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西安物管市场谁唱主角
面对每年百余万平方米的增量面积
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2002/6/25
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作为与开发环节紧密相连不可或缺的物业管理，正在逐步形成一个相对独立的市场。西安每年新建上百万平方米的住宅面积，再加上各种写字楼和商用物业，物业管理的市场空间非常之大。
谁来解物业管理这个“套”
在日渐增多的房地产纠纷中，针对物业管理方面的投诉所占比例也在增大。很多小区的业主发现，高收费换回的低水平物业管理让大家无法容忍，而一些开发过程中的遗留问题也在物业管理环节中暴露出来，甚至引发一系列业主和物管机构的冲突。种种现象表明，物业管理机构专业化程度不高、从业人员素质较低已经成为严重阻碍行业发展的绊脚石。而众多开发公司自己成立的物业子公司也由于责权不清，往往在诸多纠纷中受尽“夹板气”。
对于很多开发公司来说，物业管理显然是一个包袱，虽然头疼但还是得自己去管，这也形成了一个怪圈，物业公司和开发公司是同比增加的，这显然不是一种市场行为。对于开发商而言，开发的项目越多，后院起火的可能性也就越大。解决纠纷的途径就在于先解决市场的问题，因而，物业管理和开发分开，走向市场势在必行。但问题是谁来解这个“套”，外地的专业物业管理机构显然是瞅准了这一趋势，已然在陕西市场上抢夺了先机。
外来和尚念“专业经”
一方面，本地一些企业对项目后期物业管理颇为头疼，另一方面却是不少外地或者外资专业公司纷纷抢占市场，“洋管家”已经成为继“洋设计”之后又一瓜分陕西房地产相关市场的“入侵者”。在西安一些大型物业中，我们不难发现上海东湖、深圳金地、第一太平戴维斯、戴德梁行等国内外知名的物业管理机构的身影。
在进入西安的这些物管机构中，戴德梁行是由香港梁振英测量师行和英国新加坡两家顾问机构组建成立的，东湖物业则是上海最早从事物业管理的几个少数专业公司之一，金地则是深圳的知名企业。相对于本地的物业管理机构，他们显然占绝对优势，拥有先进的管理经验、优秀的管理人才和较高的市场决策水平，这些都是当地所缺乏的。
上海一家专业物管公司陕西分公司的总经理认为，物业管理是服务行业，需要人性化，所以人员的培训和工作经验的积累非常重要。形式化、表面上的东西大家都可以学到，但真正内在的素质学不到，需要长期的积累。比如对写字楼而言，它的资产包括有形资产和无形资产，无形资产中物业管理是很重要的一块，直接影响到写字楼的升值和出租率，这也是业主和投资者最为关心的问题。
物业顾问，只能是过渡
目前进入西安的物管机构所管理的项目主要集中在中高档物业和写字楼上，这主要是考虑到项目的规模和收费的标准。同时，“洋管家”大多采取了折中的态度，以物业管理顾问的形式出现，用他们的话来说，从项目熟悉到最后直接管理，就和男女谈恋爱一样，必须有个“拍拖”的过程。但是，明眼人可以看出来，顾问管理和小区的物业管理是两回事，物业管理是指开发商或者业主将小区直接委托给专业的物业管理公司管理，双方都有明确的责权利，物业公司直接对小区管理的好坏承担责任。但顾问管理这种形式，小区仍然由开发商自己的物业公司管理，“洋管家”只是作为一个顾问的形式出现，不对小区的管理水平承担直接责任。业内人士指出，开发商也明白这一点，只是大家互相需要，虽然是顾问，，项目却能够借名牌物业管理机构的牌子增色不少。购房的人不一定了解其中的奥妙。
但是作为物业管理公司占领市场的一项长期战略，顾问管理向直接管理形式的转变势在必行。西安本地的开发商也逐渐认识到，物业管理和销售、策划、设计等一样属于专业领域，在市场上选择合作的伙伴可能会更有成效。个别“洋管家”已经认识到这一点，也在从最开始的顾问形式转向直接管理，一家专业物业管理公司的经理说，通过专业管理才能和开发商建立一个互相充分信任的工作氛围，这才是长期合作的基础。 |
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