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住宅合作社与商品房、经济适用房的异同
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http://www.cnestate.com 摘自 北京娱乐信报 2002/7/4
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为解决中低收入者的住房问题，在政府政策鼓励下，经济适用房和住宅合作社的建房形式备受欢迎，特别是住宅合作社在近期引起了社会各界的关注。北京市现有住宅合作社３０余家，其中市直属合作社有９家，正在集资的有政馨家园、政华家园、汇丰家园、康宁居等项目。
住宅合作社与商品房、经济适用房相比较，其主要异同点在于：
１．根本性质不同。商品房和经济适用房的建设组织者是经济实体，而住宅合作社是不以盈利为目的的公益性社会团体。商品房和经济适用房的开发是一种市场行为，而住宅合作社提供住房是不存在市场行为的。
２．经营目的不同。住宅合作社不以营利为目的，按建房成本集资不含利润；经济适用房允许有微薄的利润，即３％的利润；商品房开发则是为了追求利润，利润是根据市场的情况变化而变化。
３．服务对象不同。住宅合作社以中低收入住房家庭为对象，包括有北京市常住户口的国企职工、标准租私房腾退户、改建拆迁百姓和未达标的国家公务员等中低收入家庭。经济适用房也是为解决中低收入家庭的住房问题，但是对象是有北京市户口、年收入低于600元的居民。商品房开发则是为高收入家庭服务，不限户口。
４．集资和销售批准单位不同。住宅合作社没有所谓的“五证”，与商品房不同的是合作建房和经济适用房建设所用土地由政府划拨，取得划拨手续，合作建房向北京市房改办申请取得集资建房方案批复后，才能开始集资建设。而商品房和经济适用房则要经过市房管局发销售许可证才可销售。住宅合作社的非市场行为的根本性质决定着各种手续和证件的办理，与商品房的销售有根本的不同。
５．筹资渠道不同。住宅合作社由社员先集资后建房，一般由发起单位民主选举产生的代表组建实体机构并组织进行筹资建设，可以申请政府的资金贷款；商品房和经济适用房开发则是由房地产开发公司注册资本垫付，并通过银行贷款筹资。
６．税费不同。划拨用地的经济适用房和合作社建房免交土地出让金，二次上市交易须补交。商品房和经济适用房要交相应的各种税金。住宅合作社社员第一次集资建房无契税交易手续费，入住后免缴房产税和土地使用税，如果二手房交易，买方要补齐未缴税及土地出让金。
７．产权证不同。经济适用房和住宅合作社建房取得的是经济适用房的产权，商品房取得完全产权。 |
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