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浙江省第十八届房地产博览会商业地产开发论坛召开
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http://www.cnestate.com 2011/10/21
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为了更好地贯彻全省加强现代服务业发展精神，推进企业转型升级，促进房地产业健康发展，由浙江省房地产业协会、浙江省房地产估价师与经纪人协会主办的，浙江大学房地产研究中心、经视看地产、杭州市房地产业协会、杭州市房地产学会协办的“浙江省第十八届房地产博览会商业地产开发论坛”于今天下午2点在杭州黄龙饭店钻石宫1+2举行，本次论坛邀请多位业内专家和企业家，围绕商业地产开发经营中的热点、难点以及不同的开发领域进行深入探讨与经验交流。
论坛现场
出席本次论坛的领导和嘉宾有：中国房地产业协会副会长朱中一；浙江大学房地产研究中心主任贾生华；浙江省房地产业协会会长唐世定；浙江省房地产估价师与经纪人协会会长张耀深；杭州旅游集团总公司总经理陆晓亮；宝龙地产集团副总裁黄永华。
列席的领导与嘉宾
今年以来，“商业”是大家议论非常热的话题，而其真正热起来是从去年2010年开始，迅速升温到达一个状态，到了今天，这个话题渐渐出现两种声音。一种声音认为从2010年开始中国的房地产业尤其是商业地产将进入一个黄金发展的十年，有这重大的机遇；同时有另一种声音认为，房地产已经错过了一个非常好的时机，可能充满着不可预知的挑战。从宏观的运作中有哪些发展模式是我们可以运用的。今天论坛的主题就是商业地产的转型升级之路。
唐世定：商业地产已经成为浙江省房地产行业发展的难点
论坛的第一个环节，由主办方代表：浙江省行业协会会长唐世定致辞。唐会长对前来参加本次房博会论坛的领导和嘉宾表示欢迎。他指出，商业地产作为现代服务业的一个重要组成部分，发展带动和促进现代服务业及其它相关产业的发展。为商业地产提供了快速发展的重大机遇，随着城市经济增长，人们的消费观念和消费水平正在发生重大变化，从而对商业平台提出了更高的要求。加上政治变化和行业的转型推动，商业地产正在进入快速发展的机遇期。
浙江省行业协会会长唐世定
然而，不仅浙江房地产市场上商业地产的相对薄弱，首先从机构上来看，城市房地产投资一直以商品住宅为主，非住宅的物业相对并不多，统计资料显示，浙江省2010年房地产投资的68%是住宅房，商品房是有80%集中于商品。不利于城市第三产业的居民发展。其次，从开发的规模上来看，房地产开发商多数是关于滚动改革，快速周转这样的开发的经营模式，随着城市化的推进和存量的增加，新开发规模肯定会逐步下降，这一部分企业将面临着能否可持续发展的情况。第三，从发展的水平上看，商业地产的融资投资，规划设计开发建设经营管理，物业管理等活动，多数开发商缺乏商业地产经验，导致一些商业地产项目物业管理陷入困境而且影响到周边物业配套的使用价值，因此无论从提升城市功能的需要还是从开发商经营模式创新角度，商业地产都已经成为浙江省房地产行业发展的难点。
朱中一：商业地产化面临着机遇与挑战
商业地产确实是现在的发展是一个机遇，我们说机遇主要是这么几点，首先要求大力发展服务业，还有要积极发展文化产业旅游业等。我们的商业地产广义的是搞写字楼之类的，这类事业的发展必然是我们商业地产的发展提供了一个机会。第二点就是城镇化，我们的城镇化还是在这个十年当中应该可以发展得快速。城镇化的发展为商业地产提供了条件。第三点就是人们日益增长的消费需求。浙江的地方人民政府或者说是为了增加城市的吸引力也好，对商业地产还是很感兴趣的。城市的综合体也确实能够带动周边地区的经济啊的发展，而且也是一张城市的名片，是一个城市文化建构的标准。但是我感觉不少地方包括中心地区的综合体太高了。
中国房地产业协会副会长朱中一
我觉得挑战来说有这么四点。第一点我们国家对发展商业地产至今还没有一个？？现在不吱声，我问了一下原因，商业地产是一个市场化的，开发商的难度很大，大家知道商业地产的成功与否，与现在规划很重要，话说回来，商业地产的规划条例这几年很久都出不来。这本身就说明不确定的因素很多。我们现在正在探索，我们在探索的过程中要考虑的。第二点就是我们多数企业还缺乏商业地产的人才。这里包括融资方面的开发方面的招商方面的运营方面的物业管理方面的人才。而且商业地产在融资开发招商运营物业管理方面跟其它的地产不一样。第三点商业地产的资金量需求很大。尤其在当前包括今后一个时期，咱们这个政府对房地产在资金上的支持不可能像以前一样，创新房地产金融产品又要规避金融风险，所以资金是一个很大的问题。如果你这个企业没有资金实力或者没有融资的能力，你要想进入商业地产难度很大。第四点不管是住宅地产商业地产也好，任何一个业态都有一个怎么样和当地经济发展水平相适应的地方。尤其是商业地产要和老百姓的消费水平相适应，这个需要考虑。我老在想，咱们像上海、杭州、广州、深圳、北京商业很发达咱们说商业不发达？商业地产已经很发展的城市，商业地产怎么走这一条。商业地产就是商业+地产，咱们这个商业已经这么发达了，商业地产今后怎么走？最后一个就是说咱们一定要客观地来看待需求问题。老百姓需求的是哪一类的商业体系，需求的是哪一类的商业地产，他需求哪一类就去开发哪一类。