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小户型，又回来了
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http://www.cnestate.com 摘自 钱江晚报――新民生 2002/6/27
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前段时间召开的深圳房交会传递出这样一个信息：参展楼盘普遍户型较小，主力户型往往在80～100平方米，但是户型设计特别精巧，100平方米能够做到三室一厅，空间利用率很高。
从国外发达国家的房地产研究来看，随着经济的增长，住宅面积并不是一直增长的，相反，会出现住宅面积的回落，市区房产尤其如此。日本曾有一项研究，当流行户型面积增加到130平方米左右时，就不再增长，然后回落到80至100平方米。欧洲的情况也是如此，90年代以来，100平方米以下的小户型住宅已经占到市场新增量的75％，成为市场销售的主体。从国内一些经济发达城市来看，小户型住宅在市区住宅中的比重从2000年底开始持续增长，在深圳、上海、北京等城市尤为明显。
在建筑师方面，深圳的建筑设计受香港的影响很大，特别擅长大都市的高层建筑的处理、中小户型的设计，而且勇于创新，但是他们不擅长别墅、多层住宅的设计。随着杭州都市化程度的提高，高层建筑物势必要向深圳靠拢，我们仿佛嗅到了小户型回归的气息。
小户型之分类
从目前杭州市区住宅产品的面积看，80平方米至110平方米是所谓中等户型，110平方米到130平方米属于大户型，130平方米以上属于特大户型，而小户型住宅包括了从20平方米以上到80平方米以下的区间。
从面积和功能上，我们可以进一步把小户型住宅细分为以下几类：
极小型（20平方米左右）
室内空间和使用功能已经被压缩到最小，往往在市区最繁华的地段，优势在于能够把总价控制在20万左右。这在北京和上海都是投资者最青睐的物业。
紧凑型（30平方米左右）
能够安排厨房、卫生间、阳台，并能划出办公交流空间和休息空间的区域来，是比较理想的单身住宅，也可以比较局促地满足两人居住需要。
基本型（45平方米左右）
空间安排比较合理，可以有室与厅的空间划分，基本满足两人生活需要，适合市中心繁华地段，总价在30万左右。
舒适型（60平方米左右）
根据目前的设计水平，已经可以做出空间利用率很高的两室一厅来，可以满足两个人在比较长时间的居住需要。但由于总价因素，在地段上适宜在城市次中心地段开发。
完善型（75平方米左右）
在深圳、香港等地也有一些功能相当完善的三室一厅设计，可以比较舒适地满足三口之家的居住需要。适宜城市次中心地段。
小户型之供求
从杭州的市场情况来看，今年和明年，市区开发商供应的主要是30平方米和45平方米左右的小户型，购房者需求最大的是30平方米左右和75平方米左右的户型。在目前可以预售的市区楼盘中，45平方米左右的小户型在销售已经面临有相当的压力，30平方米消化最快。而购房者需求最大的75平方米左右的户型在市区几乎没有供应，在城市次中心的供应量也很小。
小户型之地段
参考北京、深圳、上海等地的销售状况，以下地段内的小户型楼盘往往比较好销。一是区域内产业优势、繁荣程度与成长性强（建筑综合体的规模与商务活动的繁荣程度），二是区域内新增的高收入人口数量与人口的流动性强三是交通的辐射程度强，四是生活便利程度高（附近有大型超市、菜市场、医院、中小学校）
由此看来，杭州目前比较合适小户型的地段包括：世贸区一带（适宜户型：20平方米左右／30平方米左右）、武林广场一带（适宜户型：30平方米左右）、高新技术开发区一带（适宜户型：靠近世贸一带可以考虑30平方米左右／45平方米左右，靠近城西一带可以考虑45平方米左右／75平方米左右）、）以朝晖一区二区、米市巷、梅花碑等为代表的次中心城区（适宜户型：45平方米左右／75平方米左右）、以湖滨一带为代表的风景区（适宜户型：20平方米左右／30平方米左右） |
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