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市场预警震荡楼市
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http://www.cnestate.com 摘自 中国楼市 2002/9/12
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近期，金地、万科、世茂等多家房地产上市公司或是兼营房地产比例较大的部分上市公司发布了半年度预亏预警公告，拉响了房地产企业盈利下降的警报。业界人士认为——市场预警震荡楼市
据国家统计局最新调查数据显示，7月份中国“国房景气指数”值为104.29点，比去年同期减少了2.15点。与6月份比较，7月份的“国房景气指数”所属的八个分类指数中，除了竣工面积和商品房销售价格分类指数仍保持增长外，总体水平低于去年同期，呈现出小幅波动。其中，房地产开发投 资分类指数受竣工面积的快速增长以及商品房销售面积缩小的趋势影响，首次低于去年同期水平，拖累了整体房市的健康发展。
几大城市 出现过热现象
戴德梁行近期的调研报告让深圳的不少开发商倒抽一口凉气：仅今年一季度，房地产投资额就达８３亿元，同比增长３４％，新开工面积增长了１１０％。还有一大批项目蓄势待发，下半年即将全面推出。有业内人士说，早就觉察到今年形势严峻，但没想到残酷到这个份上，并且是住宅（特别是豪宅）、写字楼市场都硝烟弥漫，商品房市场全面告急，这意味着在楼市表面疯狂的背后，还存在着结构性失调。
上海社会科学院最近完成的“上海房地产业分析报告”显示，进入２００２年，在上海楼市持续供需两旺的背后，正孕育着一些过热的征候，主要表现在楼市圈地运动异常热乎，高档住宅大量上市。尤其是申办２０１０年世界博览会和浦江两岸开发的实质性启动，使中外各地投资者更是涌动。据介绍，在上海，有购房能力的绝大部分是处在金字塔尖的人，而中低价位的住宅越来越少。高档楼盘大量上市，使上海楼市结构性矛盾突出。今年１至６月，房地产开发投资增幅超过５０％以上。
广州房子不好卖已经不是新闻。从广州传来的消息显示，广州开发商为了增加销售额，正在极力选择新的推广模式，并且“送声”一片。
北京住宅的结构性失调，媒体和有关专家已经呼吁多时，特别是近期报道北京经济适用房依然火爆，供应明显不足，而豪宅和高档住宅的滞销令人担忧。在近期的展会上，许多项目把首付款降到了极点，尽量刺激消费者购房。
有专家认为，这一切给房地产提出了预警。
七大因素 决定房地产预警
一直致力于房地产上市的职业经理人朱凌波先生告诉记者，房地产预警主要有以下几个因素：
一是价格错位。拿北京来说，根据目前北京的经济状况，主体市场需求均价应该在５０００元／平方米左右，３０００元／平方米以下的住宅，总价５０万左右，尤其３０万以下项目销售看好。北京的房价居高不下的原因，一是虚火较旺，概念炒作，期望值过高；二是一些知名的开发商精英意识太浓，如果只把自己开发的几个楼盘定位高端客户群，满足极少数人的需求也无可厚非，关键是以公众人物和业界代表的身份频频出现在媒体，试图影响舆论和消费导向；三是三环以内甚至四环的一些热点区域地价太高，也是客观事实。
二是区域错觉。今年首先提出房地产预警的是广州，其次是上海，北京更是交锋激烈。其实这都是经济比较发达，外来人口比较多，受惠于国内外政策和倾斜比较厚重的地区。这些地区往往都投资过热、人气太旺、有效需求不足。就像当年海南地产泡沫那样，是由于海南建省给了一些特殊政策等造成的。目前全国大多数区域还是风平浪静，甚至投资匮乏。
三是周期反映。任何一个行业都有高潮、调整和低潮，像股票市场一样，而人们的消费是有节奏的。１９９８年分房终结，货币分房开始，中国一下子进入散户时代，确实造成了集团消费和个人消费的集中现象，这不是一个正常的参考数据，正在慢慢恢复常态。尤其是去年下半年以来，股市暴跌，再加上政府和舆论纷纷说房价太高，老百姓大多持币观望，更何况中国人历来就有买便宜货的心理，目前也没有到谁不买房就没地方住的地步。
四是房产开发的季节性。目前我国房地产公司规模普遍不大，年开发能力十分有限，不同房产项目的收益在时间上难以做到合理衔接，并且房地产销售的旺季通常在春秋两季，开发商在制定楼盘建设进度时，将楼盘竣工交付时间安排在下半年的居多。特别是北方寒冷地区，由于冬季不能施工，楼盘在下半年竣工的就更多。因此造成上半年可结算楼盘少而下半年可结算楼盘多的现象，从而使中报业绩与年报业绩差异较大。
