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    杭州开发旅游房产不追风

    http://www.cnestate.com　 摘自　　中国楼市　 2002/6/7
    　　近来旅游房产成为房地产业界的焦点话题，短短几个月的时间内，杭州、海南、北京相继召开了三场以旅游房地产为主题的业界论坛。而在此表象的背后，各类“旅游房产”项目在各地也蓄势待发。对此，有关专家指出，发展旅游房地产必须坚持积极审慎的态度，全面分析城市资源。旅游景观房产的发展主要依托于三大支点：一是适合旅游景观房产的旅游资源的具备。目前国际上旅游景观房产的兴旺地必然具有优良的海、湖、山等自然景观资源；二是旅游业的成熟，旅游景观房产的开发才有可能；三是具备一个相当层次的消费群体。旅游景观房产是旅游业和房地产业发展到一定程度的产物，它所对应的市场是一个有相当承载能力的消费群。可见，并不是每以一个城市都具备发展旅游房产的条件，日前，记者奔赴旅游房产日趋成熟的杭州，透视杭州旅游房产的兴起于发展，为全国旅游房产的发展展现一个参考版本。

    　　“九五”期间，杭州提出了“住在杭州”、“游在杭州”的口号，极大地提升了杭州这座历史文化名城的城市形象。日前，有关专家学者指出，随着各大中城市间竞争力的增强，单纯的“住”和“游”，已经不能吸引更多人扎根杭州，房地产业和旅游产业亟需找到新的突破口，整合两者之间的资源优势。

    　　以住带游的旅游房产应运而生
    　　近几年来旅游市场竞争日趋激烈，使杭州旅游业的发展在一定的程度上面临着困难和不足。其最明显的特点即——杭州旅游在全国、全省的地位在下降，发展形势严峻。根据有关方面的分析，一是国内外游客增长不快，市区的增长速度主要靠之江度假区和几个重要的景点。核心景区的游客在“九五”期间实际上下降了，国内游客的增长速度低于全国、全省水平，杭州旅游业占全省的份额不断缩小。二是境外游客逗留时间短，消费水平比较低，2000年境外游客人均在杭逗留2.15天，短于1995年的2.19天，居全国28个旅游城市的第16位；人均消费414美元，居12位。

    　　旅游是一个综合性产业，它的发展关联着20多个行业的发展。以单一观光为主的低层次旅游内涵已经被开发殆尽了，杭州要保持旅游的优势地位，达到既定的发展目标就必须挖掘关联产业的潜力。吃、喝、玩、乐都离不开消费场所，要客人长时间消费，就要延长客人的停留时间，停留的时间长了，游客相应的消费量才会上去，而要让客人留下来，就必须发展较高层次的旅游业。于是旅游与房产相结合的旅游景观房产的发展需求日显迫切，旅游景观房产已成为杭州发展旅游业的重要切入点。

    　　房地产业的突破口首选旅游房产
    　　有关资料显示，杭州的房地产发展大致可以分为三个阶段。第一阶段从90年代初到1996年，杭州市区房地产业刚刚起步，对经济的拉动作用并不明显。其增长速度比全市区固定资产的增长速度要慢，变化幅度也要小。第二阶段从1997年到1999年，这是市区房地产开始成熟走向规模的阶段，由于受内需不足的影响，房地产市场同样呈现需求疲软的特征。在这一阶段，市区全社会固定资产投资和市区房地产开发的增长率都明显下降，但是房地产业的增长率下降幅度要大于全社会固定资产投资的幅度，说明房地产业已经开始在杭州的经济发展中占据一个先导性的地位。第三阶段是从1999年末到现在，在这个阶段市区房地产业开始回升，其向上增长幅度快于市区全社会固定资产增长幅度，从一定程度上可以认为市区经济的回暖与市区房地产市场的成熟有着紧密的联系。有关人士分析，杭州市区的房地产开发在十五期间将保持21％的增长率，比市区固定资产投资的增长率高一个百分点。市区房地产业在未来五年将一直保持供给旺盛的状态。估计在即将到来的这个房地产市场回升的黄金时期，投资在保持总量持续增长的前提下，产品的开发趋向于向多元化、高层次的方向发展。而房地产业在向高档次产品结构的转变中，旅游景观房产将是适合杭州各个方面特点的一个最优选择。

    　　发展旅游房产软硬件俱备
    　　杭州是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，中国七大古都之一；一向以“鱼米之乡”、“丝绸之府”、“文化之邦”、“茶叶之都”、“旅游圣地”的美称享誉世界，曾被马可·波罗赞叹为″世界上最美丽的华贵之城″。“九五”期间，杭州提出了“游在杭州”的口号，要将杭州建设成为国际性风景旅游城市。

