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高铁时代：机遇与挑战并存
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http://www.cnestate.com 来源：中国地产投资网 2011/11/1
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近年来，高铁时代的来临，对高铁沿线城市经济发展产生重大的影响，同时对房地产市场的发展带来机遇和挑战。那么究竟高铁的开通对房地产市场有哪些影响？我们又该如何正确的认识呢？本网对此做了简单评述。
机遇：中国已正式进入高铁时代
高铁的建设将加速人口流动，高铁布站的城市吸引周边城市人口，人口增加是推动经济和房地产市场升温的根本因素。同时因建设高铁，将直接拉动沿线城市建筑业从而带动就业和经济增长：高铁建成投入运营后，周边工业、房地产、批发零售业等各行业将有加速表现。并且高铁沿线城市中，大城市与周边中小城市的交通可达性大大改善，加剧大城市的经济集聚效应。而通过一系列经济效应高铁将明显推动沿线城市的房价，并重点反映在节点城市（区域经济中心）。
下面，我们以实例向大家阐述“高铁时代”带来的机遇。
京沪高铁
京沪高铁连接中国两大中心城市，6大城市连成一线，形成同城效应。随着世界上里程最长的京沪高速铁路通车，沿线城市一些楼盘争打“高铁牌”。京沪高铁的开通将加快两地经济、文化、旅游等多方面的融合，廊坊、常州、南京等京沪高铁沿线城市早已嗅到了高铁开通所带来的“升值效应”。尤其是常州，作为一个三线城市，与一线城市合而为一，北部城区位居前沿，最先受到影响，或将面临经济、文化的快速整合，发展前景不可估量。
常州：随着高铁的即将开通，高铁常州北站周边的几个楼盘所受的关注度也越来越高，房价更是一路飙升，每平米均价从3000多元涨至6000多元，一年多的时间翻了一番。虽然现在这个价格相对而言有点高，但是和市中心的楼盘相比，还是要低上不少，看中这个区域的发展趋势，还是有很多人选择了在新北区西区置业。
就火车而言，80%的旅客将由北部城区出入城市。京沪高铁常州北站在北部城区的落地，将为其带来巨大商客流，毫无疑问巨大的客流将会带来巨大的商机。北部城区将成为集金融、保险、物流、商贸等为一体的现代服务业中心。常州北站落地北部城区开发商集聚房价或上涨
京沪高铁常州北站的建设也将吸引更多的投资商、品牌房地产商将这一区域集中，周边的楼盘不仅会越来越多，房价也将再创下同区新高。京沪高铁横穿北部城区，带来的不仅仅是速度的提升，还有巨大的经济潜力，北部城区首先受益，将会形成新的经济商圈。
业内人士认为，随着城市版图的不断扩张，常州主城区土地市场供应日益稀缺，周边的区域应该更有发展空间和机会。现在高铁周围的楼盘虽然价格涨上来了，但是数量并不多，也就4、5个楼盘，高铁的建设，让高铁站旁大量的土地都空出来了，势必会有很多大的开发商过来拿地。而高铁一旦开通，这个区域的人气会渐渐聚集，将会迎来它的黄金时期。河海新邦、东渡海派青城、凤凰名城、新城清水湾等等。随着九龙仓、佳兆业等大开发商的进驻，这里受到的关注度越来越高。2010年以来，周边房价逐步上升，部分楼盘价格上升幅度竟达到60%。相信随着交通、规划等各方面的全力改造，这里将一天一个新貌，区位价值逐步上升。
廊坊：2011年6月30日，京沪高铁正式开通，在河北段设立的廊坊、沧州西两站，按照新的“高铁速度”，北京至廊坊、沧州的最短出行时间被缩短至15分钟、51分钟，率先晋升为环首都半小时、一小时经济圈内的河北城市。借助高铁通车的优势，廊坊、沧州两地楼市也因为高铁设站地点，出现了楼市格局调整，离新高铁站点较近的辐射区域已经出现了价格上涨。
此前廊坊楼市北高南低的情况非常明显，北部地区因规划比较早，新的项目也少，在销的新盘价格能达到每平方米8000元至9000元区间，一些高档项目甚至每平方米过万元，而南部区域尤其是南外环外的楼盘由于比较偏，在2010年均价在每平方米5000元至6000元区间，而京沪高铁在南外环建站后周边的楼盘价格攀升至每平方米7000元至7500元。