但是，这个地区不一样，你像在上海，上海商业那么发达，如果让过去计划经济的时候，有一个多少面积的计划规定，人均化不一样，怎么发展它？区域有区域级的，这就是总量和结构之间的问题，这个链条怎么发展，这个问题需要探讨。另一个就是与消费相关的，包括个别省份这几年我要建立多少个综合体，说实在的，我不去参加，参加我讲什么？你的需求是什么样的，老百姓的消费能力都没有去深入，这个肯定搞不好。国家大的综合体像样的没有几个，但是现在我们大的综合体已经有不少了。在城镇化的快速发展当中，我们的住宅有些量大了，还是没有被消化，城镇化进来的无非是你的价格问题，价格高了没有人买，价格低自然有人买，但是商业地产不一定就是这么一回事了。所以我认为地市的问题也是一个问题，怎么样考虑，和当地的经济和老百姓的消费能力相适应来考虑，这是一个很大的问题。
作为我们协会一直在建议，像商业地产旅游地产这一块，我自己也是跟上面汇报过，希望国务院抓紧制定规范类似商业地产发展的文件，大家的热情很高，你不能不规范，你要有一些应对措施。国家还没有出现规范性文件以前，我们协会还是要引导发展，我们希望借鉴国内的成功经验，已经成功开发的单位要鼓励。在经验方面可能还是要通过专业的经营更好一点。还有一个销售，咱们作为商业地产必须要考虑的，现在电子商业那么发达，网上可以订购，那么多的商业网点，电子商业那么发达以后，你怎么办。电子商业一发达，商业地产怎么弄？这些问题都是该我们研究的。我们可以预见和不可以预见的问题，这个已经进入商业地产这一块，要总结经验，要适应形势，包括经营的方式、销售的方式，已经成功的咱们学习学习。试试可以，但是一定不要盲目，因为商业地产有机遇也有风险。
贾生华：社区商业综合体发展要经过深思熟虑
社区商业综合体发展。实际上我们这个课题发展的综合体在社区里面的问题。一个是社区商业综合体对是商业地产发展的新模式。比如说底商沿街有大量的商铺，商业街区，也会向商业综合体方面来发展。也是和中小开发商打造自己的一个核心竞争力。这是一个定位和内涵。我们在这个课题研究过程里面，我们置业公司把这个作为一个发展方向，我们觉得这是一个可行的在整个商业地产的背景下，一个公司选择社区商业综合体的一个选择。
浙江大学房地产研究中心主任贾生华
第一个要合理布局，刚才我们提到如果你同时搞很多，就讲面临一个灾难，所以一定要合理布局，给周边的人口人群的特征作为一个依据，一般来说社区商业综合体的项目是以步行15—20分钟，核心商圈辐射半径约为2—3公里。不能在这里范围里面布局两个，这是一个灾难性的结果。这个一方面是我们政府的商业规划，另外一个方面就是我们企业特别是开发商的规划的时候要对项目做一个考察。这里有一个新区的规划和老区的改造问题，我们在这个课题研究里面在上海也考察很多项目，我们都是沿街商户模式，这些老区不适合青年的群体。这个项目的规模层数控制在4层左右，建筑面积3万平方米左右。这个项目多数都是在5万方以下的，我们这里列的6个项目只有两个超过10万方，其它都是以下的。特别是老区我觉得在一些老区改造一些建筑，不需要成为一个大的综合体。
第二个就是一个精准定位。这个是替代产品社区商业，要根据社区消费者的需修层次来安排，主要是购物类的需要，还有餐饮和生活服务类的需要，还有零售类的需要，休闲娱乐类的需要这样一些需要来定位。我们调查的一些案例，像苏州的工业园区的邻里中心做的是相当好的一种社区商业，也是吸取了国外的经验，在中国也取得了很好的成功。像我们在上海看的这个星游城，这个老城的模式，它的回报率也是很高的。它的服务内容也很丰富，特别是社区的服务，还有我们一些政府社区的一些服务，像干洗、理发、英语培训，房产中介都是里面很重要的内容，社区商业综合体跟城市商业综合体一个很大的差别，所以业态上一定要针对人群的需要。
第三个观点的问题就是租售结合。社区商业综合体一般应该是租售结合的，如果我们在社区的一些大楼的改造，新开发的也可以租售结合。我们有很多很多的经验教训，现在看来只租不售对很多开发商也不是很好。这里面最重要的是我们要有一个动态的考虑，差别化的租约租金安排，对于一般的店的租金和品牌的店的租金要有差异。这是我们看到的只租不售的项目，租售结合的都是大一点的房产类的项目。
第四个要点就是统一经营。统一经营是项目成功的关键，租售不是最主要的问题，主要是项目投资的问题，这些都是在租售结合很好的典范，我们可以借鉴他们的经验。重要的关键是要成功经验，最终的成败在于能不能统一经营，统一经营是主要把不同收益能力的项目有一个很好的布局和安排，租金可以差别化，租期对于一些大的可以长租约的、低租金的。对于一些小的店面主要是实行短租约的和动态调整的。
最后一个就是业态优化。这个业态的优化实际上主要是从我们开发商的角度来看，一个商业综合体从规划建筑到成熟的一个过程，这个过程很漫长，还是要经历几个阶段，这些也还是有差异。业态种类的布置也是要不断调整。从我们这次调研的项目来看，多数项目要经历三个阶段，第一个是新建小区交房的阶段，这个事后社区底商会有大量的装修、建材等提升要求很多，第二个是一些实体的居民的基本的生活配套鲜花等等，这些要求比较多。第三个就是是以生活为主，生活的需要为主，餐饮、娱乐这些大量的需求。我们购物是占到40—50%，当然是以日常的购物为主，餐饮是占20%—30%，娱乐是15%，服务是5%—10%。
（中国地产投资网 张国光 综合整理报道）
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