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全国土地市场陷入“冰封期”---北海土地成交量价同比下跌原因何在？
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http://www.cnestate.com 2011/12/31
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引子：北海市位于广西壮族自治区南端，濒临北部湾。是中国古代“海上丝绸之路”始发港，是中国西部地区唯一的沿海开放城市，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市，是享誉海内外的旅游休闲度假胜地，也是广西壮族自治区三线城市中的代表城市之一。在即将过去的房地产调控之年，这座美丽的城市在土地市场有怎样的表现？2011年土地市场冷清的原因何在？明年是否是北海土地市场的“2012”？面对土地“冰封期”政府该有怎么样的应对方案？本网做出如下评述。
2011年即将过去，与天气相比，今年的楼市貌似更早、更深入的迈进了寒冬时期。从今年全国各地土地成交情况来看，今年的土地市场有如下基本特征：
成交量继续下滑：据本网统计，1-11月份，全国133个城市共成交土地19007宗，成交面积83289万平方米，成交面积同比增长8.5%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交5481宗，成交面积29129万平方米，同比减少17.8%。
供应量同比下降：供应方面，133个城市共推出土地24444宗，推出面积108579万平方米，同比增长7.3%；其中住宅类用地共推出土地7472宗，推出面积39180万平方米，同比减少12%。
楼面价同比下跌：1-11月，133个城市成交楼面均价为1230元/平方米，同比下跌3%；其中住宅类用地成交楼面均价为1496元/平方米，同比下跌9.8%。
具体城市区域表现：
一、 浙江省流拍严重，底价成交频现
2011年以来，作为全国土地市场风向标区域的浙江省陷入“寒冬”，据统计，2011年1-11月，浙江省流拍的土地共计297宗，流拍土地总面积共计8615200㎡，约合12921亩，总可建面积约为1708万方。其中，宁波共有44宗土地流拍，总面积达2247亩，位居全省流拍榜首；温州其次，流拍50宗土地，总面积1866亩。
另外，土地底价成交也是今年浙江省土地市场的一大主流现象。以杭州为例，11月杭州主城区共成交土地12宗，出让面积362021平方米。其中，以底价成交的土地有9宗，仅有3宗土地有竞价环节。
二、上海市量升价跌--成交量增4﹒7%,金额降14%
据统计，2011年上海市共成交经营性土地281幅,成交面积共计1336﹒7万平方米,同比增长4﹒72%｡其中住宅用地成交面积481﹒51万平方米,同比减少16﹒97%,商业用地成交面积305﹒12万平方米,同比减少1﹒82%,保障房用地成交面积550﹒06万平方米,同比增长42﹒62%｡
在成交面积同比增长的同时,土地出让金却出现了近年来首次负增长,2011年上海经营性土地出让金共计1183﹒22亿元(人民币.下同),同比减少14﹒41%｡其中住宅用地成交470﹒41亿元,同比减少39﹒54%,商业用地成交500﹒8亿元,同比增长4﹒66%,保障房用地成交212﹒01亿元,同比增长68﹒27%｡同时,地王价格也出现大幅跳水,今年上海总价地王成交价45﹒18亿元,还不到去年的5成;单价地王楼板价每平方米21362元,而去年则高达52783万元｡
今年上海成交土地的平均楼板价也在下降,统计显示,2011年上海经营性土地平均楼板价为每平方米5623元,同比下降23%｡其中住宅用地下降幅度较大,平均楼板价为6459元,降幅为39﹒45%｡
在今年成交的281幅土地中,有170幅为底价成交,占比超6成,平均溢价率仅为17﹒66%,而这一数字在2010年为46%｡溢价率的变化在住宅用地成交方面最为突出,2010年上海住宅用地平均溢价率为102%,而2011年这一数字仅为40﹒5%,下降幅度超过60%｡
三、南宁：出让不到计划五成成交金额大幅下滑
