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    苏州：土地分割登记助推楼市起跑
    ——透析苏州土地分割登记制度

    http://www.cnestate.com　 摘自　　中国房地产报　 2002/6/19
    　　土地分割转让许可登记制度，是苏州市国土资源局在土地登记中摸索出的一种新的管理制度。土地分割证是其中的一部分，全称是“国有土地使用权分割转让许可证”。苏州市国土资源局局长张文根介绍说，土地分割登记是土地管理部门对需分割转让的房地产在转让前进行调查、登记，并按分割转让单元颁发“分割转让许可证”，转让后受让方凭“分割转让许可证”办理过户登记的一种管理制度。
    　　
    　　具体做法是：在商品房开发建设项目竣工或分期开发的单体建筑物竣工后，房地产开发商即可申请换发土地证，同时申办土地分割证。土地管理部门经调查、审批，向房地产开发商颁发该宗地的国有土地使用证和每一分割单元的土地分割证。商品房售出前，土地分割证由开发商持有，售出后由购买者持有。商品房售出后，开发商将土地分割证交购房者，购房者只要在上面签上名字，就可以向土地管理部门申请变更登记，换取国有土地使用证。
    　　
    　　笔者通过在苏州的采访，切身感受到了土地分割概念的深入人心，老百姓要买房，首先要看开发商有没有土地分割证。如果有，则意味着这房子合法，就能买；反之，即使房子放在那里，价格较低，也无人问津。因为开发商在向土地局申请办理土地分割证的时候要出具建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工合格证等“五证”。所以，只要开发商有土地分割证，就表示其“五证”齐全，免去了购房者去检验专业性很强的“五证”，有效地防止了某些开发商的欺诈，保护了消费者的合法权益。现在在苏州，土地分割证已经成为购房者判断“放心房”的标志。
    　　
    　　从源头上杜绝了违法用地
    　　在采访中，不少开发商都说，土地分割登记可谓管到点子上了，它从源头上制止了违法用地。过去违法用地为什么屡禁不止，根本原因就在于利益驱动。用违法用地造出的房子，成本远远低于合法用地的开发成本，房子却照样卖得出去，即使被查出来了，顶多也就是补缴土地出让金，反正资金已经回笼，开发商何乐而不为。所以他们就不遗余力的拉关系、找门路去弄便宜地，严重地破坏了房地产市场的正常交易秩序，为腐败的产生提供了空间。
    　　
    　　在苏州，现在这些行不通了。是违法用地的就拿不到土地分割证，没有分割证的房子老百姓不买，自然就没有市场。所以就出现了在土地分割登记制度实施不久，原有的违法用地开发商主动到土地管理部门办理登记的局面。
    　　
    　　土地分割登记制度将原来土地管理部门的事后查处，变为百姓的事前控制；由主管部门监督转为全社会的共同监督。使苏州市违法用地数量由1998年改革前的19，300平方米骤减至2001年的1100平方米。
    　　
    　　开发商轻装上阵
    　　在苏州，不但老百姓欢迎土地分割登记制度，房地产开发商也同样欢迎这种做法。苏州市城市建设开发总公司副总经理白俊仁说，土地分割登记的做法，反映了土地管理部门的服务意识。以前，一个项目只有一个土地证，家家户户买了房后，都要我们提供土地证复印件，中间环节多，既麻烦又容易出差错，有了分割证，给我们节省很多精力。同时，这种制度对于规范房地产企业的内部管理，制订合理的销售战略，也有很大的促进作用。首先，一个开发项目从开盘到销售结束，往往要持续几个月甚至几年的时间，作为开发公司的管理者，很难即时知道还有多少房子没有售出，具体是哪栋、哪层、哪套房子，现在简单了，只要去查一查手中土地分割证的数量就可以了。土地分割证已经成为苏州开发商制订经营策略的一个重要参照物。其次，土地分割证的出现，也为房地产开发企业提供了一个新的定价依据，使开发商不但能够以位置、楼层、户型、朝向来定价，还可以依靠分割证来进行分户定价，一户一价，这无疑可以增加购房者的选择空间。
    　　
    　　从“办”到“换”的转变
    　　在国内的很多地方，购房者为一份材料往往要往返数次，需要填写许多表格，要搞懂很多专业人员才能搞懂的术语，需要等几个月甚至更长的时间才能拿到土地证书，这也就最终导致了百姓买了房，却因为怕“办证”而不去办证，国有土地登记的积极性也就无从提起，消费者的合法权益也就无法得到保证。
    　　
    　　在苏州，却是另一番景象：消费者在购房缴款签合同的同时，只要在土地分割证上签上自己的名字，就可以拿着分割证到土地交易市场去换取国有土地使用证。苏州市国土资源局向全社会承诺：“房地产交易变更登记自申请受理之日起，十个工作日内办结”。几年来，所有受理的申请都在规定的时间内办完。
    　　
    　　可不要小看这“办”与“换”的一字只差，它让买房人心里踏实了许多，使老百姓容易理解、接受，避免了为办土地证而多次往返土地局和开发商，解决了百姓不会填土地申请表的困难，减少了办证所需提供的材料。
    　　
    　　同时也大大提高了相关部门的办事效率。苏州市国土资源局副局长祝伟清举了这样一个例子：一个占地100亩的项目，造了80幢楼，共有2000套房子。按照过去的办法，土地登记的四道程序，从受理申请、初审、审核、批准，每一道都要对登记内容进行审核，起码要用8000个人次，如果这个项目进行了5年，就要审核5年，一旦中间出点差错或工作人员调动，工作量就更大。而用分割登记的办法，只需2000个人次，一套房子集中审一次，差错率极低。
    　　
    　　土地分割登记避免了购房者、开发商、土地局三方的重复劳动，彻底解决了住房用地登记中存在的办证难、办证周期长、手续复杂、权利人合法权益得不到切实保护等问题。