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沪上“烂尾楼”时来运转
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2002/7/23
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中诚大厦在黄浦区人民路上已经烂了将近６年，江苏南通四建公司作为施工总承包单位（原开发商至今拖欠了他们２７００万的工程款）早就不派人留守了，而是用两扇紧锁的大铁门，来看守施工现场的材料。但是事情在这两天出现了转机，近日，笔者看到铁门已经敞开，施工现场有活跃的迹象。这一切都源自——５月１６日，中华企业股份有限公司从上海国际商品拍卖有限公司处，以１．３亿元一举拍下了中诚大厦。这被很多人称之为“一种新的投资渠道”。
大手笔收购
中诚大厦其实已经是中华企业今年第二幢竞拍到手的烂尾楼了。今年１月２９日，中华企业也是从上海国拍处拍下了位于上海北京西路９３５号的烂尾工程——金龙广场，成交价格０．７４亿元。
据说，中华企业在上海市中心瞄准的烂尾楼至少在１０幢以上，全部项目总投资额估计为１０亿元左右，所以中华企业“收购之举”被认为是资本进军烂尾楼的“新标志”、“大手笔”。但中华企业副总经理滕国纬说，这可能只是媒体自己炒作的一个题材，这样只会“哄抬”烂尾楼的价格，使今后的烂尾楼更难处置。而且中华企业买下烂尾楼也只是取得主营业务（房地产）项目的一种方式。
中华企业因为看好今后“酒店式公寓”，所以暂定开发５幢楼统一包装成“连锁式中华酒店公寓”，其中两幢就是刚刚拍下的烂尾楼，另外一幢是通过协议转让的，包括自己的两块地皮再兴建两幢，一共５幢，这样算下来的总投资是１０亿元左右。
“但是如果市场看好，我们可能转移部分投资到此业务上来，届时８幢、１０幢楼房经营酒店式公寓都是有可能的。至于通过什么方式建这些楼盘，这要看公司自身的发展。今年，公司计划开工面积１１８万平方米，新增土地储备５９５万平方米。并不存在所谓要买下１０幢以上烂尾楼的说法。”
中诚大厦的拍卖，滕国纬是中华企业参与竞标的代表。据他透露，这次拍卖的时候有８家前往，由于中华企业事先做了详细的评估，所以估价比较准确，所以当开拍报出１．３亿元的价格时，中华企业第一个举拍并成功拍下。
盘活烂尾楼后的盈利模式
滕国纬有一点肯定，以后这５幢楼肯定是经营连锁的酒店式公寓。国际著名企业、亚太地区最大的服务式公寓集团——雅诗阁集团（Ｔｈｅ Ａｓｃｏｔｔ Ｇｒｏｕｐ Ｌｔｄ）旗下两大品牌——居主导地位的“ＴｈｅＡｓｃｏｔｔ”及“Ｓｏｍｅｒｓｅｔ”，中文名字分别是“雅诗阁”和“盛捷”前不久已经进驻上海。目前在上海共拥有３家服务式公寓——浦东雅诗阁、盛捷高级服务公寓、徐汇盛捷服务公寓。其中上海盛捷高级服务公寓已达85%的出租率。
所以，滕国纬说：“酒店式公寓绝对不是所谓的过渡产品，而是中间产品，这个市场的需求会越来越旺。主要消费群是国内和国外的高级白领。”但是现在上海还没有一家做酒店公寓连锁的。
烂尾楼实际上可以被称为“银行不良资产处置中的房地产”。身为房地产注册估价师的滕国纬说他在前几年就对此很感兴趣，当时和四大国有资产管理公司都有所接触。“但是当时外部环境和内部环境都不好，外部环境是市场需求不旺，１９９８年的时候房地产很低迷，内部环境也不理想，当时四大国有资产管理公司剥离了大量国有银行不良资产之后，实际上内部的体制并没有跟上，没有利益的驱动，所以处置的决心不强。现在它对资产的处置率有一个指标，所以速度相对快了。”
“如果能更公开地处置烂尾楼，对企业来说，主观上更有利于缩短开发周期；对政府来说，更有利于解决这一历史遗留问题，何乐而不为呢？”但是滕国纬觉得在消化这些烂尾楼的过程中，没有相应的法规政策，包括产权的过户、项目审批，这比国外要困难得多。
所以，对这个市场追踪了好几年的中华企业还是通过法院强制拍卖的方式来收购烂尾楼。“因为这些不良资产通过法院强制拍卖的条件相对成熟，房地产上的法律权属比较清楚，法院拍卖后过户比较简单，虽然交易成本未必低。”
当然，对法院来讲，处置效率的提高是不言而喻的。（顾嘉健） |
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