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第三届中国土地大会 共研土地“熊”市下的危与机
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http://www.cnestate.com 2011/12/10
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我国房地产市场经过一年来的宏观调控，住宅成交量下降，成交价格僵持，小有松动，土地市场低迷……政府与开发企业压力很大。从最新发布的土地成交数据来看，无论是开发商拿地数量，还是成交价格都不尽人意。
土地是房地产最重要的生产资料，也是我们视同为行业两大命根之一的地根。而国家对房地产市场的调控已经影响到了上游土地市场，一方面，开发商普遍资金链紧张，对于市场预期不明朗，拿地行为更加保守，对城市和地块的选择更加挑剔谨慎；一方面，政府担心大规模流拍不敢贸然推地，但碍于财政压力，不得不选择大量推地，而导致大规模底价成交甚或流拍。持续深入地房地产调控，使土地市场寒流来袭。在这场渐似冰冻的表象之下，地产商、投资商和政府，最真实的需求与心态如何？
今天下午，深圳会展中心玫瑰三厅聚集多位专家学者，政府代表、企业代表，共同探讨土地"熊"市下的危与机，深度剖析现行土地调控、政策法规、土地投融资等话题，为政府推地、企业拿地提供参考。
论坛嘉宾
出席本次论坛的嘉宾有中国土地学会副理事长、国土资源部咨询研究中心咨询委员黄小虎先生；中国人民大学土地管理系主任叶剑平老师；中国国土资源报陈国栋社长等。本网对论坛的内容做如下简单回顾。
陈国栋：城镇化土地市场制度改革意义重大
中国国土资源报陈国栋社长表示，城镇化是推动经济发展的强大动力，是生产力发展的客观要求和必然趋势，也是一个国家现代化程度的重要标志，从我国总体发展水平来看，未来一段时期的城镇化进程仍将快速推进。在这个推进的过程中，与土地资源约束的矛盾会更加突出。
"十二五"规划纲要明确提出，我国的城镇化水平要在"十二五"末再提高4个百分点，也就是说到2015年末，我们的城镇化率要达到51.5%。从全球来看，仍然低于全球的平均水平，现在世界平均水平已经达到50%，发达国家的城镇化率是70%-80%。作为发展中国家，最大的内需在于城镇化，最大的发展潜力也在于城镇化，所以我国城镇化发展的空间还是很大的。
陈社长还认为，随着城镇化的进程不断加快，土地资源消耗的速度和规模也随之加快。城镇化进程中，建设用地的规模过度扩张，空间开发的无序，用地结构不合理等现象带来的一些其他社会问题，比如说交通的拥堵、住房拥挤、资源短缺、环境恶化、贫富分化、农民权益的维护等等问题已经显现。对比国家"十二五"规划明确提出的要求，我们要"坚持走中国特色城镇化道路，科学制定城镇化发展规划，促进城镇化健康发展"，"合理确定城市开发边界，提高建成区人口密度，防止特大城市面积过度扩张"。
最后，陈社长对城镇化土地革新的意义做了简单的阐述。他认为，城镇化土地有偿使用制度的改革，不仅为城镇建设提供了大量的资金支持，还有效地促进了节约、集约用地。随着城镇化进程加快，土地供需矛盾日益凸显，更应该进一步显化土地资源的价值，建立完善反映资源稀缺程度和环境损害成本的市场价格和税费机制，通过经济杠杆促进节约集约用地。
而在维持“持续生存和发展的权利，维护社会的稳定发展”问题上要注意两点：一方面我们要加快推进土地流转，另外一方面我们要保障我们的口粮田，另一方面就是要保障被征地农民的权益，维护社会的稳定，同时使我们的有效资源能够得到节约、集约的利用。
黄小虎：征地制度改革应适应社会主义市场经济要求，并赋予农民土地财产权
