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济南市山大路商务写字楼市场前瞻
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http://www.cnestate.com 摘自 齐鲁晚报 2002/7/26
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写字楼升级升在眉睫
在济南，一提高档写字楼，人们便想到山东世贸中心、中信广场、金龙中心、玉泉森信、中银大厦等几处大厦，但随着济南的经济发展，人们对专业商务办公的要求越来越高，现在写字楼已不能满足市场需求，在这种背景下，人们把目光转向山大路。山大路由于其特殊的地理人文环境而逐步成长为具有一定影响力的区域性高科技中心，山大路要升级，走科技商务中心区(CID)的路子势在必然。济南各大地产商在这一点上均达成了共识，必须要努力在山大路建造济南高档写字楼，来适应当前济南经济建设的发展形势。一般来讲，商务写字楼建设成本要比普通住宅高出很多，而目前在全国的现象是，客户往往向“高价位”商务写字楼靠拢，因为客户选择高档写字楼的目的一是注重自己的品牌形象，或要树立品牌形象，他们要向自己的客户或潜在客户展示企业的实力，树立客户对自己的信心，同时占有更多的市场份额。二是这样一来能得到社会的认可，得到更多的资源和市场机遇，经济的考虑自然就居于次要地位。因此，济南要发展，必须要有好的硬件环境支撑，而高档商务写字楼的建设将日趋显示出其重要性来。
高档商务写字楼瞄准山大路
2000年5月，济南市政府成立了由科委、规划局等部门组成的“山大路科技市场建设领导小组”；6月一10月负责中关村规划编制的专家完成了《济南山大路科技商务中心区规划方案》；11月17日由政府组织的专家委员会顺利通过了<济南山大路科技商务中心区规划方案)，并列入济南市“十五计划”；2001年，济南市政府又将作为标志着规划正式启动的“山大路科技一条街”建设工程纳入了年度重点工程，各房产开发商也相继有了大的动作。这种行为的背后其实包含着一种必然的趋势，这种趋势就是一种区域历史的沉淀，它的区域特点就是众多的科研院校，发展了多年的科技贸易市场等条件的积累，吸引了众多的商家来光顾，这样又会带来更多资源，而政府则顺应了这个潮流和趋势，在政策上予以支持，促进这一成熟商圈的尽快形成，从而带动当地经济发展特别是高科技产业的发展。以中关村为例，20世纪80年代末，中国政府正式批准在中关村建立北京新技术开发实验区，十多年来，中关村已经从传统意义上的“科技城”、“电子城”演变成为中国汀行业的中心，如今，中关村有4000多家高科技企业，年产值达50亿美元，现在，中关村是中国高科技和新经济的代名词。在济南，高科技的公司已有3000多家，几乎每天都有新的公司诞生，他们均需要一流办公环境，对高档写字楼的需求不可小视。目前，银座数码广场、济南数码港、国华经典等等开发项目正在进行，这些开发项目都将以高档商务写字楼的面目出现。
完善配套，扫除障碍
山大路目前的不利状况是，街道环境差，管理落后，商业活动所需的配套设施还没有跟上。今天的山大路，缺乏商业相关的配套设施，缺乏一个集办公、会展、酒店等商务功能于一身的“一站式办公”建筑群。由此而来，山大路要想把大公司拉过来，除了写字楼要上档次，交通的改善、国际商务配套措施的建立，都是需要重点考虑的，这也会带动相关物业的发展，从而带动整个济南甚至山东的经济发展，造成市场需求量的增加，但另一方面，目前商住楼和纯商用写字楼概念还分得不是太清。有一个现象就是有相当一部分中小企业租用住宅楼办公，给人一种不伦不类的感觉，不利于与客户之间的商业往来，在管理和服务方面都会造成很多不便。不过这样一来，正处于资本积累期的中小企业就会减少因租用高档写字楼而造成的高成本，但它同时也影响了高档写字楼的租售，从而间接影响大的商圈的形成。据深圳市信立怡高物业顾问有限公司策划总监朱江介绍，目前国家在房产使用功能上也开始有了一个比较细的规定，并在北京、广州等城市实行，如北京市规定，在以居住功能为主的商住楼内办公的企业一律不予注册，这是房产开发与城市经济发展相互制约和协调的一个表现。那么，随着市场竞争的日益激烈，办公场所的细分日渐明显，高档写字楼的需求增加也成为一个大的趋势。
从长远看商务写字楼的开发，与当地区域市场发育，政府的决策正确与否有紧密的关系，同时也受国内外大的经济形势影响。而山大路CID的开发可以说已经具备了带动济南新经济增长的基本条件，无论从房产开发还是从政府决策上，大家都拧成了一股绳，为营建山大路这一黄金地产板快竭尽全力，相信不久，高档商务写字楼群将以靓丽的风姿出现在泉城入面前。（刘剑英） |
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