位于南外环和常甫路交口附近的纽约公园即将开盘的三期项目目前估计已经在每平方米7000元左右，比此前一期上涨了千元以上。某楼盘销售负责人表示，目前这个项目最大的卖点就是距离高铁站一公里左右，坐高铁到北京最快15分钟。随着高铁设站，最近一年多高铁站附近的商业圈渐渐成型，未来这一区域的升值潜力还很大。
据悉，京沪高铁在廊坊新设站点位于南外环1.5公里，原来的廊坊站也被改名为廊坊北站。
武广高铁
自时速达到350公里的武广高铁开通后，迅速成为广州——武汉沿线的重要交通工具，虽然每天有十多个班次，依然一票难求，每趟车都爆满。滚滚而来的客流量不但拉近沿线城市的距离，也为沿线楼盘带来强劲的购买力，同时拉来了房地产大鳄。尤以武汉、长沙、株洲表现最为明显。
武汉：武汉进入高铁时代，缩短了城市之间的距离，从此武汉进入了3-5小时都市经济圈，城市的聚集辐射功能进一步凸显，武汉房地产市场对外来投资吸引进一步增强。近年来，全国知名企业纷纷布局江城，抢占房地产开发的制高点，比如恒大、碧桂园、大连万达等外地开发企业在汉竞相拿地进行投资，带动江城房地产业的快速发展。2010年年末，以上海绿地集团为首的大型开发企业纷纷入驻武汉滨江商务区，预示着武汉房地产将进入新一轮的发展高潮。
2011年9月，武汉住宅量价齐升，成交套数6957套，环比增加11.4%；成交均价7699元/㎡，环比上涨1.0%。从宅均价角度来看，进入2011年以来，武汉楼市宅均价整体上呈现出平稳上升走势，月度涨幅均在每平米百元以内，截止目前武汉楼市月度宅均价已经达到7600元/㎡以上。
住宅销售量方面，截止9月31日，武汉楼市年度住宅累计成交50790套，同比上涨9.7%。可见，年初至今的楼市调控政策并没有对武汉住宅市场成交量产生实质性的影响，宅销量同比始终保持稳中有升。
同时，高铁时代的到来，武汉在全国交通枢纽地位的进一步提升，吸引了大量外地企业总部迁移武汉，促进了武汉写字楼、酒店、仓储物流、餐饮等商业服务设施建设，从而推动现代服务业的发展。据悉，目前武汉市正在加大工业商业形态项目的建设，发展大型企业中心（如光谷国际企业中心工业地产项目），发展大型购物中心（如武商50万平方米摩尔商城等项目），发展大型市场群（如中部最大的市场群——汉口北市场群），发展大型现代物流配送企业（如60万吨冷库），以提升城市的服务功能。
长沙：武广高铁运行、沪昆高铁在建，立项的渝长厦高铁，让长沙成为世界唯一有三条时速350公里高铁交汇城市。可以说，长沙的未来发展，放眼全球，没有其他城市发展蓝本可以借鉴。仅去年，长沙就推出武广新城等138个项目，涉及可开发用地1.2万余亩，预计总投资490亿元。
作为专门为武广高铁而开发的区域——武广新城，成为长沙市备受关注的焦点，未来规划居住人口将达到40万，是长沙房价涨得最快的地方，号称长沙“浦东”。值得注意的是，2011年1-9月份，长沙地区二手房成交套数为27197套，同比增长11.15%，住宅成交套数为23208套，同比增长7.41%。无疑，这也是受武广高铁的影响。
代表新盘：长房•南屏锦源。该项目位于武广新城南核“大长沙传媒中心”，湘府东路、万家丽路交汇处东南侧，北临长沙广电新办公楼，南面紧靠2100亩天际岭国家森林公园，5分钟东向可达武广客运站、西接省府-红星商圈，风景宜人，交通便利，地段优越，被权威媒体评为“长沙最具城市价值•武广新城唯一环山人文居住区”。依托长房集团强大的品牌力量、雄厚的开发实力以及澳大利亚柏涛国际大师手笔，长房•南屏锦源将打造成为新长沙超低密度、超高绿化居住标杆。
株洲：武广高铁开通后，进一步强化了株洲的交通枢纽地位，从株洲到长沙仅10分钟车程，到武汉仅1个半小时，到广州也只2小时，迅速拉近了株洲与广州、长沙、武汉等城市的空间距离，形成“同城效应”。同时，也拉进了外地客商得投资兴业。高速的铁路运输将极大加快人流、物流及资金流，强化株洲对周边及沿线地区的辐射功能，同时也充分接受珠三角地区城市群的辐射能力。株洲市陆续引进的大批项目，如湘水湾、神农城、深圳华强娱乐城等等，使株洲市招商引资工作实现了历史性突破，而其房地产市场也取得了优异的成绩。
2011年1-9月份，株洲市新建商品房施工面积2107.03万平方米，同比增长33.3%；新开工面积692.61万平方米，同比增长115%，比1-8月的增幅又上升11个百分点，其中，住宅新开工532.46万平方米，同比增长109.%，比1-8月的增幅上升了8个百分点；竣工面积123.05万平米，同比增长-21.9%。
