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    我国已步入老龄化国家 银色住宅日趋升温

    http://www.cnestate.com　 摘自　　中国房地产报　 2002/6/24
    　　根据国家统计局统计数字表明，我国60岁以上的老人已超过总人口的10％，按照联合国规定的标准，我国已经步入了老龄化国家。
    　　
    　　面对这仍在不断增长的庞大人群，以往只把挑剔的目光放在事业成功的中青年身上的房地产开发商们，似乎从中看到了无限商机。
    　　
    　　在一些大城市里银色住宅的有效需求每年至少在数十万平方米，这种需求相对于杯水车薪的供应市场，银色住宅无疑是总体供过于求的房地产市场中的紧俏商品。一些眼光敏锐的房地产商已经看出，随着老龄化的进一步发展，老年人这一庞大的消费群必将会带动起一个巨大的市场，兴办银色住宅已成为一些房地产商看好的投资领域。
    　　
    　　根据我国的国情，专家建议银色住宅可采取以下两种基本形式：一种是“老少居”住宅，是指两代或多代人同住一栋住宅，但各有各的独立完整的生活起居间和设施，有分有合，安排得当。走动不便的老年人住底层，上层为年轻夫妇与孩子居住。这种“分得开、住得近”的居住方式，既保留了传统的东方家庭模式，又能适应现代人的需要。日本的《老人福利法》就非常重视“在宅养老”的模式。另一种就是“老年公寓”这是专供健康老人集中居住的专用住宅。老年公寓与原来的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体举办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。
    　　
    　　时下，带着老人、孩子同住的多人口之家在经济条件允许的情况下多选择150平方米左右的三室或四室大户型，而且应该带有双厅、双卫。这样，老人、子女便有了相对安静、独立的空间。近来，不少项目的纷繁多样的户型设计中便应运而生了一种适合两代人同住的“连体式”户型，可以说这是真正的“两代居”。所谓“连体式”户型一般是将一个大户型拆分为两个小户型（多是一大一小，例如二居带一居、三居带一居、三居带两居等）的平面连体住宅，两个户型紧挨着并各有自己的门户。打开大门，穿过公共过道，看似两间房，其实是各有独立房产证和齐全配套设施的两套房子。“两代居”的最大特点是既分又合，既合又分，分合自如。北京市住宅建筑设计研究院副院长陈燕明认为，当前的住宅设计如果不考虑“两代居”、“三代居”的问题就跟不上市场的“趟儿”了。
    　　
    　　纵观目前的住宅市场，一方面，众多开发商的地产项目，只注重购房者（主要是中青年人）当前需求，而少关注购房者步入老年后的特殊需求，造成老时居住不便、家人难以照顾的状况；另一方面，众多养老院、老年公寓往往又因收费高、地址偏远、服务欠佳、设施不全、观念转换等原因而入住率较低，不能满足老年人对居室的需求。专家认为，银色住宅所处环境应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对年老以后记忆力衰退，加强楼宇外观的识别性——设计者可通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性，也可通过改善照明、增加光的强度及采用多色彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足护理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，最好淋浴或采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以干净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用。
    　　
    　　当然，银色住宅社区内环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施；社区物业管理要好，要有电话热线。社区内或周边环境购物要方便，从业人员态度良好。
    　　
    　　即便如此，这也并不是真正人性意义上的“银色住宅”——因为，一个没有年轻活力，没有新人类碰撞，只有诸多老病者抚慰的日子是不堪想象的。为此，银色住宅最好和幼儿园建在一起，让老人分享孩童的烂漫。没有年轻人的老人聚居地，只会加重老人的精神衰老。从社区的总体设计与布局上，银色住宅应处处体现出老年人的生理与心理需求，如亭台楼榭、小桥流水等点缀小区间，使老年人身处丰富多彩的社会生活当中，而不致成为孤立的一群。在住宅建设中从老年人的需要出发，开发商们如果多一点对老人的关注，多一点设身处地的思考，老人的晚年就会多一分幸福，同时也为开发商多了一分卖点，多了一分商机，在盈利于企业的同时，造福于老年人，何乐而不为！
    　　
    　　人都将老，天理使然。年轻时适宜居住的住宅，未必满足老来时的需要。
    　　
    　　其实，银色住宅的开发并不是什么新鲜的话题。早在10多年前，当上海首次将城市老龄化问题提上日程时，就开始关注银色住宅的建设。然而，10多年过去了，全国房地产市场热了一轮又一轮，而银色住宅却依然游离在这如火如荼的市场之外。是房地产开发商对这一市场没有足够的重视吗？非。自1998年起，房地产开发已经进入市场细分时代，各个市场的竞争都已几近乎白热化，甚至大批涌入一些前景难测的市场。在这种状态下，谁都不可能对银色住宅这块大蛋糕熟视无睹。关键是银色市场的开发缺乏好的机制。不妨我们借鉴一下他人的做法。新加坡对60岁以上的老人有一个特别好听的名字——乐龄人士，因为60岁才更应该享受快乐生活，而且在新加坡的“银色住宅”也就有了一个特别好听的名字——“乐龄公寓”。据了解，新加坡乐龄公寓的产权一般是30年，之后可延长10年，但不可以转售，只能卖回给建屋局。乐龄公寓的申请者必须是55岁或以上的组屋屋主，必须是新加坡人，夫妇可以一起申请购买，单身人士、离婚者或丧偶组屋屋主也可以申请。在美国，老年夫妇退休后从开发商或经纪人手中买下一套银色住宅，随即与某机构签订一份合同，该机构评估住宅价值和测算人均寿命，每月支付老夫妇一定的生活费，直到其故世，该住宅即归机构所有。这种俗称“反按揭”的金融工具实际上是一份人寿保险，当事人三方都受益。开发商从销售中得到利润，机构从资产和寿险管理的精算中获利，而老人在此项交易中获得了最宝贵的安全感，每月的生活费能大大提高持续的支付力。
    　　
    　　我们每个人都会老，随着全球人口老龄化的到来，更多的老人需要社会的关爱。中国社会同样处在这样一个局面，老龄人口快速增加而进入老年化社会。解决好数量日益增加的老年人的居住问题，已是世界各国非常重视并普遍研究的课题。种种迹象表明，银色住宅会日趋升温，与此有先见之明的房地产开发商自然不会错过这一无限商机。愿老者不再忧其屋。