五是收入不太明确。因为只有商品房已经竣工验收，并与购房者办理了房屋交接手续时，方可确认房产销售收入。所以，如果在报告期内楼盘未竣工，即使房屋已销售一空仍然不能确认收入，从而导致不同会计期的业绩反差巨大。
六是技术性原因。所谓预警主要是指上市的房企。根据目前的现状，由于上市公司有严格的信息披露规定，证监会甚至有专门针对房企的规定。至于统计部门的数据，由于房企，特别是非上市房企一般都在年底和下年初才能明确收入和利润，所以统计也有不太准确的成份。
七是每个公司的策略不一致。由于房地产实现销售需缴纳营业税、所得税等税收，部分公司宁愿将上半年本来可以确认的收入延迟到下半年确认，以推迟纳税时间；有的公司以竣工验收作为结转收入的条件；有的公司则更严格地按竣工验收并交付使用作为结转收入的条件；还有个别公司以收到售楼款的一定比例作为结算依据。这样，上市公司出于某种目的就可能存在提前确认收入或延迟确认收入的情况，使中报或年报业绩忽上忽下，投资者一时难以把握。
有了预警 就要拉响“警报”
据报道，８月１２日，金地集团中报正式亮相，数据显示其业绩大幅下滑，主营业务收入为１７８３５万元，同比下降了３７％，净利润１５０２万元，同比下降了７２％。８月２１日，在万科建筑研究中心举行的新闻发布会上，董事长王石和总经理郁亮向媒体介绍了今年上半年的业绩，万科实现营业收入约为１５．０２亿元，同比下降了３８％，净利润约为１．４２亿元，同比下降了１６．６％。据统计，沪深两市已经公布中报的３７家以房地产为主业的公司中，除了招商局、深宝恒、深天地、光彩建设、金融街、天鸿宝业、珠江实业、以及天创置业之外，其余公司的净利润与去年同期相比都有不同程度的下降。
有关人士分析，今年以来房地产运行态势发生了微妙的变化：一方面各类资本还在加速流入房地产开发行业，房产供应量将继续上升，另一方面销售增长速度已经回落，个别地区销售量甚至出现负增长，楼盘空置率开始上升，房地产行业调整的压力已经显现。在这样的背景下，房地产上市公司的经营压力增大，部分开发实力弱、项目市场定位不当、风险控制能力不强的公司业绩下滑就在所难免。据报载，王石甚至对公司第三季度的经营做出了亏损的预计。
现在提出房地产预警，一是有些地方开发过量，二是结构失衡。如豪宅市场，风险可能更大。房地产预警的直接后果是房地产供过于求，银行收不回贷款，对于金融系统和宏观经济的冲击会较大。还有人认为，造成房地产预警的直接原因是供求失衡，深层次的原因包括开发量过度、宏观经济趋缓、企业和居民对房地产的需求减弱以及区域支柱产业的萧条。
房地产预警是永远避免不了的，只是预警的严重程度不同而已。开发商要对市场有准确的判断，目前主要是研究机构提出预警，其实，政府也应监测整个市场，发出预警。
朱凌波认为，对下半年市场消化能力的过分乐观，有可能掩盖许多危险的陷阱。对于预警信号，不能仅仅是听听而已。
近日，几个主要城市均开始建立预警制度。早在年初，北京市政府就对北京的自然环境、土地资源、水资源以及基础设施的支撑能力，进行了评估和研究，建立了预警制度，防止土地过度开发。上海社会科学院的专家建议，上海应建立房地产市场综合预警系统，其中要将土地供应和开发投资列为最主要的指标，对每年土地供应量进行严控，所有土地进入市场都必须招标；建立土地二级市场，土地二次转让必须通过二级市场进行；有关部门应对整个土地市场的供求有一个全面了解和监控。
根据朱凌波先生的分析，他认为阶段性的、区域性的、周期性的和技术性的预警并不可怕，这与当年海南等地的房地产泡沫不可同日而语。因为海南现象严格说还是地产泡沫！对现状的预警，大可不必看得如此严重，但也不可以掉以轻心。预警是好事，可以使中国的房地产保持清醒，政府清醒、开发商清醒、消费者清醒，这有利于中国的房地产市场走向均衡和成熟。至于说如何走出预警，这不仅是一个行业的问题，更不是企业自身经营的问题，需要多方面的努力。
经济学家樊刚先生曾经提出，应密切注意房地产的价格指数和空置率指标，目前应用政府和市场两只手，及早调节。（侯勇） |
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