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    远郊房产，听起来很美

    http://www.cnestate.com　 摘自　　钱江晚报　 2002/6/10
    　　　大量的远郊公寓、排屋、别墅项目开始在杭州楼市推出，包括老余杭镇、闲林、三墩、勾庄、临平、星桥、萧山……更令人始料不及的是，对这些郊区项目，购房者依然热情高涨，下单速度之快似乎不像是在买楼。住到郊区，真的有那么大的吸引力吗？

    　　住到郊区可不可行
    　　远郊房产要真正成为楼市的支撑点，是否没有阻力？回答是否定的。
    　　对于那些想购房用于自住的购房群而言，真正居住到远郊并不是仅仅靠主观意愿就能够决定的，道路和市政配套的建立和完善是前提条件。杭州市的交通“33929”工程和余杭区“22318”基础设施建设工程的实施，将在一定程度上改善周边区域的交通条件，2003年后，购房者的出行将保持在30分钟的车程之内。但要享用这一便利的前提条件是你必须有车。

    　　交通和市政条件的改善是可以用时间来界定的，然而，区域内居住氛围的形成，却不是简单用时间就可以衡量的。闲林方向的别墅区，缺少居住氛围形成的首要条件———人口，更何况能够在这一区域内购房的，往往是市中心还有一套住宅的人群，住别墅本身就带有度假的性质，这一切都将影响配套设施特别是生活设施在短时间内的成熟。另一类在市区周边依赖小城镇配套的中低价楼盘，它们往往吸引的是一些工薪阶层。而对工薪阶层来说，平时上下班的便捷程度是至关重要的，在轨道交通的便捷还只是画饼的时候，要住在远郊，工作在市中心还是不现实的。

    　　一些远郊房产的开发商给你算了笔账，给了你美好的前景：远郊楼盘的价格低于市区，差价买一辆车绰绰有余，更何况购车也可以贷款。花同样的钱，可以享受到美丽的风景。听起来，这似乎是不错的主意，其实不然。

    　　首先，购车贷款的年限远低于住宅贷款，这就增加了每月还款的压力；其次，汽车的保险费、年检费、停车费、汽油费……每年也是一笔不小的开支，还不包括汽车的折旧费，毕竟汽车不是保值产品，这一点无法与住宅相比。因此，每年在汽车上的花费，要大于远郊住宅与市中心住宅差价的利息。

    　　投资回报到底高不高
    　　目前在远郊楼盘里下单的购房者中，许多是眼见住宅市场火爆，几年前买了房的投资者回报丰厚，受此影响而下单的，因此，这部分购房者买郊区房产更大程度上是为了投资。那么，远郊房产投资的空间有多大？我们来算一笔账。

    　　首先以排屋为例，建筑面积240平方米，单价3000元／平方米；花园80平方米，单价650元／平方米，因此一套排屋的总价为77万元左右。首付二成，贷款61万元，按揭20年，月还款额为4105元，其中利息约为2500元。以两年后在二手房市场上卖出计，交易成本为：利息60000元，契税按3％收取为23100元（排屋、别墅的契税均高于普通公寓），营业税为总房价的5．55％即42735元（卖出排屋或别墅需缴纳营业税），共计125835元。因此，两年后如果房价上涨到3700元／平方米，则投资的利润为42165元，回报率为5．5％，算起来并不高。而且，在此期间，还要保证房价只往上涨，且一直保持火爆的局面，才能使二次交易没有风险。

    　　笔者认为，受种种条件的限制，远郊房产要真正成为居住的一大主力产品，还需时间；另一方面，开发商品牌也是在购房过程中要考虑的一大因素。因此，购房者购买远郊房产还需多想多算多比较。