国土资源部咨询研究中心咨询委员黄小虎首先对中外土地财政异同进行了剖析。他认为，西方的土地财政主要是向存量土地征税，而我国的土地财政主要是依赖增量土地，这是很大的区别。存量土地资产面广、量大，税收可以预期，便于纳入管理，增量土地的收入增难以纳入预算支出，也难以规范管理，而且过分依赖增量土地，将会陷于外延扩张的恶性循环。中国的城市这些年的发展，几乎无一例外都是摊大饼，一圈一圈的扩张，而圈内的土地利用却是很粗放的。完全依靠增量土地，政府对存量土地的市场也缺乏经济的调节手段。我国这种主要依赖增量土地的土地财政是在两个制度基础上形成的，一个是现行的征地制度，另一个是政府经营土地的制度。一方面我们通过征地制度把地从农民那儿拿来，一方面政府又经营土地，这样的土地财政才可能形成。
随后，黄小虎对征地制度改革的相关问题进行了详细的阐述。他表示，改革的理想模式是适应社会主义市场经济的要求，赋予农民完全的土地财产权，其要点：一是构建城乡统一的土地市场，允许农民在国家规划引导下自主的参与工业化、城市化进程。二是对必须征为国有的土地赋予农民谈判权，参照市场家协商补偿标准和补偿方式。由于利益关系调整比较大，改革不一定能够一步到位，但是方向应该明确，不能含含糊糊。改革方案应该有一定的弹性，尽可能反映各地方的经验，鼓励地方继续探索，避免一刀切的弊病。对于改革政府经营土地制度，目前一些地方试行的工业用地年组制等等已经有所触及，但是还是少了根本性的改革探索，总的来看这方面的改革还处在理论探讨方面，从趋势看，这个制度也是非改不可，否则征地制度改革也可能改不下去，因为任何经营活动都是以追求收益最大化为目的，政府如果从事经营活动也不可能例外。政府经营土地的收益来源于农民收益转移的极差收益，这样就必须压低农民的土地价格，并且将农民的土地进入市场加以限制。可见问题的根本在于政府成了市场主体。
黄小虎认为，在城市化的过程中，必然有一个政府主导的阶段，但是随着时间的推移，政府必须退出，市场经济的地位才会确立，否则国家将面临滑向官僚权贵主义的境地。改革政府经营土地制度涉及干部制度、财税制度等更深层次的问题，难度更大，可以考虑分步实施。第一步就是要把经营土地的职能从土地管理部门分解出去，管理部门只负对城乡土地按统一规则实行管理的责任，经营土地的职能则交由另外的部门来承担，至于如何承担，可能有多种方案逐步的实验、摸索、完善。
叶剑平：政府要当好裁判土地财政制度改革很重要
中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授认为：城市化是中国未来的重点，集约节约保护耕地又是重中之重，土地财政是中国土地制度所产生的一个制度性的办法，这是中国特色，虽然国外有各种各样的财产税，但是与此还有一些区别。在这样的过程中，政府在改革过程中充当了非常重要的角色，它也带来了各种各样的弊端。随着财产不断的扩大，民众对财产权的认识也越来越重要，所以政府和民众之间的博弈越来越大。如何做一个更清晰的界定，使得政府管政府的事，民众还是在这样的制度上创造出更多的财富，可能是未来发展的重点，而不是官和民争利。
政府就是要当好裁判，为公共福利想办法，提供很好的公共产品和公共服务，如果做到这一点，我们的政府就是全心全意为人民服务的政府，这不是口号，这实际上是要靠制度的设计来体现的。口号谁都会喊，但是如果没有一个有效的制度保障的话，口号也就是喊一喊而已。
叶教授表示，政府保证市场发展的有序、稳定和公平，而且要维持市场的参与方依法经营，而且要保证参与方的诉求，所以它起到的是监管作用，而不是实施主体。实施主体做得不对，就打他的板子。各自的需求都能够通过市场的调节来得到满足，政府维持公共的目标，市场的盈利目标由第三方来实行，农民的目标、企业的目标等等通过确定的产权，通过市场的交换来实现。所以每一个人以市场为纽带，通过第三方的运营，能够起到各自的利益，事实政府的公共目标，企业的盈利目标得以实现，农民应该得到的目标也能够实现。如果都能够实现的话，我们社会就和谐了，而不是有事就找他，这样也不符合裁判员的角色。这是一个机制的变化，这样就能够做到共赢。