作为广西的省会城市，2011年，南宁楼市进入限购年，商品房成交下滑，与此相应的，则是土地市场的不景气。根据《南宁市2011年度国有建设用地使用权招拍挂出让计划表(经营性用地)》，今年南宁市计划出让经营性用地4924.27亩(包含住宅、商业、加油站、旧城改造等地块)，而1~11月，经营性用地出让面积1926亩，成交额约50亿元，仅完成全年计划的39.1%。如将12月28日、30日计划出让的167.196亩土地计入出让总量，也只完成计划的43%左右。
数据显示，1~11月，南宁市出让的纯住宅用地成交金额为25.7237亿元；而去年1~11月，同样的数据为32.6209亿元，同比下降21.14%。7月27日~12月27日，南宁土地市场出现了长达5个月的拍卖“空档期”。
而回顾土地流拍记录，南宁市共出现了3次共4宗地块出让“流产”。9月16日，龙岗225亩地块和壮锦板块38亩地块因竞买人数不足取消拍卖；10月27日，相思湖新区的105亩地块挂牌无人问津“流产”；11月30日，龙岗225亩地块再次因参与人数不足取消拍卖，同期取消拍卖的还有经开区金凯路91亩地块。
在全国土地市场冷清的情况下，2011年北海市的土地成交总体情况如下：
北海市区2010年、2011年土地成交对比 | 成交宗数 | 出让面积
（亩） | 成交金额
（万元） | 2010年1-11月 | 16 | 759.55 | 101186 | 2011年1-11月 | 21 | 499.43 | 68331 | 增幅 | 31.25% | -38.59% | -32.47% |
据统计，2011年前11个月北海市共成交经营性用地21宗，出让土地面积为499.43亩，同比2010年的759.55亩减少38.59%；成交金额为68331万元，同比2010年的101186万元减少32.47%。
2011年北海市土地成交情况 土地性质 | 成交宗数 | 出让面积
（亩） | 成交金额
（万元） | 住宅用地 | 7 | 409.747 | 55503 | 商业用地 | 14 | 89.683 | 12828 |
从土地成交数据来看，住宅用地依旧占据着市场的主体。在成功出让的21幅土地中，住宅用地占7幅，成交面积为409.747，占总出让面积的82%；成交金额为55503万元，占总卖地收入的81%。
商业用地占14幅，出让面积为89.683，占总出让面积的18%；成交金额为12828万元，占总卖地收入的19%。
北海市2011年逐月土地成交情况 月份 | 成交宗数 | 出让面积
（亩） | 成交金额
（万元） | 1月 | 8 | 108.32 | 26786 | 4月 | 5 | 271.67 | 19367 | 6月 | 1 | 5.13 | 852 | 8月 | 4 | 37.04 | 3613 | 9月 | 3 | 77.27 | 17713 | 总计 | 21 | 499.43 | 68331 |
今年以来，北海市的土地市场正如全国土地市场一般冷清，土地成交面积、成交金额均同比降幅偏大。
从以上数据和现象不难看出，今年全国土地市场名副其实的买入了“冰封时代”，究竟是何原因导致今年出现如此大的落差？综合国家政策和市场现状来分析来看，本网认为，导致土地市场冷清现状的有如下几大因素：
一、中央坚持调控政策不动摇、不放松
中央经济工作会议于12月14日闭幕，来年中国宏观经济政策的基调、方向和主要任务已经明确，会议要求，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
在这句话中，“促进房价合理回归”格外引人注目，意义深远。
从今年的房地产调控情况来看，还是取得了一定的成绩，特别是楼市价升量增的情况已经发生了明显的变化。但是在房地产调控成效初显的同时，目前调控正处在关键时期，成果仍不稳固，因此“要坚持房地产调控政策不动摇”，才能使得目前获得的调控成效不至于功亏一篑。
房地产调控的效果已显现，一旦放松可能大幅反弹。由于地方土地财政，加上外围经济恶化，放松调控的呼声很高，但调控一旦放松，房地产很可能面临硬着陆风险。预计在经济工作会议以后，期待放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍，楼市已经彻底入冬。
二、开发商销售业绩集体入冬拿地意愿跌入冰点
在全国调控一片惨淡的情况之下，开发商业绩在今年11月份继续放缓入冬，从率先发布11月数据的万科、碧桂园等上市公司看来，房企于上月的销售恐怕将大多不尽如人意。
