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城市运营商悄然浮出
——经营城市呼唤优秀房产商担纲
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2002/6/25
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中国市场经济转型之后，经营城市成了摆在每一个城市管理者面前的共同课题，城市需要运营、管理，于是，城市运营商应运而生。
所谓城市运营商，不同于一般的房地产开发商。它是指运营城市或区域的发展商。他们所从事的经营活动已经从常规地产向城市层面延伸，从大盘开发向区域经济延伸。
而政府经营城市必须借助企业与市场的力量，房地产开发商，特别是实力雄厚、优秀的开发商，最具备经营城市的综合素质与能力。我们有理由相信，在未来的中国城市化进程与城市经营中，城市运营商这一角色，将呼唤中国优秀房地产发展商来担纲。
长期以来，城市建设由政府包揽包办、计划管理，形成许多弊端。随着社会主义市场经济体制的日益完善，经营城市的理念正为人们所接受。所谓经营城市，就是把城市中的可经营资源如城市土地、城市基础设施、城市生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产，以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化等无形的资产，通过对其使用权、经营权、冠名权等相关权益的市场运作，最大限度地盘活存量、引进增量，广泛利用社会资金进行城市建设，以实现城市资源配置的最优化和效益的最大化，实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值的新的城市建设和管理模式。
在中国，最早提出城市经营的概念并付诸实践的应该是大连，可以归结为两句话：首先是政府把所谓的城市土地权进行市场转换；其次是用这些钱在强化城市形象、规划的同时进行包装推广。但今天的城市经营显然要更复杂，更多元，更市场化。从某种意义上说，城市经营与企业经营有着天然的相似性，既然城市是资产，那么它同样也要追求增值，也要强调走差异化经营的道路，也要有自己的发展战略、经营思路、整合平台和操作手段。
归纳起来，城市经营主要有以下几方面的内容：
首先是城市定位，也就是要充分挖掘城市的各种资源，按照惟一性、排他性和权威性的原则，找到城市的个性、灵魂与理念。道理很简单，没有个性就很难差异化竞争，没有灵魂就没有内涵，没有理念就很难做到可持续发展。比如贵阳的城市定位是“森林之城，休闲胜地”，就是这方面很好的例子。
城市定位之后，就是城市发展战略。在这个过程中，首先要解决观念和思维方式的转变。只有科学的思维方式，才能得出正确的方针与策略。比如我们参与策划的１９９９年云南昆明世博会，就是通过会展经济实施区域与城市发展战略，使云南省利用世博会这个超级杠杆完成由烟草大省、有色金属大省向旅游大省、绿色植物大省的转型，拉动区域经济的快速发展。
在对城市定位和发展战略搞清楚之后，是城市的布局与规划。在实际当中，有些地方政府常常注重城市规划，而忽略了城市策划的前期工作，其城市规划也注定是机械的、静态的。城市规划与布局必须在城市理念与发展战略的统领下进行，必须有区域的眼光，正如专家所说，真正的城市规划肯定是区域规划。
城市定位、发展战略、规划与布局之后，城市形象的包装与推广也是很重要的。没有具体的包装与推广，城市就无法识别，无法识别也就很难谈得上城市营销。但需要说明的是，城市形象的包装不是简单的ＣＩ，必须有足够的内涵支撑，必须有产业链去支撑。
不过，城市还需要实际的开发、运营和管理。在目前的中国，一场新造城运动席卷大江南北，伴之而生的“城市运营商”正悄悄浮出水面。所谓城市运营商，不同于一般的房地产开发商，顾名思义，是指运营城市或区域的发展商。他们所从事的经营活动已经从常规地产向城市层面延伸，从大盘开发向区域经济延伸。
为什么会产生城市运营商呢？这是城市化、市场化的结果。事实证明，政府主导的区域开发模式（如开发区）已走到尽头，政府经营城市必须借助企业与市场的力量，而房地产开发商，特别是实力雄厚的优秀开发商，最具备配合政府开发、经营城市的综合素质与能力；其次，随着房地产开发商实力与规模的迅速成长，房地产竞争进入大盘时代，一些地区已出现房地产企业行为主导的“新造城运动”，这与政府所倡导的城市经营殊途同归。
城市运营商是政府与市场之间必不可少的中间环节。城市运营商要承政府之上，启发展商之下，对所在的区域统一规划与布局，整合各种发展商来投资、经营，用全新的商业模式去打造一个新的区域和城市，这在以前是想都不敢想的。但在珠江三角洲、长江三角洲、大北京地区，甚至是西部地区，这样的城市运营商已初具雏形。
我们有理由相信，在未来的中国城市化进程与城市经营中，城市运营商将会担当越来越重要的角色。而这一角色，将是中国优秀房地产发展商角逐未来的最佳高地。 |
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