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“经济眼”看地产“冷”与“热”
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http://www.cnestate.com 摘自 长江日报·武汉房地产周刊 2002/6/27
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从某种程度上来说，房地产领域的竞争已经是相当活跃，各种经营理念和观点虽然引人入胜，但有时也不免使人一头雾水。所以，适当运用经济学理论来分析，则是一个“发现”的过程，即有许多人云亦云的说法，恰恰是有意无意地忽略了一些潜在的要素，或者只是停留在事情的表象上。
房地产的好日子还有多久
去年的房地产投资增长幅度达到了50％左右，今年以来的增幅也达到了20％以上，房地产业进入了新一轮的扩张周期已是不争的事实。那么，房地产业是否真的已经过热了呢？从今年上半年的情况看，答案似乎是否定的，原因在于找不出相应的宏观经济方面的证据，至少2002年不会是房地产业的“冬天”。房地产业发展不止是3－5年
我国正处在大跨度的社会转型期，目前城市化水平仅37．7％，这一比例在今后几年内将会提高到40％左右甚至更高，与此同时经济领域的变革和发展也将进一步深入，可以预见，政策的创新和相关制度的供给将对房地产业的发展起到决定性的作用。倒退几年，当人们还在担心集团购买退出后的真空由谁来填补的时候，市场自身的力量已经够让人大跌眼镜了。市场变化了，房地产经济运行的规律也会发生相应的变化。可以推断，伴随着宏观经济的持续、稳定增长，房地产业至少还能快速发展10－20年。
房价还有上涨空间
从房地产价格形成的市场机制来分析，由于土地价格、劳动力成长、建筑成本都有持续增长的趋势，房地产的长期成本存在着增长的趋势，这在西方的成熟市场上是已经得到了验证的。反映在市场上，则是每一轮的房地产周期，都伴随了房地产价格的大幅上扬。由此来看，相对于上世纪90年代初的房地产价格，现在的价格确实不算高，应该还有很大的增长空间。
空置房的增加不可避免
去年，全国商品房空置面积净增1100万平方米，全年商品房空置面积增长10．5％。这是因为，开发企业的目标是利润最大化，使得房地产实际供应量偏大，引起用地不足（土地资源具有稀缺性），水电供应、道路排水等市政基础设施能力紧张，污染也将增大，这在经济学中称之为外部不经济。外部效应的客观存在说明了空置房的产生有其内在的根源，但从另一个方面来讲，一定数量的空置房的存在是必要的，它对消费者也是公平的，关键是政府运用恰当的经济杠杆进行总量调控的水平还有待提高。
经济适用住房真的不“经济”
很多人认为经济适用住房的建设过程中存在很多问题，这是可以理解的。因为经济适用住房是具有社会保障性质的住房，它本身与经济效率无关，因为它关乎社会的稳定，本质上属于国民收入再分配范畴。同时，也因为它具有很强的政策性，也不排除其中产生有一定的“寻租”行为。
房地产开发不要“走火入魔”
时下的房地产开发商大都沿袭了港台的经营模式，君不见到处都是清一色的欧陆风情，各个城市也都极力想把土地价“炒”一把以获取高额收益，但是人家是“城邦”经济，我们是大国，对此须留一分清醒，因为人家的模式不一定适合我们，泡沫之后是怎么一回事想必大家都清楚。规范是大发展的前奏
国家下大力气整顿房地产市场秩序和企业的经营行为，客观上是在为房地产业的发展保驾护航。没有一个行业是可以在混乱中求得发展的，因为无序状态对开发商和购房者来说都是有百害而无一利的。随着新的房地产商业模式的逐渐形成，根据经济学中的“二八”规律，大型开发企业将在今后的市场竞争中占据主导地位，可以预见的是，它们的品牌、信誉都将给购房者带来真正的实惠。 |
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