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    北京：旧房换新房缘何火不起来

    http://www.cnestate.com　 摘自　　北京青年报　 2002/6/10
    　　今年4月底，某房地产经纪公司推出“押旧买新、以房易房”业务，该公司的老总表示，看好旧房换新房的市场。时隔一个月，记者再次采访这位老总时，却被告知，由于种种原因，该公司不想继续开展此项业务了。其实，从2000年起，京城几大房地产中介企业就相继推出了“旧房换新房”的业务，该业务的名称从“押旧买新”，到“卖旧买新”，到“以旧换新”，到“置换二合一”，又到“以房易房”，经历了几个演变阶段，其实质均为“拿出旧房子，去买新房子”，但是，至今为止，没有一家房地产中介企业能够把这项业务做成功。那么，究竟是什么原因造成这项业务收效甚微、影响不大？“旧房换新房”到底有没有市场？
    　　
    　　■“押旧买新”缘何“夭折”
    　　“押旧买新”是房屋所有人通过房地产中介企业担保，将自有房屋设定为抵押物，并从银行获取贷款，用于购买新建商品房的一种个人住房融资业务。这是“旧房换新房”的最初模式。J房地产经纪公司在2000年9月，与农行西四支行合作，开展了此项业务。作为新鲜事物，“押旧买新”开设之初，引起了人们的关注。近千位房主对这项业务进行了咨询，几十户正式与该公司签订了包销旧房，并打算购置新建商品房。但是，此项业务很快冷落下来，一位从事“押旧买新”业务的经纪人称，主要是银行担心抵押的旧房在委托期卖不出去，银行会有资金风险，所以审批严格，放款速度慢，这使购房者对这项业务失去了兴趣。2001年6月，央行发布的《关于规范住房金融的通知》规定“商业银行发放个人住房抵押贷款，严禁对借款人发放‘零首付’个人住房贷款”。因为“押旧买新”有“零首付”之嫌，被紧急停办。
    　　
    　　■“旧换新”卷土重来，并未走多远
    　　2001年8月份，W房屋置换公司又推出了“以旧换新”。与押旧买新不同的是“以旧换新”不涉及银行放贷环节，房屋所有人只需将旧房通过房屋中介抵押给开发商，冲抵部分房款，与此同时，该项目开发商与中介公司签订委托代理合同，原房主的旧房由房屋中介在委托期内包销。
    　　
    　　当然，无论旧房是否在委托期内卖出，都与旧房房主无关，中介公司都会按合同约定为旧房房主支付新房的首付款的。据了解，该公司与华源新第、丰汇园、满庭芳园、望京新城、朝阳园二期等25个商品房项目签署了旧房换新房的协议，曾一度月销售业绩为8至10套。但是，很快这项业务又没了市场，症结主要在合作的开发企业。该公司的负责人解释了其中的原因：房地产中介公司通常要在三四个月后才把出售旧房的款项打到开发商的帐户，开发商认为回款速度很慢，而且不相信房地产中介企业的实力。
    　　
    　　■“旧房换新房”失去活力的原因
    　　“旧房换新房” 不断变革，始终未获成功，“置换二合一”、“以房易房”均以三四例成交的成绩，草草收场。记者在本周的采访中，了解到造成“旧房换新房”业务不成功的原因来自购房者、开发商和房子本身。
    　　
    　　旧房房主认为“旧换新”不划算
    　　即将退休的赵女士在市区有套两室一厅的已购公房，要她卖掉这套旧房，购买四环附近的一套新房，赵女士始终不愿意。赵女士说，换到新房子里，居住成本就加大了，全家人上班远了，还要自己掏一笔数目不小的物业管理费，另外，卖房的钱不够买新房的钱，要么花去自己养老的全部积蓄，要么贷款，每月负担就重了。
    　　
    　　一位房地产中介业内人士透露，房地产中介开展“旧换新”业务时，为了避免风险，保证利润最大化，往往把一套旧房的价值评估得非常低，事实上，旧房房主把这套房子正常出售，市场价会高许多。一些房主正是因为此种销售方式的透明度不高，而放弃了这种改善居住条件的机会。
    　　
    　　开发商不相信房产中介的实力
    　　采访中，不少房地产中介公司的负责人向记者提到，合作的开发商有顾虑。置业家园房地产经纪公司的杜为总经理认为，“旧房换新房”的市场空间并不大，开发商对此兴趣不高，他们认为这项业务做起来很麻烦，成交的可能性很小。此外，房地产中介公司同开发商在新房的售价上存在分歧。鑫尊房地产经纪公司的刘军总经理称，开发商对尾房的销售价格不予降价，使这些新房失去了吸引力。记者随即采访了望京某项目的相关负责人，问其是否愿意同房地产中介公司合作，销售尾房。该负责人称，有中介企业帮助消化尾房，固然好，但是，无法接受房产中介以五六折的价格销售该项目的房子。另外，这位负责人还认为目前房地产中介市场不太规范，无法相信房地产中介企业的信誉。
    　　
    　　旧房房主不愿购买期房、尾房和大户型的房子
    　　据了解，“旧房换新房”中的“新房”通常是期房或尾房。期房不能让旧房房主很快改善居住条件，而尾房都是些“边边角角”，位置不好的房子，旧房房主的选择余地小。置业家园房地产经纪公司的杜为总经理告诉记者，“旧换新”业务做得好坏，与房地产中介公司选择的商品房项目有很大关系。杜总称，该公司曾与丰台某项目合作，开展“旧房换新房”业务，但是这个项目的房子都是大户型的，旧房房主买这样一套房子，添钱比较多，再加上税费，整个房价同旧房房主的心理预期差距较大，所以，许多人不愿选择这项业务了。杜总认为，做“旧换新”业务，找中低房价的商品房项目合作，效果会好一些。