进入10月份以来，由于销售回款速度放缓和短期债务压力增加，标杆房企购地愈发谨慎。11月，仅有万科、绿城两家房企共计花费约21亿元购入4宗地块。其中，绿城参股山东东营区一宗商住用地仅花费9800万元。在前期每月都有购地支出的保利、中海等房企11月未有动作。与历年数据相比，今年标杆房企在土地市场上的投入明显减少。今年前10个月，标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，这一比例甚至低于处于金融危机漩涡中的2008年。
限购后，主要受到影响的一二线城市大部分成交量都明显萎缩，大部分房企加快消化库存，减少土地购入。目前大部分城市在建的住宅面积均创新高，比如北京、上海都在6000万平米以上。以北京为例，目前住宅库存达到了12万套，需要消化24个月以上。
开发商开始着眼回笼资金，结算贷款及各种开发成本，还款压力使其对于土地市场热情大大减退。房企目前考虑的是生存问题，下半年大部分公司受限购限价的影响，资金回笼不畅，相比扩张拿地，采取保守策略、持币观望是更为明智的选择。楼市调控不见放松，缓解资金链压力、消化库存是当务之急。没有开发商的参与，土地价格无法获得市场估值，地方政府也不得不将地块取消挂牌或延迟出让，致使成交量大幅下滑。
三、开发商融资受阻，拿地脚步被迫放缓
目前，已是年末，全国土地市场依旧冷清，关键原因在于开发商缺钱。尽管12月初存款准备金率下调0.5%，市场被注入4000亿元现金流，但受信贷调控政策的影响，房地产业很难从中受益。开发商银行融资遇阻，导致手中无大量现金流周转，难以再像前两年那样大手笔地拿地。
而限贷、限购等调控政策又直接抑制了市场需求，除了刚性需求，投资需求已经被“掐死”，而改善型需求也被压制，市场需求量下滑，供应量上升，从而导致房屋难销，现金回笼缓慢，迫使开发商调整拿地策略。
业界人士指出，目前，楼市调控效果已蔓延至土地市场，从整体来看，土地市场已陷入“冰冷期”，开发商的资金窘况与拿地策略的调整都已影响到土地市场，土地出让低溢价率甚至零溢价率已成常态，按目前的调控势头来看，土地价格下调或已不远。
四、调控预期不明朗开发商继续选择观望
未来调控政策与房价走势仍不明朗，开发商更愿意选择观望。业内人士预测，卖地遇冷主要是时机的问题，现在地产商对于经济和地产走势都很迷茫，资金较为充裕的开发商也在观望，或许到明年一二季度才会有较为显著的拿地意愿。
随着土地市场低迷，可以预见，地方政府的财政收入也会缩水，频繁的土地流拍将给地方政府财政收入带来一定压力。业内人士表示，在楼市调控持续深入的背景下，地方政府也要转变依赖“土地财政”的思路，拓宽财政来源，复苏地方实体经济。
总结：
从宏观调控角度讲，今年土地出现延拍流拍底价成交等现象均在情理之中。宏观调控除了要调控楼市，更艰巨的任务是调控土地价格，它是房地产市场的第一环节，房价高土地价格是第一因素。房价和地价相互依存相互联动，相互促进，你中有我，我中有你，土地价格带动房价是关键，但房价也会影响地价，房价高、地价高都是房地产调控的对象。
从明年的土地市场行情来看，最终会有怎样的走势，取决于国家调控政策的力度与方向以及政府方面是否出现新的土地出让思路。从目前情况来看，明年上半年的市场行情会继续呈下行趋势。
那么政府方面如何能够缓解目前冷清形势呢？本网做出如下建议：
1.北海地方政府可在整体宏观政策不变的情况下做出部分制度改革创新，而对于依赖土地财政的地方政府来说，土地成交的长期低迷对其区域发展并不利好。为吸引开发商买地，缓解日趋严重的土地成交下滑现象，建议北海地方政府采取更加积极灵活的土地出让策略。
2.建议北海地方政府采取“走出去”的策略。据本网了解，现阶段部分实力开发商依然具备拿地意向，政府或国土部门可“主动上门”与开发商交流，了解他们针对北海土地市场的看法与建设性意见；可与其他省市的地方政府与国土部门交流经验，相互了解各自土地出让的优势之所在。
3.建议北海政府在推地策略上加以改革与创新。例如推出面积大小适中的地块、对地块的价位作出合理的评估、对预出让地块的优势与前景进行综合的分析与探讨等等。
4.借助北海的本身区位、交通优势和良好的投资环境，扩大城市宣传力度，尤其在长三角、珠三角区域加大推广力度，用以吸引实力开发商前来投资。
（中国地产投资网） |
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