在谈到制度改革时，叶教授表示：未来土地制度的改变就是在于如何做好政府的工作，如何发挥市场的效率，如何集聚更多的资本，创造更好的空间，使得市场的各个参与主体都能够获益，不是损失一方而保证另一方，所有的不是共赢的游戏都是不可持续的。下一步就是需要政府退出直接投资这个主体，变成监管的主体，也就是变成裁判员，引入第三方，让社会资本进来，让农民参与，达到市场繁荣、农民高兴的局面。我们的城市化是半城市化的状态，土地城市化了，人还没有城市化。在计划经济的时候，土地城市化与人的城市化是同步的，你只要征地，就必须把农民变成市民，现在的做法就是给农民补点钱，而没有做到人的城市化。
“在整个市场发展过程中，目前在土地财政这样一个局面下，按现有的制度是不可持续的，是不能保障的，但是中国要往发达国家迈进，我们要赋予城市化的基础。城市化的基础或者动力就是土地，没有土地，这些都是空的。我们的土地又稀缺，如何用好它？前面几十年的经验已经不行了，要有新的经验来进行，因为整个社会环境已经发生了变化，在这种情况下，我们要通过新的模式来促使新的土地运营模式和促进整个城市的发展。新的模式就是政府退出、第三方进入，让民间的资本也进入，银行也要退出，不能用银行直接贷款，要创造更多的金融工具。这些金融工具可以使民间资本进入，由民间资本共同创造我们美好的未来、美好的城市”。叶教授最后谈到。
在演讲最后环节，山东文登市土地开发运营中心负责人对当前形势下，开发商和政府双方的应对措施提出了很好的建议。
他谈到，房地产目前的转型，在当前的情况下，一个是要适应住宅的需求，更要偏重百年的品质和服务的理念。过去房企的竞争主要是钱和地，而在现在这个情况下，应该把产品的竞争力作为一个关键。建好房，造经典是房企今后发展的核心竞争力。房企要拓展开发业态，服务型地产业态将成为房企转型的新增长点。市场有需求，房地产企业需要进行相关的产业的转型，根据客户的需求来建设一些房产。同时还要转变开发的模式。
以前房企盈利的根本是土地溢价和城市的发展，目前房企再想低价拿地、囤地，或者是通过城市的发展带动项目盈利也已经很难，这就考验企业的综合开发的能力，也就要求房企必须找到有利于企业新的开发模式，像很多大型房企就进行联合开发的模式。同时要考量开发布局，从一线城市为重点转向均衡布局的形态。随着全国城市化进程的不断加快，一、二线城市的房地产市场受调控政策影响已经出现了明显的降温，房地产开发企业也正在加快进入三四线城市的布局。去年我们市出来推荐城市的时候，就呼吁广大的开发商不要只注重一、二线城市，要关注三、四线城市。当然这么多三、四线城市也不可能全部布局，这就需要开发商考量优先进入发展潜力大的城市，而三、四线城市也希望知名开发商进入，既可以带动经济发展，又可以为群众提供优质的房源，而房企也可以快速回笼资金，促进平稳发展，这是一个双赢的事情。
政府方面，在现阶段有5大措施：第一、转变方式，调整结构，提升城市水平。现在国家也要求转方式、调结构，刚才各位领导也提出了土地财政，文登属于全国百强县第14位，城市财政60%由工业税收来提升，所以土地财政还占的不太大，我们也积极转变方式、调整结构，加快三产的发展，特别是加快文化、旅游、养生三大朝阳产业的发展，促进一二三产业的协调发展。
第二、高度规划，确认主题，积极实施建设。有些城市没有一个详细的规划，屁股决定脑袋，规划的高度要比较高，确定好城市的发展主题，积极实施建设，才能给开发商和购房的人群比较好的未来。大多数人到一个地方发展，非常看中的是这个地方未来得发展，所以要高度规划。
第三、要打造品牌，加强宣传，全国推广城市。想让土地增值，开发商将来要促进他的销售，有利于他进行开发，首先要让他知道这个城市，并且让其他人也知道这个城市，所以必须要确定好品牌，加强宣传，让更多人了解这个城市。第四是换位思考，提速增效，全心服务企业。目前有一些土地财政的政府，包括一些开发商，现在都有一些困境，各方面都要换位思考，促进协调发展，达到共赢的目的。
第五，要集约用地、合理用地，改善土地的配置方式。
最后，他认为，从全国来看，随着限购令的实施，一二线的成交会下跌，三四线的成交量会上升，三四线城市与一二线城市相比，消费水平也比较低，房价还是处于价值洼地，因此三四线城市还将处于房地产合理投资的一个热潮。
（中国地产投资网 深圳报道）
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