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上海写字楼渐成楼市投资新热点
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http://www.cnestate.com 摘自 新民晚报 2002/6/18
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在世界经济普遍不景气的情况下，上海写字楼市场一枝独秀地保持着平稳升势。继住宅房成为上海楼市投资热点之后，申城的写字楼，特别是一些热门或者潜在热门的办公楼集中区域的写字楼，开始成为楼市投资者关注的投资热点。地处小陆家嘴的京银大厦自开盘以来，一个多月已预订的套数占销售总数的近50％，而其中购买后为投资目的的约占60％左右，写字楼的投资热，已成为近阶段楼市的新亮点。
陆家嘴金融贸易区是上海办公楼市中近期最为红火潜值最大的区域之一，甲级写字楼市场表现十分活跃。据浦东新区有关部门统计，今年第一季度办公楼的销售和租赁价格分别为1008.13点和1157.76点，分别比上季度上扬了44.22点和37.44点。该区域楼价上扬的直接动力是近年来，浦东小陆家嘴地区由于在政策、交通、环境、硬件等方面拥有得天独厚的优势，这一地区的甲级写字楼成为海内外知名企业选择的焦点。银行、证券、保险、基金等金融服务企业更将小陆家嘴的甲级写字楼作为入驻的首选目标，大约150家外资银行及各类金融机构已经在小陆家嘴地区设立分行或中国代表处，一些知名跨国金融集团如汇丰银行、花旗银行等更是战略性地将中国区总部设在小陆家嘴。此外，不少律师行、进出口贸易、科技资讯等发展潜力巨大的服务咨询和科技研发企业也把办公室整合到浦东。
小陆家嘴甲级写字楼的需求在上述因素影响下稳步增长，导致最近几个月以来这一地区的甲级写字楼租金保持在较高的水平且稳步上扬，一些在楼宇品质、物业管理、通讯设施等各方面均达到国际标准的智能化高档甲级写字楼，尽管已开出了日租金每平方米建筑面积1．00美元以上的高价，上门求租者仍络绎不绝。以汇丰大厦为例，租金报价更达到1．50美元／平方米建筑面积／天以上，成交价也不低于1．00美元／平方米／天，其它的甲级写字楼租金报价一般也在0．70至1．10美元／平方米建筑面积／天之间。在此地区的甲级写字楼的平均入驻率已达到85％，其中汇丰大厦、招商局大厦、证券大厦、中国保险大厦等的入驻率均超过90％，显示出这一地区旺盛的写字楼需求。该区域近日入市的一幢以售为主的甲级写字楼京银大厦，一亮相即受到投资者的极大关注，购买人气旺盛。据其独家代理的戴德梁行介绍，180平方米一套、250平方米一套的中小房型多为投资者购买。市场人士曾作了计算，这类甲级写字楼每平方米售价2000至2500美元，买进后以每平方米每天0.60美元至0．80美元中等水平租金出租，租金回报率仍达到8％－12％。
目前，在高租金回报和利率不断下调趋势下，一些企业考虑变租赁为购买，在满足投资和自用两方面的需求下扎根上海进行中长期发展，客观上加大了以售为主甲级写字楼的需求量。这一部分需求量主要来自于各类大型金融服务机构，以及近来十分活跃的民营和私人企业。目的是短期内既控制日常运作成本，长期意义上又可以获得可观的资产增值回报。除此之外，由于近来股票市场低迷，一大批投资者苦于资本没有稳定高额的回报，希望分散投资风险。而写字楼市场的出租行情稳定，使他们跃跃欲试，有意在具稳定且有较高回报率的甲级写字楼上投资，以期有所新的斩获。 |
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