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    高档楼盘“外流”当思量

    http://www.cnestate.com　 摘自　　中国房地产报　 2002/9/12
    　　在上海房地产市场消费群体中，境外、外省市购买者多数是以投资为目的，一旦投资者撤离将严重冲击楼市
    　　
    　　上海市物价局价格监测中心的信息表露，上半年，沪上半数以上的高档楼盘被境外人士和外省市人士买走，但有关负责人同时提醒，虽然上海市房地产市场走入上升通道后，供需两旺，房价、销量持续增长，但一些问题也开始显露出来。
    　　
    　　在今年上半年登记预售的１２３０万平方米商品房中，预售价格每平方米５０００元到７０００元的中高价住宅和每平方米７０００元以上的高价住宅的比重，分别攀升到２２％和９．５％，预售量同比分别增长了１０７％和１７２．１％。
    　　
    　　一位开发商说，这在以前想都不敢想，“市场上总是有人在接高价楼盘，只要品质好、地段好，价位再高都不愁卖。买房子就像买小菜，真邪乎”。据介绍，有些新开盘的小区，甚至有人一次就买走五六套，出手极为阔绰。
    　　
    　　到底是谁买走了上海的高价楼盘？徐家汇宜山路附近一处高档楼盘的销售人员透露，来买房的人，除了少量的本地市民，很多是外地来的购房团。“都是整套整套的买，他们除了看看楼层和结构，基本上不看房型。”现在，这处楼盘对外宣告售罄，售楼处却依然在接待购房者咨询。“现在一些温州人在委托我们卖房。这些房保证都没有住过人，绝对是新房。”售楼小姐热情地请记者去看看所谓的“二手新房”。据了解，相比年前，这些房都相继涨了５００元以上。
    　　
    　　高价楼盘的热销，自然带动了楼价的普涨。上海南市区附近，原来每平米４０００元左右，现在都上升到６０００元到７０００元甚至更高；中心城区新开楼盘中，７０％以上超过７０００元。原来低档房的房价是１７００元左右，市中心也不过是２０００元到３０００元，但现在４０００多元也成了低档房。
    　　
    　　从权威部门公布的预售对象上也可看出端倪：外地人和境外人士的购房比重，从去年同期的１４％和１．２％，迅速上升到上半年的２０．１％和５．７％，同比涨了约１０个百分点；形成鲜明对比的是，本地居民同比减少了１０个百分点。特别醒目的是，外地人和境外人士购买了上海楼市高价住宅的５３．６％，超过了本地居民。据业内人士称，外地人购房的目的主要不是自己居住，而是用来投资。他们通过大资金进入房地产市场，囤积一段时间，抬高房价后，再倒手售出。目前，不少宣称已经售罄的高档楼盘，都有所谓的“二手新房”在待价而沽。
    　　
    　　上海市物价局有关负责人认为，在这些境外、外省市购买者中，因为多数是以投资为目的，所以一旦撤离将严重冲击楼市，应当引起高度警觉。此外，有关负责人认为，目前部分房地产开发商缺乏长远目标，采取种种手法钻现行政策的空子，如对正在建设中的楼盘，因不能合法预售而通过预订进行事实上的售卖，在预订过程中又故意营造紧俏气氛，人为地造成卖方市场，短期内获得高额利润。
    　　
    　　高价楼盘的强劲需求，改变了房地产市场的供给形势。按照上海每年上市销售１７００万平方米商品房计算，今年下半年，还有好多新盘上市，且大都是每平米七八千元以上的高价楼盘。过多的高价楼盘一齐出现，无疑加大了开发商的潜在风险。很多专家都对记者表示，今年下半年到明年上半年，上海高价楼盘将出现供大于求的局面。
    　　
    　　目前，高档楼盘的租金开始纷纷下调，这也从一个侧面说明上海高档楼盘开始供大于求。原来中心城区的高档公寓房每月租金１５００美元，现在已降到１２００美元。一套老洋房，原来能出租到５０００美元，现在，３５００美元都租不出去。与此相对，上海中低价位的二手房租金则呈直线上扬，原来月租８００元的上涨到了１２００元左右。
    　　
    　　上海财大房地产研究中心教授印堃华分析指出，由于上海高档房供给市场增大了，使得租户挑选余地加大，从而导致了高档房子的租金出现回调。这样，使得那些原来投资买房，靠租金还按揭的人，压力明显加大。而从购房对象结构分析，由于目前外来人士投资性购房不在少数，如果一旦出现租金不景气，就会对整个市场造成不良影响。目前，他们的购买率占到了整个市场的２５％左右，按上海每年上市销售量计算，每年实际需求不会超过５００万平方米。而现在上海中心城区在建的绝大多数都是每平米７０００元以上的房子。这些房子一旦大量上市，市场将如何消化，值得思量。
    　　
    　　专家提醒，在我国国情下，房地产市场总体上还是一个以本地居民为主的、以满足大多数普通居民居住需求的市场。虽然异地购房方兴未艾，但一个脱离了本地市民需求和消费能力的住房市场，不仅会在一定程度上积聚市场风险，也会导致社会领域的动荡。因此，对于政府而言，尤其要调整观念，不要片面认为旧区改造、提升区域品质就是建高档楼盘，而是要调控和平衡市场结构，保证市场供需面的合理；对开发商而言，也要保持一份清醒，注意潜在的风险。而对作为市场主体的消费者来讲，应当理性购房，要量力而行、慎重决策，力克浮躁攀比的心态。
    　　
    　　日前公布的上海市七八月份房价监测报告还提醒有关方面，应当适度限制投机炒作。因为有些购房者办完了产证，立即进行转让。此类操作，易推动房价上涨，久而久之，会酿成泡沫增长。