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房产登记的前提——土地登记
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http://www.cnestate.com 摘自 中国国土资源报 2002/7/1
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我国有的地区是土地管理和房产管理机构分设的地区，国土资源管理部门工作人员在办理城镇房地产权登记过程中，往往会存在如下一些问题：
一是房管部门颁发的“房地产权证”中的“土地情况”一栏没有载明土地使用权的性质、用途和土地使用权期限；二是房管部门颁发的“房地产权证”存在着建筑占地面积与实际使用的土地面积不符的现象，实际使用土地面积大于建筑占地，建筑占地外的土地记载不清等；三是房管部门在颁发“房地产权证”时，把国土资源管理部门颁发的土地使用证还发还权利人；四是房管部门在办理房产转让时，存在着未经国土资源管理部门办理土地使用权转让而直接发给“房地产权证”的现象。凡此种种，改变了土地使用者的法律凭证，扰乱了土地管理秩序，造成了国家土地资产和税费的流失，带来了土地市场的混乱。
因此，笔者提出如下几点建议：
房管部门办理房地产权登记，必须以土地登记为前提。应先将土地使用证送国土资源管理部门查验核实，房产管理部门凭经查验核实的土地使用证办理房地产权登记手续，在房地产权证上载明使用地块的土地使用编号和地块的性质、用途以及使用期限等有关情况；在土地使用证上注明“已颁发房地产权证”字样及房地产权证编号和办证日期，在权利人领取房地产权证书的同时，将土地使用证书发还给权利人。
涉及国有土地使用权转让的房地产权登记，必须经国土资源管理部门办理土地使用证的查验核实手续及变更土地登记手续，房产管理部门方能办理房产变更登记。如果涉及划拨土地使用权转让、抵押的，应先到国土资源管理部门按规定补办出让手续，补交出让金，办理变更土地登记手续及换领土地使用证。办理完这些手续后，再办理房地产权登记。涉及到国有土地使用权分割转让的，须先办理分割转让批准手续及变更土地登记手续，换发土地使用证。之后，再办理房地产权登记。
改变国有土地使用权出让合同约定的土地用途的房地产权登记，应先报规划部门同意，然后经国土资源管理部门审查批准，重新签订或变更土地使用权出让合同，调整出让金并办理变更登记的手续及换领土地使用证书。办理完这些手续后，房产管理部门才能办理房产变更登记，发给房地产权证书。 |
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