|
|
| |
|
房价降声一片，拐点是否到来？
|
|
http://www.cnestate.com 来源：中国地产投资网 2011/11/7
|
土地市场陷入冰点，楼市金九银十也不再风光，年关将至，关于调控、房价的话题仍是主旋律，尤其是九、十月全国各地楼市出现成交量大幅度下滑，大部分楼盘打出各类促销优惠，这场被喻为“刚需者的盛宴”的到来是否预示着楼价拐点来临？
表象一、土地市场持续冰封期
据统计，今年前三季度，北京、上海、深圳、广州四个城市土地出让金合计2066.48亿元，同比下降8%。即便第三季度一线城市土地成交量出现爆发式上涨，同比上涨约22.1%，但地价依然低迷。以上海为例，今年第三季度，上海市共成交经营性用地109宗，成交面积602.15万平方米，同比增加56%。不过，土地却同比减少15.68%，超过七成地块以底价成交。“底价成交”几乎成为下半年全国各地土地市场的主流。目前土地市场供需比例失衡、成交低迷，预计明年地方政府土地收入将吃紧，土地价格可能继续走低。
而地价与房价唇齿相依，是房价影响地价，还是地价推动房价呢。土地市场的低迷成普遍现象，与之相对应的楼市也不容乐观，房价松动迹象愈发明显。
表象二、部分楼盘降声一片
继今年5月北京、深圳等地个别楼盘相继降价之后，到10月下旬，从一线到二线城市、从华东、华南到华北区域，包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商，集体拉开房价下行的序幕。
万科在华南的几个项目均推出不同幅度的优惠措施。其中，位于深圳龙岗坪山的万科金域缇香新一批产品将在11月推出，不少单价在10000元/平米左右，还送精装，较一期9400-12000元/平方米的开盘价格低了不少；东莞万科紫台更从均价15000元/平方米下调至13000元/平方米，最低达到11000元/平方米。
不止万科，10月29日，招商地产在深圳推出的果岭项目，以低于周边4000-5000元的单价开盘；在惠州，卓越地产推出4900元/平方米的超低价蔚蓝海岸新房源，在此之前，碧桂园十里银滩也以低至6000元/平方米左右单价开盘。
各大型房企都在争相降价促销，部分楼盘价格降幅超过20%。据悉，楼市降价潮已经从一线城市蔓延至二三线城市，目前杭州新盘成交价较周边降幅10%-20%，成都新开楼盘降价幅度大部分在5%-10%、南京降幅约10%、天津降幅在5%-15%。
随着楼市降价潮的出现，楼市的观望情绪加剧，购房者“买了房怕再降价”，这使得大部分人都认为应该“再等等”，于是，楼市的供应量与需求量呈现出越来越大的差值，即库存越来越多。
表象三、库存压力骤增
据统计，截至31日，10月北京累计供应的9152套住宅供应量创最近4个月新高，但当月签约率只有8.5%。目前住宅库存已经达到11.8万套(另有56个项目预期11-12月入市，提供住宅可能超过2万套)，创造了2009年6月以来的最高点。按照目前的库存消耗比，即使不再新增供应，消耗目前库存也需要超过22个月时间。
目前已公布的三季报显示，131家上市房企三季度末存货达9838亿元，较去年同期的6788亿大增44.93%，同时，131家房企今年6月底存货为8759亿元，第三季度环比上涨12.31%，存货积压迹象明显。截至目前，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。
那么以上的种种迹象是否意味拐点全面到来呢？当然未必，引发目前市场调整的原因何在？当然是因为宏观调控，市场需求并不是没有，而是被调控政策硬性的限制，需求可以被压制但不可能被消灭，一旦政策放松，需求将会报复性反弹。
局部房价停涨，总体上稳定
拐点这个概念还是比较模糊的，从短期来看房地产的拐点应该说是即将到来，还不能说全面到来。10月18日，国家统计局发布了70个大中城市的房价变动情况。数据显示，9月份房价环比下降与持平的城市为46个，较8月份基本没有变化。另外，9月份70个大中城市房价的平均环比涨幅为0.003%，仍然处在上涨的状态。因此，全国性总体性降价还没有出现，现在只是在局部地区出现停涨或者个别城市回落，全部性价格回落现在并没有出现，
房价是否会一降到底呢？
自新一轮房地产调控启动以来，尤其是今年系列房地产调控政策的相继出台，以及央行为打击通货膨胀而持续采取收紧货币政策之举，已经严重打击了房地产市场预期，市场形势已经事实性地发生了异变。
应该看到，今年以来，在严厉的“限贷、限购、限价”政策持续作用之下，几乎全国性的房地产市场均表现出了持续低迷的态势。在一线城市和部分二、三线城市，不但成交量持续大幅下降，而且房价已经事实性地开始下降，尽管下降幅度有限，在价格涨跌方面依然很胶着。
而对于一些除省会城市外的二、三线城市，政府出台的限购政策以及整体房地产市场形势的异变，似乎并没有对其产生决定性的影响，仍然普遍存在购房者继续恐慌追涨买房、开发商不愿意降价销售的情况。所以房价松动的迹象并非十分明显，有的甚至在统计数据上显示还在上涨。
楼市拐点取决于政策调控是否见底
10月29日，国务院常务会议要求，今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。此番表态，意味着楼市调控不会轻易放松。
业内人士指出，目前房地产市场的气氛偏向了理性，刚需客户才是主力军，不再有哄抢买房的现象，然而开发商为了回笼资金必然会再有所动作。而房价拐点能否真正来临，关键看政府调控的力度能不能保持。如果国家仍坚持现有政策不放松，并加快推进保障房建设，房价回落必定能实现。
总体上讲，2012年的楼市走向则存在一定变数，毕竟新一年的调控如何调整还只是猜测。届时楼市是否迎来新一轮调控仍未知。房产税、土地增值税、尚待完善的限购政策、保障房制度等政策层面“没落地的靴子”，以及经济发展态势等的因素，将对开发商次年布局、购房者心态引导和整个楼市走向产生深刻影响。
反过来，楼市的萎靡现状又难以避免地对土地市场造成了影响。楼市成交低迷，市场库存大，导致开发商重新投资开发项目的积极性急剧下降，拿地自然谨慎许多，这又助长了土地市场的低迷。据统计，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%，土地市场陷入深度“冬眠”。
（中国地产投资网）
|
|
|
