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杭州楼市上演“来来往往”
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http://www.cnestate.com 摘自 新民生 本网编辑部报道 2002/8/29
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场景：上周六，绿城房产组织了一场别开生面的沪杭两地记者对话会。绿城当家人宋卫平豪气万丈地宣布：2－3年内，绿城品牌房产在上海的销售额将会超过杭州。5－10年时间内，绿城将力争跻身上海房产住宅领域的前几席。
近年来，杭州大牌开发商频频进军外地市场，且不管绿城房产是“永久放弃杭州”还是“暂时转战上海”，此举好比为诸多现象注入了一剂强心针：杭州房产将自行盘整，进入另一个发展阶段。
与此同时，北京、上海、深圳等成熟房产市场组成的“外来军”却瞄准了杭州的市场，而且专拣好地，在几次土地招投标上一掷千金，表现不俗。
一边是本地开发商大举进军外地市场，另一边外地开发商却刚开始雄心勃勃地向杭州拓展领土，这有趣的“来来往往”现象让眼下杭州的楼市前景愈发显得扑朔迷离。
画外音：其实，来来往往的景象不只杭州有，北京、上海、深圳、山东等地也正上演得热闹。走出去和走进来的都不是傻子，他们都有自己的想法。用一位房产界人士的话来说，无论走进的，还是走出的，都能给当地带来一种新的开发理念，这是好事。
一边是，浩浩荡荡出杭州
［风景一］中小开发商外出觅食
［时间］20世纪末
［出走地］市场不成熟的中小城市及乡镇
其实，杭州开发商与外地市场结缘已久。
早在1999年初，就已经有相当部分中小开发商选择了走出杭州，足迹散遍江苏、江西、四川、新疆、安徽及省内的嘉兴、桐乡、桐庐、安吉、淳安、绍兴等地。这些地方市场化运作的程度较低、有的甚至还是空白。像常州、镇江等地，开发成本只有杭州的一半稍多。
1999年初，杭州土地使用权出让刚开始实行招标拍卖，当年土地供应量仅555亩，而与此同时，杭州开始正式取消福利分房，实行货币化分房政策，个人购房比例持续大幅度上升。直接的结果就是开发成本提高了，利润大大减少。
［风景二］房产大鳄为品牌而战
［时间］这两年
［出走地］市场成熟的省会城市
如今，杭州开发商的出走的主角也转换为房产巨头。这些开发商靠着他们雄厚资金、强大技术实力和品牌形象，已在杭州稳稳地站住了脚。“进军”周边城市，实际上是一种战略转移，也是品牌的一种延伸。
与原先那些中小开发商深入到地市甚至乡镇的风格不同，现在这批大开发商在稳稳地占据本地市场份额外，直接把竞争地放到了市场更为成熟的北京、上海或者极具发展前景的省会城市，如武汉、苏州、南京、合肥、长沙、西安等等。
据了解，绿城目前在上海已有上海绿城、苏堤春晓、上海森林高尔夫（暂名）三个大型项目，前期已投入5亿元，计划达到50－60亿元的销售额。其中，7月5－8日，40万平方米建筑面积的上海绿城参展2002中国·上海房地产展示交易会，绿城项目首次亮相上海滩。上海高层住宅最多，而绿城这次一下子推出了占地3350亩的别墅项目森林高尔夫，以求打响别墅品牌。别墅是绿城的“镇家之宝”，玫瑰园、桃花源都是杭州精品别墅的代表，森林高尔夫的规模是桃花源的近3倍，按照0。175的容积率，平均3亩地可建一幢别墅，总量可达到1000余幢。
绿城已连续5年销售额在杭城排名第一。这次为何“转移战场”，除品牌扩张之必需，绿城力求成为全国性的大公司外，引用宋卫平的话来说，“随着户籍制度的改革，2020年，中国城市人口会达到顶峰，上海这个国际化大都市将成为聚集外来人口的盆地，房产发展空间无法估量。”进入2002年来，上海楼市持续供需两旺，显示出一些过热征兆，当地媒体预计，下半年，上海楼市将进入盘整期。对此，宋卫平表示不足为虑：“一个市场特别好的城市，不用担心房产的后势问题。从长远看，上海的房价会停顿，但不会下跌。”
