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    机会不小　风险不少

    http://www.cnestate.com　 摘自　　杭州日报　　　本网编辑部报道　 2002/7/5
    　　投资商铺是金、投资办公是银、投资住宅是铜”，这是国外投资者多年的经验，但在几年以前对绝大多数投资者来说，写字楼由于面积大、总价高及必须一次性投入等因素的限制，而很少让人如愿。

    　　出现个人投资
    　　按揭进入商业用房市场后，个人投资性买家也开始浮出水面；特别是近两年来，杭州的住宅价格持续走高，致使大多人认为上涨空间已十分有限，而写字楼正有着良好的发展势头：中国加入WTO，杭州城市地位的提升，越来越多的置业主都需要找寻一处像样的办公区间来彰显自身之实力，需求市场较为活跃。

    　　而且，目前杭州市写字楼均价在7200元/平方米左右，离市中心稍远的地方价格甚至低于5000元/平方米。相对于同城住宅而言，相对北京、深圳、上海的写字楼而言，价格偏低。因此，在未来3-5年内，写字楼的需求会加大，价格必然上扬。据东部房地产投资网统计表明，目前杭州写字楼市场的投资回报率约在9%到13%之间，非常可观的。

    　　五项风险
    　　投资写字楼，其变现性不如住宅，占用资金较大，投资周期相对较长，杭城高价写字楼大多在2003年前后交付。某楼盘负责人介绍，目前近40%的预约买家目的是投资，这是最大的不利因素。

    　　首先存在出租困难的风险。据了解，目前由于杭州高档写字楼租金昂贵、低档写字楼跟不上时代，空置率在30%左右，当个人购买的写字楼租不出去的时，只能闲置，不像住宅，租不出去自己还可以住。另外，必须每年支付一笔不小的物业管理费用，一旦空置，必须将成为沉重负担。

    　　其次，目前杭城写字楼的区域化已经十分明显，高新区、世贸、武林广场、庆春路、吴山、城站等写字楼集中区域渐渐形成了各自特色，出租的适应性较弱，单依靠地段升值所带来的价格上涨空间比较有限。因此，区域风险不能不考虑。

    　　第三，今年写字楼市场的供应量会不断扩大，且单位自建房的大量出租、商住房和SOHO（居家办公）的出现，使得写字楼实际供应量难以预测，平均投资回报率也多了变数。

    　　第四，在投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时也要注意到，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的管理水平，影响物业总体印象；另外当整个物业的出租率不高时，业主竞相压价会影响到你的收益。

    　　第五，写字楼市场与宏观经济社会环境关系密切，可能造成大起大落。

    　　五项防范
    　　今年杭城写字楼的上市量仍处趋不断放大的过程，预计向市场投放的物业面积与上年相比将增长30%左右，即40万平方米。供应量的增加，势必对投资者产生压力。

    　　第一，忌盲目“追高”。地段最好、价格最高的写字楼投资回报不一定最高。如目前杭城一些顶级写字楼，硬件设施都是一流，有的还楼请一些国际知名的物业公司做顾问，但售价、租金、物业管理费用自然也高，一般的企业难以跨进这道门槛。而一些市场中心辐射地段的物业，档次不低而价格较为平和，投资也会比较稳妥。

    　　第二，获取产业支持。“行业选择区域，区域决定行业”，投资写字楼，最主要的要看区域内的产业氛围，比如文三路上的写字楼客户多为IT行业人员，而武林广场的写字楼则打造出了杭城的商业经销中心， 区域经济越明显越繁荣，升值机会也就越大。目前吴山广场周边产业支持不明显，城站区域也缺乏产业支持，在这些地区投资写字楼就要特别谨慎。

    　　第三，瞄准热点区域。综观杭城写字楼的发展，往往每一段时期都有1-2个热点区域，如武林广场、城西高新区、世贸区等。杭州行政区划的调整及城市东扩步伐的加快，受城市新中心——钱江新城的开工建设、城市东扩步伐的加快、支持城市东部发展的道路建设展开等多种因素的影响，杭城写字楼发展已出现明显的东移迹象，东部地区公建用地的供应量在近两年内急剧增长。今明两年推出的写字楼名单中，也有不少位于东部。目前东部写字楼市场刚刚起步，价格仍具有绝对的优势，可以预见，几年以后该区域内写字楼的需求量将会大大增长。

    　　第四，选择小面积写字楼。浙江省私营经济发达，企业规模普遍不大，以杭州的经济发展情况及杭州的城市地位，杭城写字楼仍将在较长时间内以中小企业为其主要目标客户。业内人士预测未来几年私人工作室、驻杭办事处、创业型和技术密集型公司的数量将迅速增加，具有强大的市场潜力，但目前小面积写字楼恰恰是稀缺产品，值得关注，面积以80—150m2之间最为合适。

    　　第五，寻求代理租赁服务。对投资类物业来说，小业主众多容易引起竞相压价，管理混乱的局面，如果发展商有一个规范、诚信的租赁中心，投资者就能省去很多烦心事，只等着收租了。