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二手房大跳水？
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http://www.cnestate.com 摘自 钱江晚报 2002/7/4
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作为杭州房地产市场的有机组成部分，杭州的二手房市场自1998年底启动以来，供求比例一直处于缓慢下降状态，但今年6月却打破了这一常规态势，以公众房网为例，杭州二手房市场的供求比例迅速下降到1∶1．17，接近供求平衡。
二手房市场这一转折性的变化说明了什么？这究竟是短期调整还是大盘逆转？在二手房价直逼新房房价的今天，这也许是急待入市的购房者们最关心的。
6月的瞬变：1∶1．82—1∶1．17其实，从2000年初到2002年5月份，随着市场的发展，杭州二手房市场虽然供应量和需求量都在不断增长，但市场的供求关系一直处于一个相对平稳的状态，两年时间内，供求关系比只下降了0．42个点，但在2002年6月，一个月时间由原先的1：1．82下降到了1：1．17，整整下降了0．65个点，超过了前两年下降的总和，这并不是一个非常好的市场现象。
供求关系的瞬间变化，存在两个可能性，一个可能性是许多原先一直在持房观望的客户，已经按捺不住，纷纷开始进入市场，希望能在市场的高位出手，另一个可能性是由于杭州的房价长时间处于上涨的态势，让众多的求购客难以忍受，加上众多媒体和专业人士均在猜测房价的走向，他们开始持币观望，等市场明朗以后再行入市。
瞬变背后：需求量锐减
从公众房网提供的数字分析，6月份，房源的上网数量并没有发生太大的变化，说明市场的总体供应量没有发生根本变化，导致市场供求比例在短时间内大幅下降的主要原因是市场需求量的锐减，而需求量的锐减又主要归结为两大原因。
◆反正是无效房源，不买也罢
无效房源指是无法或难以交易的房源。
无效房源一：期房
期房按时间和性质划分大致可以分为三类，一类是所谓的号子，一种是已经签定预售合同但尚未交付的房子，第三种是房子已经交付，但三证未办，短时间内还无法交易的房源。
由于近段时间政府部门对新建商品房预售管理的加强，新建商品房的预售门褴被提高，许多中介公司，特别是大型的中介公司对于前两种期房的挂牌交易都有一定的控制。目前市场上期房房源数量的增加，主要是指第三种情况，像三华园、天安假日公寓、万景阁都市公寓等已经交付使用，但三证尚未办理房源上网挂牌量大增。
对于中介公司而言，这是一块非常巨大的潜在市场，无法拒绝客户的挂牌要求；但对市场需求方而言，这却成了一块鸡肋，不买吧？觉得可惜。买吧？也不知道对方的三证何时才能办出，所有交易的手续全部不能办理，在这种情况下需求方只能选择放弃或等待，所以类似的期房在二手房市场上就成了一种无效的供应，无法直接吸引需求客户的注意力。
无效房源二：盲价房源
这是近段时间杭州二手房市场表现较为突出的一个不良现象。许多卖房客户不知是根本不存心卖房还是对市场太为乐观，房屋挂价屡屡出现所谓的天价：文教区内一套80年建的两室一厅市场成交价只在3600元／平方米左右，但挂价却往往超出4000元／平方米，甚至有的挂价超出了5000元／平方米，这种不切市场实际的挂价实际上就成了一种无效的房源，因为没有一个冤大头会去买一套高出市场价格如许多的房子。当然也不排除一部分客户，在房屋上网挂牌时适当的提高价格是为了将来在与需求方谈判时有一个还价的余地，但这也要把握一个度的问题，比如南都德加的房子市场成交均价在4800元左右，客户根据自身房屋的优劣，挂价在5000元／平方米左右应该是合理。
以上两种情况的无效房源，在目前杭州的二手房市场的供应量中不在少数，这就很大程度上遏制了需求方的选择空间和交易空间，在屡次遇到类似问题之后，购房的积极性必然会受挫，导致整体市场需求量的下降。
◆看不懂市场，持币观望吧
杭州的房地产市场一直叫人看不懂，二手房市场也一样。早在1999年，就已经有专业人士在分析，房价已经超出了居民的实际承受能力，房价要降！但直到今天，不论杭州的哪个区域，房价连一点下降的趋势也没有。前段时间，又有许多的业内人士在分析杭州的房价已经出现泡沫，市场很有可能崩盘，但说归说，房价还是没有下降的迹象。二手房市场也一样，自从199
8年底杭州的二手房市场正式启动以来，二手房的价格一直呈现上涨的趋势，在经历了长时间的上涨以后，许多人开始分析，认为市场的价格即将开始调整，但是杭州的二手房市场走势具体会怎么样，谁也说不准，于是一部分不再急于入市，开始持币观望。
二手市场何去何从
那么，杭州的二手房市场在今后一段时间内，到底会是怎么一个走势呢？
其实很简单，我们也可以从目前杭州的二手房市场的供求关系加以分析；以公众房网为例，截止目前为止，公司累计房源上网量12000套不到，但求购上网量累计已将近24000人次，也就是说，目前公众房网内部的客户结构即供求关系比还维持在1：2以上，市场还是维持在一个卖方市场。
也许有人会说，买不好二手房，他们不会去买新房吗？其实新房市场更为恐怖，虽然今年新建商品房市场的开发量增加不少，但是在与二手房有可比性的市区内，今年新建商品房的开发量只在100万方，而前两年的数字是250万方，而据统计虽然市场承受能力在下降，但那只是针对价格而言，总体的需求量并没有发生变化，而解决这批需求客户的惟一办法，就是进入二手房市场。
所以，在市场格局并未发生根本性变化的前提下，想当然的渴望市场降价似乎有点心有余而力不足，但是二手房的价格会不会再涨呢？笔者个人认为，随着新建商品房变现将大量进入二手房市场，市场的供应量也将会有所增加，二手房价要想再有大幅度的增长也是比较困难的，更何况市场价格已经达到了目前的高位，估计下半年的价格还会维持稳中略有增长，市场需求方不用担心会“踏空”。
总体而言，杭州的二手房市场目前还处于一个正常的市场变动范畴之内，而要其继续健康持续的发展，就不仅仅是政府部门和中介公司的事了，作为市场的主体，无论是供应方还是需求方都要很好地调整各自的心态。 |
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