1-9月，株洲城区商品房成交（网签备案）136.84万平方米（其中，商品住房成交125.66万平方米），同比增长-16.23%，比1-8月的-18.01%又上升了2个百分点；1-9月，株洲城区商品房成交12834套（其中，商品住房成交11416套），同比增长-14.23%。
房价方面，2009年初，株洲的均价还在2500元/m2多的水平。而到了2010年底，房价已经涨到了近4500元/m2，两年的时间房价涨了两千多元每平米。由于国家调控效力开始显现，2011年以来，房价得到了一定的遏制，但仍在小幅上涨。到了今年6月，株洲的均价已经涨到了5000元/m2以上的水平，有的单价甚至超过了7000元/m2。也就是说，在这两年多的时间里，株洲的房价涨了3000多元/m2。
宁安城际铁路
马鞍山：宁安城际铁路自京沪高速铁路南京南站引出，途经马鞍山、芜湖、铜陵、池州市，跨长江接入安庆市，是国家铁路骨干网“八纵八横”的组成部分，2009年12月23日，宁安城际铁路马鞍山段已进入实质动工阶段，计划2012年底竣工通车。
宁安城际铁路项目建成后，马鞍山将实现客货分线运输，可大幅提高客货运输能力和运输质量，并使马鞍山等皖江城市的交通与京沪高速铁路及长三角城际铁路网衔接，通过宁安城际铁路，实现与京沪高铁、沪宁、宁杭城际铁路及沪汉蓉客运铁路互联互通，融入全国大交通之中，形成运力强大、便捷高效、节能环保的长三角快速客运网。另外还将大大拉近与国内主要城市间的时空距离，对完善地区交通运输结构，密切各城市间及对外交流合作，引导地区城市合理布局、协调发展，加快区域经济一体化进程，扩大长三角地区区位优势和辐射范围，促进沿线乃至苏皖区域经济持续快速发展具有重要意义。
宁安城际铁路项目的筹建不仅对马鞍山地区经济意义重大，在促进马鞍山房地产市场稳定健康发展上也起到了不可低估的作用。
2011年9月，马鞍山楼市住宅销量出现大幅上扬，住宅销售套数和面积环比8月涨幅分别为35.2%和42.3%。截止日前，2011年第三季度完美收官，马鞍山第三季度住宅销售套数和面积环比第二季度涨幅分别为55.0%和55.4%，同比2010年第三季度涨幅分别为83.6%和83.1%。住宅均价方面，环比8月增加了320.1元/㎡，涨幅为5.6%。在安徽房地产市场整体不景气的情况下，马鞍山楼市还能如此坚挺，“高铁效应”凸显价值。
马鞍山东方城项目某销售负责人透露，近期东方城购房者当中有30%的客户是从南京来的，均为三十岁以上的中年人，其中有投资也有居住。而在当地购房者中，有20%是看重了高铁建成后东方城的交通优势，预计城际铁路开通后会有更多人来马鞍山买房，对于马鞍山房地产来说是发展的好机遇。
而隶属马鞍山市的当涂县某置业公司副总也表示该公司已经做好了接轨高铁的准备，打出了当涂高铁时代的销售口号，准备了86到190平米面积不等以及风格各异的户型设计，满足不同客户的置业需求，同时小区幼儿园以及停车场等设施配套齐全。他认为城际铁路建成后，交通的便利带来的是超高的人气，当涂将成为更多马鞍山人以及外地人的安家乐土。山鹰各具特色的户型以及完善的配套设施肯定会吸引很多外地人来山鹰买房。
眼光长远的开发商们都看到了城际铁路将给房地产带来的利好，作为马鞍山城市规划中一个关键环节，宁安城际铁路的兴建给马鞍山当地开发商带来了绝佳机遇。随着宁安城际铁路的兴建，马鞍山、南京、当涂、芜湖上海和杭州等城市将连成一线全面实现城市间的快速交通网络，加速长江三角一体化，届时，在城际高铁增值效应的带动下，周边的项目也因此有较大的升值空间，周边楼盘的地理区位优势也将逐渐显现出来，居住价值和投资价值将得以全面凸显。
总而言之，高铁开通带来的不仅交通的便利，更重要的是联系范围的拓展、发展格局的变化，将会带来经济、社会、文化、城市、产业等方方面面的提升。
挑战：高铁时代面临的问题
高铁的开通给其沿线城市带来全新的发展课题，但同样也带来了许多问题和挑战。下面，我们以房地产业为例浅谈高铁时代我们面临的问题与挑战。
房价上涨过快的压力
