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小型房企开发模式探讨
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2002/6/28
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中国目前房地产企业可以用八个字来概括：一曰“鱼龙混杂”。据统计，全国共有房地产企业二万多家，一级开发资质的仅有1.44％，二级资质的12.9％。二曰“列强入侵”。中国房地产公司中，国外公司已达1200家左右，港、澳、台公司3800个，合计5000多个，占全国房地产开发公司总数的20％。中国政府有关部门对外商投资房地产制定了一系列优惠政策，包括免征投资方向调节税、所需资金可通过有关渠道进行融通、投资者所获利润在按规定交税后可以自由汇出等，这些优惠条件使外商投资房地产业能够获得较为丰厚的回报。由此，更加剧了市场竞争的残酷性。
在如此残酷激烈的市场竞争下，摆在小型房地产企业面前也只有两条路：一曰“自生自灭”。有人曾预言，近10年以内是中国房地产企业整合的最快时期将有近1／2的企业经受不住兼并的冲击而自行倒闭。二曰“自强不息”。这些企业不愿被人“宰割”，就要首先求得生存，在生存中不断发展壮大自己，这就对小型房地产企业自身开发模式提出了挑战。本文就此谈几点不成熟的建议，仅供参考。
一、借“势”开发
房地产业中的“势”极为重要，可理解为：局势（国际、国内政治大气候），趋势（宏观经济的前景预测），造“势”（市）。再大的房地产企业，再有能力的开发商，要是缺乏“势”也根本办不成任何事。《三国演义》诸葛亮草船借箭，“万事具备只欠东风”，没有“东风”一切便是“空中的楼阁纸上的兵”，形同虚设。因此，房地产业的“势”也可理解为诸葛亮的“东风”。
其中，局势与趋势不难理解，在此不做过多的叙述。造“势”与造“市”属同音字，“势”是“架势”；“市”是“房市”。房地产开发不管是做商住楼还是商用楼，不管是集群还是单体，其实际意义仍旧落在“市场”二字上。既然是开发市场就会涉及到开发的“架势”上。大型房地产公司有资金实力，有优秀人才，有品牌战略，动不动就是十万、百万平方米的楼盘。他可以从公司的发展前景上实施“大盘郊区化”的战略，可以大谈什么“城市空心化的问题”，可以做“多功能全方位”的现代化社区……
而小型房地产企业便没有如此大的“气魄”，关键一点实力不如人，仅楼盘封顶后销售就占用了大量资金，再做其他的就显得“势单力薄”。既然没有大的“架势”，我们就借“势”，大公司开发大楼盘，小公司开发小楼盘。你在郊区做“全方位配套”的社区，等你把“市场”的“势”造足后，我就在你的周围做“迷你型”小楼盘。你在基础设施、环境配套方面花工夫，我在建筑质量、户型设计上下力气，各有千秋，互为依托。你有销售策划，可以在报纸电视上“狂轰烂炸”做广告；我有我的老主意，不动声色，“不见兔子不撒鹰”……结果，你有1000套住房，销售80％，售出800套；我有100套住房，但我成本比你低，相应的销售价也低，说不定比你卖得还要好一些。所以，诸葛亮借“东风”可以打败强大的对手；小型房地产公司借“势”也可以同大公司分庭抗礼。
二 、“个性”开发
东西方文化存在着差异。西方属“人性”文化，崇尚的是“个性的解放”表现的是“个性的张扬”；中国属“人伦”文化，崇尚的是“中庸之道”，表现的是“个性的压抑”。
具体到房地产来说，不是有一句这样的至理名言吗？上半句说，什么样的人建什么样的房，这是对开发商而言的。开发商也不是天外来客，崇尚的自然是中国人“传统、保守，墨守成规，不越雷池半步”的文化，表现在作品（楼盘）上就是“同质化”倾向严重，尤其是一些大楼盘。
与“同质化”不同的是“个性化”。改革开放以来，由于东西方文化的融合，中国人对“个性”的追求也达到历史上的最佳时期。房地产的至理名言下半句怎么讲？什么样的人住什么样的房，这是对消费者而言。消费者对“个性”追求反映到住房上面就是需求的多样性，消费的合理性。房地产开发商应是住房消费的组织者，新型生活的引导者，开发创新的参与者，个性追求的实践者，而不是落在后面，被动应付客户日新月异变化着的消费理念。
“个性化”的楼盘可以表现在很多方面。
比如，楼盘的外观造型上，既体现区域文化的特征又风格各异。
比如，在环境设计方面强调“均好性”理念，彻底摈弃传统的“四菜一汤”模式。再比如，在户型设计方面，根据消费者的需求“量体裁衣”，重新定义传统上的厅、卫、厨……
“个性化”的开发来源于创新，其实质还是“以人为本”的服务意识。如果房地产的一些小企业能够在公司内部实行“个性化”管理，传播“个性化”理念，创造“个性化”品牌，就能设身处地为消费者设计出“个性化”的产品来。
三、“联体”开发
从一些大型房地产企业开发的状况看，楼盘已呈郊区大盘化趋势。这是因为郊区地价相对便宜，可以减少开发成本；郊区环境好，适合人居住。但在郊区居住最大的障碍是交通不方便、生活不配套，大盘可以较好地解决这一问题。动辄上十万百万平方米的开发，从成本的均摊上也有利于开发商做好环境规划，做好生活设施的配套。
小型房地产企业就做不到这些，关键还在于开发的实力上。但如果几家或十几家几十家公司联合起来进行开发，“集各家之长，合众人之力”，不就可以解决资金不足的问题了吗！大楼盘的优势在于“大而全”，讲的是功能的配套；如果小型公司将大社区应配的各项设施分而摊之，形成“小而联，联而全”的格局，不就仍可以和大公司对垒抗衡吗？
在统一规划、合理分工、有机配合的前提下，每一家公司负责其中一项生活设施，有的做会所，有的做学校，有的做健身场馆，做的精，做的细，合在一起不就是一处全功能配套的服务社区吗？
四、“跟踪”开发
现在市场瞬息万变，令人眼花缭乱；如果能在这“万花筒”般的市场中锁定一个目标，实行全程“跟踪”开发，也不失为一个好的模式。
中国的基本国情就是一个农业人口占绝大多数的农业大国，这一国情决定着两个事实：其一是农产品市场将在我国长期存在；其二是城市化进程的加快将得益于农业人口的减退；也就是说，城市人口的大幅增加，绝大多数来自于农村。农民进城谋生的手段一是打工，二是做生意，而且大多数还是围绕农副产品做生意。所以，房地产公司可以先进行专业市场的开发，先给他们提供经商的场所。二三年后，等他们赚了一定的钱后，可再提供住宅，然后是学校等配套设施…… |
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