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资本采金北京房地产
瞄准“最后金矿” 收购项目公司
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2002/7/23
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新土地政策催生“项目收购热”
根据市场反馈的信息，近期针对房地产项目公司的收购和股权转让案例明显增多。如中信国安收购北京大通房地产开发公司；世纪中天通过与其控股子公司联合收购北京昊岳房地产开发公司全部股权；魏公元鼎控股中国第一商城；最新的例子是曾经开发过恋日嘉园的华野房地产对ＣＢＤ区域内一家项目公司的股权收购谈判也已接近尾声。
由于特殊的历史原因，北京目前存在着近４０００家房地产项目公司，它们专为开发特定的房地产项目而成立，其最大的资产就是这个开发项目的土地使用权。随着７月１日北京新土地政策的颁布实施，不仅规定了土地协议出让的关门日期，而且要求协议出让的主体必须一致，即其立项、规划、征地与受让的主体必须是同一个投资者。这就使得项目收购成为目前在北京通过协议获取土地几乎惟一的方式。
像世纪中天对北京昊岳的收购，其实就是为了取得对北京燕莎—亮马商业中心区的大型房地产项目——君悦庭的控制权；而魏公元鼎控股中国第一商城，看中的也是中国第一商城二期的土地使用权。
市场人士认为，收购项目公司的好处至少有三点：一是手续简单。对项目公司的收购只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让的变更登记手续即可控制、管理整个项目，不涉及土地使用权过户等繁杂手续；二是可降低开发成本。与土地使用权转让相比，收购项目公司可节省相当于成交金额３％的契税和一笔交易手续费；三是开发快捷。由于收购项目公司一旦办妥股权转让手续，收购方即可投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需再另行成立新的房地产公司。
当然，对收购方而言，采用这一方式的不利之处在于，债务风险难以控制。如被收购的项目公司是否对外提供过保证担保的风险，以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等，因此收购方务必要对项目公司在收购之前的债权债务有一个清楚的了解。
上市房企瞄准“最后的金矿”
市场人士把北京目前近４０００家项目公司称为房地产业“最后的金矿”，由于新土地政策的颁布实施，一大批以炒地皮转手套利为目的的项目公司大限将至，它们必须在关门期限到来之前找到能够吃掉自己的“大鱼”，所以纷纷低价清仓出逃在所难免。
去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足２８％，银行融资占２１．７％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占３８％（后者的８０％也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。在这两年银行紧收钱袋之际，能够从股市中融来巨资的上市公司自然就成了土地市场上的“大鱼”。另一方面，业绩压力促使上市公司必须不断扩张，因此，针对项目公司的股权收购，成为上市公司寻求快速发展的法宝和涉足房地产业的捷径。
大鱼吃小鱼的残酷竞争法则，现在竟戏剧性地变成了小鱼们主动地送到了大鱼的嘴边。
华润置地执行董事郭钧分析认为，房地产商业模式已经改变。北京２０世纪９０年代初活跃的一些公司，都是那些市和区的开发公司，他们或者隶属于建委，或者隶属于房管局，那时候的竞争非常地微弱。但是，今天的情况完全不同了。从政策批地、政府批地、计划批地到现在土地公开招标拍卖挂牌的市场化行为，资本将越来越成为主宰市场的力量。（陈志平） |
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