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个人住房贷款的三种还贷方式
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http://www.cnestate.com 摘自 重庆晚报 2002/7/24
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当前，个人贷款购房已成为社会一大热点，个人住房贷款的利率和还本付息的方式自然成为居民们十分关心的问题。
目前最常用的三种计息还贷方式：(1)到期一次还本付息法。借款人在贷款期内，不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还全部本金和利息，目前人民银行颁布的1年期内(含1年)的个人住房贷款，采用的就是这种方式。(2)等额本息还款法是贷款的本金之和采用按月等额还款的一种方式。由于月还款额相同，简单又干脆，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的贷户，如国家机关、科研、教学单位人员等。目前住房公积金贷款和多数银行的商业性个人住房贷款都采用了这种方式。(3)等额本金还款法(又称利随本清法、等本不等息还款法)就是借款入将贷款额平均分摊到整个还款内每期(月)归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种方式每月的偿还额逐月减少，较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。该方式1999年1月推出，正被各银行逐渐采用。
此外，目前国内还有少数银行(如建设银行)正在大中城市试点两种新计息还贷方式：
1、等比累进还款法(也称等比递增(减)累进法)。就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一时间段多(少)按约定的固定比例，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。例如，一购房者向银行贷款10万元，贷款10年，按现行利率选择“等额本息还款法”，其每月还款额为1089．20元，10年后他总共需支付本息130704元。但他如果预计5年后的收入将会有一个较大的提高，那么他可以选择——
2、“等比累进还款法”，以5年为周期，第二个5年的月付款比第一个5年上浮50％；那么第一个5年内，他每月还款约在905元左右；第二个5年内，每月还款约1358元左右，比905元上浮了50％；10年后他总共需支付约135780元。从计算中可见，选择“等比累进还款法”的付息要比选择“等额本息还款法”多5500余元，这是因为购房者借用银行贷款的时间要更长—些，因此在利率相同的情况下也就要多支付—些利息。
3、等额累进还款法(也称等额递增(减)累进法)其与“等比累进还款法”类似，不同之处就是将在每个时间段—上约定多(少)还款的“固定比例”改为“固定额度”，以同样在每个时间段内每月以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。
上述两种还贷方式因计算比较复杂，由于计算机程序设置等多种原因，目前在国内除建行外暂时还较少被银行所采用。但是，从美国、日本和香港等经济发达、个人住房贷款业务开展兴旺的国家和地区的实际情况看，它是国际上十分通行的消费信贷还款方式，受到新婚夫妇和开始创业的年轻人的欢迎。 |
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