    　　杭州旅游产品不断丰富，从观光旅游“一支独秀”向与度假、会展、文化游等结合；各个县市也自己开发了一批特色旅游产品。操作机制不断完善，从原来政府独家经营向以政府主导，国资、民资、外资多元投入发展旅游的经营局面转变。旅游环境不断优化，随着杭州新市区的确定，城市化推进速度的加快，旅游交通等一大批与旅游业相配套的基础设施项目开始落实，城市面貌日新月异，综合服务能力明显加强。特别是以“一绕、三线、三连、四大接口”为骨架的全市1个半小时公路交通圈的建设，可以使杭州全市任何一个景点之间的路程都在1个半小时之内，真正使杭州的旅游交通做到快速、畅通、舒适、安全。

    　　杭州丰富的旅游资源、人文景观以及趋向成熟的旅游市场都为在杭州发展旅游旅游景观房产奠定了坚固基础，为旅游旅游景观房产的开发准备了依附的题材，而一个成熟的旅游市场则保证了旅游旅游景观房产作为一个特定产品所需要的发展土壤。

    　　发展旅游房产动力充足
    　　根据有关资料及相关研究，预计杭州旅游景观房产的消费群体大致由三个部分构成：1）境外游客、专家、访问学者；2）来自国内其他省市的消费者；3）杭州本市的消费者。

    　　在境外市场，根据国际旅游业发展的规律来分析，人均GDP达到100美元，国内旅游就会兴旺；达到3000美元，就会到周边国家旅游，达到5000美元就会周游世界。到杭州来旅游的客源必然是来自人均GDP在3000美元以上的国家，这个标准大多数发达国家、发展中国家和部分第三世界的国家都可以达到，可见国际市场的巨大。也正是这个巨大的国际市场同时也孕育着旅游景观房产的潜在消费群。随着中国WTO的加入，境外游客到中国旅游的人次将成上升趋势，对旅游酒店、旅馆等都会产生相当程度上的刺激，在这种背景下发展分时度假和时权酒店大有市场；杭州要成为国际性大都市，在未来除了旅游业会快速发展以外，会展业也会逐渐成熟，在国际性的风景旅游城市召开世界性的峰会已经成为这个时代的一种时尚，越来越多的政府要员、国外专家和学术精英将云集杭州，而他们的来到也将带动这个城市旅游业的发展，同时可以发现，在知识经济时代这个群体是一个收费比较高、有相当消费品位消费群，这正是杭州旅游景观房产可以挖掘的对象。除了针对作短暂停留而开发的分时度假以外，可以开发一些旅游景观房产的度假村和休闲别墅群，当然还可以与之配套开发一些高尔夫球场等配套的娱乐设施，让他们住下来。

    　　人民消费承受能力的提高也就使得旅游景观房产这种消费层次较高的消费选择成为可能。杭州发展旅游景观房产在全国这个大环境中才有市场。更重要的一点就是杭州在区域经济中的城市定位。中国未来最有发展前途的城市群是长江三角洲城市群，在这个城市群中上海是增长极、杭州和南京分别地处两翼是区域副中心。杭州主要是服务业，“住在杭州”口号的提出，更是明确了杭州在这个城市群中的居住功能。将来，随着区域一体化的推进，这一特点将更加突出。而高速公路网络的完善，特别是杭州到上海磁悬浮列车的通车，杭州将成为上海的后花园，更多上海人将住在杭州。原本在拥挤的城市中逃出来的上海消费者当然会更倾向于“房在景中”的旅游景观房产。针对这个消费群，除了一些小别墅以外，也可以有选择的在自然景观较好，交通设施方便的地段开发一批旅游景观房产适应来自上海的上班族和周末度假人群的需要。

    　　在本省市场，浙江是中国个私经济最发达的省，有关资料显示，经过二十年的积累，现在浙江民间资本已经达到3500亿元。这就保证了在浙江这样一个具有广阔投资空间的地区开发旅游景观房产的风险比较小。富裕的浙江人已经具备对旅游景观房产的承受能力。

    　　杭州本市的消费者也不容忽视。杭州新市区调整以后，市区面积从原来683平方公里扩展到3068平方公里，人口从原来179.18万人扩大到372.55万人，综合经济实力大大提高。2000年杭州的国内生产总值达到1382.56亿元，在全国省会城市第2位，15个副省级城市中排在第3位，按当年汇率计算，全市人均GDP突破22300元，其中市区为28000元。杭州城市总体经济的发展和城市生活水平以及居民消费能力的提高都说明旅游景观房产在杭州居民中具有一定的市场。