绿城不会寂寞，一直在杭“安营扎寨”、并肩作战的金都房产继成功开发嘉兴康居小区——金都景苑后，也盯准武汉市场，以东湖项目为切入点，将之定位于继嘉兴后品牌扩张的第二站。一时间，房产巨头编制的外出大军浩浩荡荡：绿城挥师北京、上海、合肥；南都在省内遍地开花的情况下、最近又进军长沙；华立进驻重庆；中大扎根无锡。绿城的上海绿城项目、华立在重庆开发的天地豪园、华立在桐乡开发的世纪花苑、中江房产在上海开发的中凯·城市之光、金都房产在嘉兴开发的金都景苑等楼盘，都是进军外地的代表作。
一边是，含情脉脉入杭来
［风景一］一掷千金毫不含糊
更值得注意的是，在杭州部分开发商移师外地的同时，北京、上海、深圳和省内一些颇具实力的房产商却偏偏选择这个时候进入杭城，来势汹汹地加入对热门地块的角逐，其雄厚的实力令当地开发商公司汗颜不已。
去年6月20日，北京大地科技实业公司以1800万元／亩的价格抢食了西湖边的都锦生地块28亩土地开发权。今年7月31日，滨江四块地的集中出让又引来深圳富春东方置业有限公司、上海大自然、丽水电力集团、江山市贝林房地产公司等竞相投标，大自然和富春东方均参与了三块地的投标，大自然投标价虽几次仅居第二，令人惋惜，但其咄咄逼人的气势还是引起了本地开发商的极大关注。据透露，
在此次招标会之前，大自然已露面多次，对杭州市场觊觎已久。
说起北京“大地”的房产经营，业内人士都会想到提出“告别空调和暖气时代”的口号的北京锋尚国际公寓。锋尚一度在北京创下广告投放量之最、两个月内售磬的旋风。除了杭州外，“大地”在天津、江西也都有房产投资。杭州锦绣天地房地产开发有限公司总经理张振生表示：会以都锦生地块的西湖国际商务中心为起点，将浙江纳入重点投资领域。
［风景二］持币观望大有人在
据东部房地产投资网总经理徐兰介绍，今年以来，前来该公司咨询杭州土地市场和房地产发展状况的外地开发公司明显多了起来，且大多来自北京、上海、深圳和省内房地产市场比较完善的城市。2002年7月滨江区招标会结束以来，前来咨询的海外公司也急剧增多。
为何外地公司在众多房产外出的情况下还如此看好杭州的开发前景呢？有意入杭的台湾惠瑜实业有限公司于先生说，尽管目前杭州房价、地价居高不下，但杭州城市的惟一性和地理位置的优越性是其它城市所无法相比的，许多海外回归的人都愿意选择在此居住，更何况浙江省民营经济发达，购买力相对旺盛，因此其前景还是非常可观的。
入杭州之数字榜
0．5套VS1套
从城市人口和商品房的销售量上看，杭州的市场发展潜力十分可观。
根据有关方面的统计，去年，我国商品房销售量最大的是上海，达到1000万平方米，北京为500万平方米，深圳为400万平方米，杭州为341万平方米，而这四个城市的人口数量分别为北京、上海各1500万、深圳400万、杭州630万，按人口比例，其人均销量深圳最大，达到一套，上海第二，杭州约0．5套，北京约0．3套，两地相对较低。
5．5％
从房价上看，今年上半年，杭州全市商品房销售价格同比上涨5．8％，这是继1998年杭州房价上涨以来的第5个年头，且目前杭州的购买力正处于上升阶段。
1／3VS封顶
从利润空间上看，虽然广东、上海、杭州的商品房建筑平均成本都在20％左右，但由于深圳和上海对期房销售有严格限制，多层住宅必须封顶后才能出售，上海规定高层建筑要盖至2／3才能预售，广州、深圳对高层住宅也规定，要达到4层的形象进度才能发售。相比之下，在可以销售期房的杭州，多层建到主体结构的1／3，高层只要完成地下工程便可预售，大多数发展商往往在住宅刚刚出地面时便预订出大半栋楼，预售一开始，资金便回笼了绝大部分，因此，在杭州开发楼盘资金压力相对小得多。
90％
从销售速度上来看，杭州的房子比一些市场成熟度高的城市好卖得多。有关统计数字显示，杭州市场楼盘的销售率高达90％以上，且杭州的空置面积比深圳、上海都小，这个数字对杭州以外的发展商来说颇有吸引力。
出杭州之数字榜
300家VS2500亩
从1995年到1999年的五年间，杭州年均供应土地878亩，2000年和2001年，杭州市房地产项目土地供应量达到了4233亩，2002年计划供应土地面积2500亩，但目前在杭州从事房产开发的企业也已达到了300家，依据目前的土地供应量，与房地产开发的需求明显存在差距，走出去是杭州房地产市场发展的必然。 |
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