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    西区外销公寓二轮热启动

    http://www.cnestate.com　 摘自　　精品购物指南 　 2002/6/7
    　　近期以来，一向是内销毛坯房一统天下的西区市场突然“冒”出好几个外销精装公寓项目——世纪金源国际公寓、锋尚、中关嘉园，除此之外，还有早已亮相的北京印象、下月即将开盘的万泉新新家园三期外销精装公寓。这是继1996-1999年华澳中心、紫竹花园、美林花园及科技会展中心后西区又一轮外销精装公寓开发热潮。为什么时隔几年，此热潮会再次出现？准备在西区置业的购房人能从中“嗅”出什么信息？为此，记者专门走访了美林花园副总经理杨杰、威格斯国际物业顾问（中国）公司北京区总经理李忠、伟业顾问市场研究中心主任李雪妍等业内专家及部分项目。

    　　外销的意义已不限于准许向“老外”租售

    　　在西区，外销=高品质物业
    　　在人们的传统认识中，内销与外销的最大不同是外销物业可以租售给外籍人士。于是，面对西区新增的外销公寓，许多人首先要问的一个问题就是“西区有那么多‘老外’吗？”

    　　记者从中关村外商投资企业协会了解到，“村儿”内外商投资企业至少有千余家，但据已在中关村成功策划过多个项目的威格斯国际物业顾问（中国）有限公司北京区总经理李忠先生分析，其中大多属决心本土化的企业，外籍雇员很少；众多高校中的外籍教师和学生因可在学校内解决居住问题，所以在校外租住公寓的也并不多。前一段许多“老外”排队到华清嘉园租房，也是由于语言学院对外籍教师公寓改造出现的特殊情况。应该讲，比起东区，西区的“老外”数量要少得多，租住公寓者就更少了。

    　　曾经历过第一轮外销公寓开发热潮的美林花园副总经理杨杰介绍，当初华澳、紫竹、美林等项目确实是借助香格里拉饭店的氛围开发的真正外销物业。现在，随着内外销并轨呼声渐高和进一步推进，内外销间的差距将越来越小。二者的土地出让金早已没有差别，只是外销项目在安防、管理上要更到位并要经安全部门审核，而且可以在境外销售。“精装外销公寓”对于西区市场来讲，更大程度上是高品质物业的同义词。

    　　精装外销公寓第二轮热潮因何到来？

    　　精装外销公寓第二轮热潮为何近期到来？经过采访调查，记者将原因总结为三：

    　　1． 西区的人气已积累到一定程度。
    　　西区拥有三个重量级功能区——中关村、金融街和三里河国家办公区，是东南西北几个城区中最多的，近一年来中关村和金融街快速发展，西区的人文环境品质大大提升；四五环等路网的完善和绿化隔离带的建设使得西区的交通环境和自然环境优势彰显。

    　　2． 有西部情结的高端买家已积累到一定程度。
    　　西区拥有三个重量级功能区——中关村、金融街和三里河国家办公区，是东南西北几个城区中最多的，近一年来中关村和金融街的快速发展，为西区高端买家产生提供了条件。

    　　去年年底，万通东方策略对海淀区作过的一次调查表示：海淀区就业人口平均年收入遥遥领先于其他各个城区（八个城区中），而且2000年就业人口平均年收入增加16%。出现上述情况的主要原因在于很大比例的海淀区就业人口所从事的职业技术含量高，其报酬也相对较高。威格斯国际物业顾问（中国）有限公司北京区总经理李忠的话形容，就是近两年来东西城分工明确，东边侧重商务，西边侧重高科技和办公，但消费档次和物业档次却是日益趋同。

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    　　伟业顾问曾对购房人作过一次调查，发现其中西区的忠诚型买家是最多的，他们大多曾学习、工作在西区，对西区有着特殊的情结。

    　　美林花园副总经理杨杰回忆当初第一轮外销公寓热卖的情形，西区第一个外销精装项目华澳一期1996年8月开盘时，开盘第一天，总价款均在200万以上的房子就被认购出20套；美林花园2000年5月1个月即销售出总价款至少150万的房子70套。到中期，尽管有世纪城、美丽园热销，美林的销售仍未受到影响。这些，都说明西区对好房子的需求很有潜力。此后，西区一直以中档物业为主，现在，正是这些高端买家又积累到一定程度的时候。

    　　世纪城等项目在前期物业的销售过程中，也明显感觉到部分客户对高品质物业的青睐。

    　　3． 西区的竞争也在升级。
    　　伟业顾问市场研究中心主任李雪妍认为，虽说总体来讲，西区的供求矛盾仍小于东区，但相对于其本身而言，近期新增及潜在的供应量无形中也让开发商感到了压力，而精装公寓势必使项目增加了竞争优势。

    　　基于以上原因，西区第二轮外销精装公寓热潮近期开始出现。

    　　投资西区高档公寓，买家卖家三思而行
    　　与东区浓郁的商务氛围相比，西区更适合居住；同时对中档物业的需求仍明显多过高档物业。基于此，专家们提醒开发商和购房人：
    　　
    　　1．高档公寓开发要保持一个合理的量，同时要有好配套。开发过多，会供过于求；缺少好配套，则没有吸引高档买家的条件。

    　　世纪城的外销公寓仅开发190套，且有五星级酒店和超大型SHOPPING MALL作配套；万泉新新家园三期公寓仅有150套，定位于顶级商务人士居住，除邀请世邦魏理仕进行物业管理外，还配备了一个西区最高档的会所，并由经营全球100多家俱乐部暨北京长安俱乐部的管理者CCA集团管理。

    　　2．西区物业更适合自住，出租市场不及东区。
    　　目前，西区出租较多且回报率较好的高档公寓有紫竹桥周边的华澳中心、紫竹花园，四道口的国兴家园，苏州桥的光大花园、新起点嘉园等项目（请参见表2）。但比起东区有些项目50%多的出租率，仍较为有限。在此，提醒广大购房人，如果以出租为目的购买高档公寓，一定要选择商务气氛相对浓郁的地区。在户型选择上，中小户型更好租；购买大户型，租户一般会用作商住，所以一定要考察项目的商住分离的设计情况，否则相互干扰，影响出租。