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房卡交易，何时亮绿灯？
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http://www.cnestate.com 摘自 杭州日报下午版 2002/9/9
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房卡，是对公房使用权的俗称。与普通商品房与一般三证齐全的二手房相比，公房只有使用权，没有所有权、处置权与继承权。房卡交易，即指不改变公房性质的使用权交易。
新闻背景：
《金马违规卖房卡》
一套1997年建造的58.5平方米景芳五区的二手房，在金马置换挂牌18.5万元，算一下，每平方米单价不过3200元，而景芳五区的二手房价在4000元/平方米左右。原因何在？原来这套房子属于公房……按规定，公房是不能上市交易的，业主只拥有使用权，没有所有权。如果要上市，必须根据房改房政策，将房子买进，且必须得拥有本户市口。市民购买这样的公房，也无法办到合法的房产权证。
几万张房卡，期待流通
据市房管局有关部门统计，在杭州，已参加过房改的约有20万套左右的公房，其中房管所直管公房9万多套，单位自管公房10万多套。另有1.5万左右的不成套公房。没有参加房改的直管公房尚有360多万平方米左右，即便以60平方米/套算，也有6万套左右。
对于许多拥有房卡的市民来说，希望通过房卡住房交换转让来改善住房条件的要求很迫切。但由于杭州的公房使用权不能上市交易，最后导致的结果是，“地下市场”一片红火，一些善于钻空子的中介公司也乘机肥了一把。
中介黄牛，违规卖房卡
一套市场价位在4000元/平方米左右的二手房，在一些小中介公司挂牌3200元/平方米，当然并非碰上了卖方跳楼大削价，而是因为这套房子属于公房，只有使用权；而在中河边的长宁街上，则可找到很多块写着“现金收购房卡”字样的小黑板，边上每每坐着一个神态悠闲的房卡“黄牛”，半公开、半地下的房卡买卖生意兴隆。
记者假装手头有一套景芳五区使用面积45平方米的房卡房，向其中一位“黄牛”进行了一番“咨询”，“黄牛”开价18万元收购这套房子。我们可以来算一下，将使用面积换算成建筑面积，需乘以1.4的系数，即45×1.4=63万平方米，18万元÷63=2850元，2850元+885（房改价）=3735元，而景芳五区的二手房价格在4000元到4100元/平方米左右，买房卡比买普通商品房可便宜200-300元/平方米，但买方需要把工龄、可享受面积都用上。如果要办理过户，黄牛一般向买家收12000元的过户费。
私下的房卡买卖，由于不像新建商品房或三证齐全的二手房买卖一样有明确的法律保护，很容易出现纠纷，同时又逃避税费，损害了国家的利益。
变堵为流，主管部门在努力
房卡私下交易屡禁不止，主管部门到底持何种态度，有保新措施？记者为此也专程采访了市房管局市场处汪一春处长。
汪长处说，对于地下房卡市场的冲击，房管局会同工商等部门每年都要搞好几次，每次联合执法检查后，黄牛会销声匿迹一段时间，违规操作的中介公司也会收敛一下，过段时间，又故伎重演了。因为要求房卡自由流通的需要一直存在，堵并不能一劳永逸地解决问题。
从2000年开始，房管局曾先后提交了四份关于要求批准《杭州市公房使用权交换、转让、转租试行办法》的请示，提出用公房使用权交换商品住房或者其他住房所有权、有偿转让公房使用权、在租赁期内将承租的公房使用权部分或者全部再出租等请求，但由于种种原因，目前还没有批下来。
从房管局的调研来看，全国各地有不少城市如北京、南京、上海、广州、厦门、常州等实现了公房使用权的自由流通，这应该说是大势所趋，不但可以遏制房卡地下市场的发展，使房源得到更加合理的配置，还可以激活三级市场，推动住房的梯级消费，进而促进住宅二级市场、二级市场的发展。
合法交易，大型中介早准备
在金马置换被曝光后，杭州的中介公司反响很大，一部分中介积极清理剔除原来登记的房卡信息，另一部分中介公司，则商量着理出一套把房卡交易变为合法化的操作程序，推动房卡上市的进程。
公众房网的邓力分析认为，政府管理部门为什么一直不同意房卡上市，可能缘于两个担心：一是担心已享受过福利分房、又拥有房卡的人，通过房卡上市，获得不正当利益导致国有资产流失；二是非成套公房上市操作用困难。中庆置换的胡立峰建议，在房卡上市前主管部门应对全市的房卡进行一次调查，把那些已享受过福利分房的人手中的房卡清理出来，把这些房子转化成廉租房，供应给住房困难户。两人都认为，房卡上市交易一定要有严格的监控手段，以免造成二次分配不公。在操作程序上，则呆以借鉴那些已有成功经验的城市的做法。
金丰易居的副总周强龙则提出了一整套更为详细的操作流程。周强龙说，在2000年，上海市明令禁止房卡私下买卖，金丰易居与上海的主管部门一起制定了一套俗称“两步并一步”的房卡交易流程，即卖家卖出的是房卡，区房管局通过对地段、成新、层次、朝向、结构及购房者的工龄、可享受面积等的换算，算出这套房子的出售价格，买家把房款缴到银行凭银行收款单、房管拟请上明、资料，到区房管局缴纳契税、交易手续费、印花税等税费，就能拿到一套完全产权的房子，与普通二手房没有区别。
记者认为，房卡买卖，不但市场有需求，操作也有周边城市的成功经验可借鉴，堵，只能造成地下黑市的泛滥，税费、国有资产的流失，只有给出一条合理的交易通道，才是根本的解决办法。 |
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