高铁的开通，一方面带来了旺盛的市场人气,活跃了市场，促进了地区的房地产业的发展；另一方面，也推动了地区住房价格的上扬。以武汉为例，2010年1-10月，武汉市商品住房均价涨幅较大，成交均价由去年的5223.7元/平方米上升到今年的6092.98元/平方米，同比涨幅达17.62%。今后随着高铁各纵横线路全面投入使用，将会进一步推动异地来汉投资置业群体增长，住房价格将面临更大的上涨压力。
市场供应类别及品种亟需改善
还是以武汉为例，随着“1+8”武汉城市圈建设的不断深入，武汉周边地区来汉购房可供选择的房源仍然有限，特别是中心城区住房供应偏紧，受土地资源稀缺、拆迁成本上扬、需求持续旺盛等因素影响，中心城区供应量明显不足。而城郊结合部和远城区项目位置相对偏远，配套设施不齐全，难以形成有效供应，市场供求紧张的局面还难以从根本上缓解。同时，大量的外地企业进驻武汉，相应的商业地产、工业地产、酒店式公寓等项目的规划和开发建设还跟不上形势发展的需要。
中小型开发企业竞争压力加大。
高铁时代的来临，部分中心城市的聚集辐射功能的逐步增强，吸引了全国越来越多的知名大型地产企业入驻，使本土的中小开发企业面临较大的竞争压力。资料显示，在近年来部分“高铁城市”土地招、拍、挂交易中，由于本地中小企业资金实力有限，使大部分优质地块都被外来大型开发企业竞拍获得，而本土中小型开发企业拿地的机会及比例逐步呈递减之势。由此可见，大型企业的进入，给本土中小企业带来了明显的挤出效应。
据悉，目前武汉市有大约50家有一定实力的中小型开发企业将开发投资转向湖北省二线、三线城市。相信随着“挤出效应”进一步显现，将会有更多的中小型企业到省内二线、三线城市寻找出路。
综上所述，我们得知高铁的开通实际上是一把“双刃剑”。因此我们必须保持清醒的认识，绝不能盲目乐观，只有认识到问题和挑战，才能科学谋划、积极应对，才有可能规避风险。
那么在楼市政策调控严峻、在房地产市场不景气的大环境下，政府与开发投资企业应该如何利用好“高铁时代”的影响力达到双赢呢？
策略：在高铁时代，政府与开发商如何达成双赢模式
.政府方面：
第一、调整产业结构，结合城市发展进行全面规划。
针对“高铁时代”带来的影响，充分发挥规划的龙头作用，积极引导和发展各地区房地产市场新的布局，加快房地产产业结构的调整，加大商业地产、工业地产、休闲旅游地产和物流地产等非住宅项目的开发规模，并进一步完善高铁项目周边配套设施的建设，面对“高铁时代”所带来的机遇和挑战，打下坚实的基础。
第二、政府所推“高铁地块”要符合开发商的“口味”----对接调研是关键
现阶段，调控政策愈发严厉，房地产市场现状每况愈下；固然，部分实力房企对“高铁地块”表现青睐，但建议政府、国土部门仍应该加强针对开发投资企业的对接与调研，把握好“高铁地块”的供应计划，推出大小适中、位置上佳的地块，做到“投其所好”，进而达成投资协议。
开发商方面：
第一、创新商业形态，加强运营与招商能力的持久性
从目前的情况看，高铁的开通并不像当初宣传的那么便利，有些地方周边的配套还非常弱。再者，在高铁附近拿地的开发商基本上都是很大体量的，所需要的资金量非常大，高铁附近的地块各不相同，开发商必须根据该特点，提供创新的商业形态。由于高铁站地处区域的商业活力尚需培育，开发企业必须有持续的运营和招商能力。否则，前景不容乐观。
第二、谨慎发展高铁地产，避免遭遇投资陷阱
高铁地产若要持续稳定发展，一方面要有沿线房地产城市消费市场的支撑，包括产业经济的带动作用以及购房主体的变化；另一方面是城市布局的合理规划。如果缺少这两个要素，将面临长期困境。同时，建议开发商应当结合当地经济发展现状，片面追求高铁地产概念将有可能遭遇投资陷阱。另外，前期的过度炒作行为，将使后期高铁地产发展缓慢，特别在二三线城市限购的调控大旗下，谨慎发展高铁地产应当是当前房地产开发商考虑的重点。
总结：高铁对我国经济社会发展的影响，对房地产业的影响，对人们生活方式、工作方式、居住方式和出行方式的影响，都将是渐进的、长期的、深远的，值得我们持续地密切关注，深入观察，认真研究。既不能过分夸大高铁的作用，也不能轻视其影响，应做到客观、公正地评估其利弊得失。如果能针对高铁运作中出现的新情况、新问题，及时研究出台新的举措，扬长避短，趋利避害，充分利用“高铁时代”带来的发展机遇，将不断促进各区域房地产业持续、健康、稳定发展。
（中国地产投资网） |
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