的潜在需求。调查还发现，在35岁～50岁之间储蓄存款10万元以上的消费者已开始注重购房的投资功能。
    　　
    　　据悉长沙消费者可承受的房价总额在15万元左右，而对于如何付款选择“银行按揭”的人数大幅上升，达75．6％选择“一次性付款”的人数仅占24．4％。从年龄构成看，25岁～40岁阶段的消费者比40岁以上的消费者更倾向于“银行按揭”。这一方面说明，中青年消费者已完全具有适度超前的消费意识，另一方面也说明银行住房信贷已充分深入人心，住房消费观念开始逐步与国际接轨。
    　　
    　　环境成为首选　区域选择均匀
    　　对于“购房者首选要素”这一项，31．3％的消费者选择小区环境及绿化21．3％的消费者选择交通是否便利，其次为地段（占14．8％）、价格（占13．7％）、社区配套（占12．3％）。这表明，“小区环境及绿化”已成为消费者购房的首选要素，居民的环保意识、健康意识及对美的注重在逐步加强“美丽家园”、“亲情家园”及“人文家园”正在构架消费者的“理想家园”。
    　　
    　　在问及“购房选择区域”时，选择市内五区居住的人群比例分布较为均匀市郊周边县镇的选择比例也达3．7％．这说明随着城市中心的不断外延和路网改造的全力推进，越来越多的购房者已不再受地域限制，购房开始进入全区域的选择，城市周边板块也已涌动出地产商机。
    　
    　　中等户型为主　多层较受青睐
    　　在回答“打算购买多大面积的房子”这一问题时，34．8％的消费者将选择81平方米～100平方米的房子31．6％的消费者将选择101平方米～120平方米的房子，选择121平方米～160平方米和60平方米～80平方米的分别占15．8％和12．3％，选择60平方米以下、160平方米以上的仅分别为3．7％、2．2％。由此可见受收入等因素的制约，长沙消费者倾向于选择100平方米左右的中等户型，而160平方米以上的大户型少有人问津。此外，80平方米以下的小户型日渐走俏，选择此种小面积住宅的消费者主要为20岁～30岁年龄段的初期创业者及一些小公司的架构者，另有部分为60岁以上的老年消费者，他们积蓄不多且住家人口较少（多为2口之家），80平方米以下的小户型恰好能满足其住家的需求。
    　　
    　　而对户型的选择，80平方米～120平方米的二房二厅、三房二厅最受欢迎。调查发现受商品房高单价、大面积、高总价的价格因素的影响，消费者的目光已从150平方米以上的“大而全”的户型转向更实用、更经济的“小而全”的精巧户型。
    　　
    　　对楼型的选择上，57．9％的人选择“多层带电梯”，有36％的人选择“多层不带电梯”，而选择“高层带电梯”的只有6％，这表明，多层带电梯的楼型业已成为市场需求的主流产品，而多层不带电梯的楼型由于物业管理费用较低（约0．5元／平方米·月）也在受到中低收入家庭群体的喜爱。
    　　
    　　新房主导市场　传媒吸引眼球
    　　在被调查对象中，有81．2％的消费者希望通过购买新房来满足目前的住房需求，同期对比增长36．2％，而希望买二手房的仅为18．8％。二手房由于价格相对低廉且所处地段位置大多较好，因而受到家庭收入水平较低者及一些拆迁临时过渡户的青睐．而新商品房在户型设计、社区配套、物业管理、小区规划等方面有着二手房无可比拟的优越性，因而商品房仍是房地产市场的主导产品。
    　　
    　　问及“通过何种渠道了解购房信息”，选择“报纸广告”和“电视广告”的比例明显高于其他渠道，分别为30．2％和25．1％直接到开发商售楼部的为20．4％，通过“网络”了解购房信息的为10．9％，通过其他渠道（如路牌广告、灯箱广告、车身广告、发放海报）了解购房信息者仅为13．3％。
    　　
    　　湖南信保投资咨询有限公司总经理林凯旋先生认为按国际通例住宅价格与一般家庭年收入之比应保持在3：1至6：1之间，超过6：1就难以形成有效需求。由于近年来企业的不景气，下岗人数增多，市场生意难做，居民即期收入较低且预期支出较大等因素，长沙市住宅价格与居民的家庭年收入比一般都在10：1以上，甚至超过了20：1，致使一些买得起房的不需要买房，而渴求住房的又买不起房。此外房地产开发建设在产品定位、产品结构、户型结构、成本结构存在着某些错位现象，市场出现了一批“叫好不叫座”的积压空置楼盘形成了高需求冷市场的被动局面。
    　　
    　　那么，长沙房地产市场在由买方市场向卖方市场过渡的过程中开发商如何建造老百姓需要的、住得起的好房子﹖业内人士指出在项目开发之前，开发商应对项目所处地块、周边楼盘情况作周密的分析及全面的市场调查，找准目标客源，以市场需求为导向，避免一哄而上，重复上马。