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四大因素左右上海楼市冷暖
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http://www.cnestate.com 摘自 新民晚报 2002/7/2
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有业内人士分析认为，目前上海的房地产市场正处于一个继续高速发展的瓶颈口。申博、退税、二手房和高价位房等因素将于近期先后作用于市场，将会较大地影响上海楼市后续将是良好平稳发展，还是来个高位上的短期震荡？
上海的房地产市场从1999年底开始复苏，商品住宅的成交量不断放大，房价也一路上扬。但是，像股市一样，在高位运行的楼市如果受到多个负面因素的影响，难免会有短期震荡。
申博成否将影响浦江开发概念的成色 黄浦江两岸的综合开发是近几年上海房地产市场开发的极其重要的组成部分。不管从其开发的规模、开发量和影响力来看皆是如此，如果今年9月份我国申办世界博览会获得成功，将极大地提高上海浦江两岸开发的信心，拉动上海房地产开发的进程和上海经济的发展。
据了解，目前已开发的浦江住宅中，境外、外地购房者占了很大的比例，有的楼盘甚至超过70%。申办世界博览会为他们带来了很多商机，因此申博成否对这一区域的概念楼盘将会有所影响。
能否延续退税政策将部分影响投资者购房决策 上海楼市之所以连年红火，很大一个原因是因为二次购房的人数大增。据统计目前上海楼市中第二次买房第三次买房的比例已占到总户数的50%左右，这批购房者中很大一部分都是一些如金融、证券、信息和高科技等向阳行业中的白领人士，他们收入高且稳定，买房可以退税，不少人因此买房投资。
到了明年5月如果买房退税政策不再延续，或者没有相应的政策出台，一部分人手中的闲钱可能流向其他的投资渠道。
二手房价上涨太快损害阶梯消费结构 上海楼市的二手房房价上涨很快。据上海二手房办公室公布的数据，去年11月份是1000点，到了今年5月份达到了1034点，短短半年上扬了近40点。有的区域二手房更是供不应求，一个月就可以上涨百分之四五，如小陆家嘴等办公区域周边的二手房房价甚至已接近了新商品房的房价，世纪大道内侧一套18平方米的一室一厅的旧公房，市价达到了十七八万元，几乎一平方米一万元。
成熟的市场应该是新商品房、二手房和廉租屋并存，不同层面的消费者购买或租赁不同档次的住宅，任何档次的住宅如果上涨过快都会损害该层面的消费者，乃至影响整个阶梯型消费结构。
高价位房区域性过剩应引起警惕 不少房地产专家认为，笼统地讨论上海的房价是涨还是跌没有意义，只有哪些区域的哪些品种会有涨有跌。高价位房区域性过剩已见端倪，市场的盘整期可能出现在明年上半年。
据了解仅是松江区佘山区域的别墅房今年上半年已有五六个楼盘上市，上市量有几百套独立别墅之多，更有千亩以上的别墅项目十几个，总开发面积达到20多万亩的别墅项目正在规划和开发建造中。目前上海东南西北这样规模的别墅区不在少数，而且多以水景、岛屿和独立度假型为卖点。有人担心，明年上半年集中上市，市场化是否有问题？市场已有先兆，上海西区某庄园别墅一期销售顺畅，房价也大幅上升，而最近二期开盘却门庭冷落。
高价位房开发，谁创新思路，力创区域市场个性，谁将赢得市场。 |
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