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投资商铺有几成胜算？
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http://www.cnestate.com 摘自 大连日报 2002/7/24
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在日趋激烈的商业竞争中，商铺投资备受瞩目。近年来，越来越多的房地产商，开始青睐和涉足这一领域，这对发展滨城现代化商业无疑是件好事。但是，商铺投资，并非房子盖了就有收益，也并非商场开了就会赚钱，它要受多种因素特别是人流、物流和商铺市场定位的制约。如果我们不考虑和把握这些，盲目地把大把大把的钱投在这上面，不仅会造成资源浪费，而且弄不好就收不回投资。商铺呼唤投资，投资需要科学把握，这就是有关专家所要告诉大家的。
A 商铺投资明显升温
4年的时间里，大连胜利广场物业价值快速增了3倍，每平方米商铺价格从最初的5．6万元涨至10．2万元，无愧于大连商业地产投资的楷模。为商铺或商业地产丰厚的利润回报所驱动，近一两年来，我市的房地产开发商，诸如宏孚、宏大、万达以及金广建设等，越来越多地转向这一投资领域。据有关部门保守统计，目前，我市至少有300家地产商已涉足这一领域。
去年正式启动的天津衔改造项目，无疑成为有志于投资商业的地产商们关注的热点之一。据负责这项改造工程的乏文福主任介绍，从天津街改造便可以看出，大连商业地产的投资热明显升温。目前，整个工程中的6个主要商业地块，吸引了海昌名城，亨大、北方、天龙以及修竹房屋等几大房地产公司，正在竞标中的56号地也令8家地产公司趋之若鹜，与天津街遥相呼应的，则是近年来崛起的“火得不能再火”的西安路商业区。据一份可行性报告分析表明：西安路两侧的商业网点由过去不足百个发展到251个，不仅网点的规模在增加，而且网点所涉及的行业也在不断拓展。其中，永嘉集团投资10．6亿元建设的长兴购物中心和宏大房地产有限公司投资14．1亿元正在建设之中的“大连商业城”，已成为西部商业地产投资的典型代表。当然，西部商圈便利的交通，每年以1．5万人的增长量高速增长的密集人口等等。也将给众多的投资者带来较好的发展空间和明显的商业竞争优势。
地产商与商业品牌的联姻，极大地促进了找市四大商贸格局的形成：以大商集团各店为主体的青泥洼桥商贸区，以友谊商城、天百集团为代表的天津街商贸区，以百盛、家乐福、长兴购物中心为主体的西安路商贸区和以华联超市、沃尔玛分店华南国际商城为主体的山东路北部商业区。以上这四大商贸区的形成，标志着我市商贸业正月朝着区域化、规模化的方向发展。
B 商铺投资要看“气候”
有专家称，商铺投资是继居住型物业、写字楼之后更高一层的投资境界。但同时又指出，商铺不是讲讲概念，注重一下户型和环境就可以卖好的，商铺的投资价值还跟所在地点区域件的商业氛围是否浓厚相关。
前些年，“住宅+公建设施”几乎成为住宅开发的套路。一些开发商不管周边的购买力如何，商圈有多大，也不管周围的交通是否便利，竞争对手怎样，住宅楼下是一色儿的备做商用的大橱窗。至于具体做什么用，干完了再说，先筑巢后引凤 还有的投资大型商业地产，同样是不合地点也不合时机地乱投资，其结果是：有的客流稀少，商业氛围难以培育，经济效益一路下滑；有的商铺窗明几亮，但什么也干不了，建成多年后商铺还在“招租”，至今闺中待嫁，形成了不卖就死、—卖就乱的恶性循环局势。况且，以往的“小铺老婆店”式经营已满足不了百姓的需要，传统的邻街店铺开始过时。
市连锁企业协会会长谢有恩昨天在接受记者采访时说，北京、上海和广东等城市的商业地产开发早于大连，同时教训也是惨痛的。人流要靠商业引，商业要靠地产建，但地产投资—定要瞅准“时尚”，看准大连商业是以零售商业为主以及“市容与繁荣”的大背景，不可“一窝蜂”似地盲目投资，防止把商铺投资变成一块烫手的“山竽”。
C 商铺投资要讲策划
商业地产投资与住宅地产投资不同。谢有恩认为，具体来说，建什么业态，在何处建，以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位，不能重蹈先建设，后定位的老路子。如果定位得好，商铺投资就会财源滚滚。反之，就像秋风扫落叶．甚至最后弄个血本无归。
对于目前我市的商业网点布局，谢有恩的评价是“总量不足，多少不均”，即：“繁华区商业多，次中心或社区商业少；百货业多，其他业态少”。正因多少不均，才导致有的区域商业过分集中，而有的区域人均商业网点拥有量严重不足，从而产生了“大连商业过剩”的错觉。因此，地产商在决定投资之前，要考虑到这一分布特点，选准位置才能让有限的地产在区域内创造最大的价值。同时，投资商业地产之前，—定要做详尽的市场调查，对当地的购买水平、人口密度等多方面的因素进行全面的把握，以便决定所兴建的业态、规模和引进的品牌特色等。
对此，我市的一些地产投资商已有所领悟。上周，在大连连锁企业协会和房地产开发协会联合举行的商铺投资研讨会上，许多已经投资或想要投资商铺的地产商对与商家的合作表现出浓厚的兴趣。两家协会也表示，尽其所能，为地产
D 专家建议从城市变迁中发现商铺价值
我国传统城市大都是单中心式的，一般只有一个中心商业区，超大型城市最多也只有两三个地区可以称做中心商业区，城市居民逛街、娱乐、购物(特别是购买大宗商品)，一般都是集中在这个区域。但是，这种普遍的城市中心格局，正随着城市规模的迅速膨胀、城市配套日益完善以及城市居民收入的不断增加，而日益发生着巨大变化。以大连为例，原来只有青泥洼一个商业中心，现在次商业区也在崛起，西安路、华南广场以及未来的以家乐福为轴心的东部商业等。这些区域的地价照过去比大幅上扬，铺面已呈紧缺之势。城市结构日新月异，正是对商铺进行价值发现的好时机。
选择什么样的铺面
现在，很多城市已经开始对居民小区中的临街铺面进行统一规划、布局。这样，纳入规划的商业街便成了社区的必要配套，一定会成气候。投资这样的铺面，要注意选择人流汇集、视野开阔的地点。道路交叉口未必价比最好，一般是主干街口转进去两三家的铺面最好做，售价也不是最高。铺面要注意门面宽敞，里面最好是没有柱子，进深最好不要超过门面的宽度。投资这类铺面一般还有付款上的便利，因为大多是住宅开发商开发的，购买这类铺面一般可以享受到银行的按揭，对投资者的现金压力相对较小，完全可以“以租养贷”。而等到社区发展成熟时，租金收益往往会比月供贷款高得多。当然，一次性付款也不会占用资金太久，因为拿到产权证后，铺面租出去了，产权证还可以拿到银行去申请抵押贷款，贷款期限和还款方式都很灵活。
影响商铺收益的主要因素
商铺是单纯依靠经营而获得收益的，需要依托于商业地段价值和经营特色等，所以商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求更高。而从宏观着眼，经济形势的变化和国民消费水平的增减；也将是影响商铺投资、收益的主要因素。所以，要选购一支“潜力股”绝非易事；但如果把握得当的话，即使以昂贵的金钱作代价，商铺投资也真有可能让你掘到一桶金。（王梅） |
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