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探究商品住宅装修一次到位
中国房地产研究会副会长 包宗华
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http://www.cnestate.com 摘自 中国楼市 2002/9/13
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今年5月21日，建设部住宅产业化促进中心公布了《商品住宅装修一次到位实施细则》（试行稿）。7月19日，建设部又以建住房（2002）190号文，发出了关于印发《商品住宅装修一次到位实施导则》的通知。三个多月来，一些同志和媒体就此向我提出了几个问题。现将回答问题的内容整理发表，是为一家之言，供研究这个问题的同仁们参考。
推广“毛坯房”的来由
建国以后，我国推行了公房低租金的住房分配供应制度，简称为住房实物分配制度。当时供应的住房，也是一种全装修的住房。准确地说，是一种低水平的全装修住房。一般的装修是：油漆门窗、白灰刷墙、混凝土抹平地面、厕所是蹲坑、厨房是一个水龙头加混凝土洗手池。对于这种低水平的全装修，当时人们一般不会去再装修。除了产权属于公有和人们经济收入低外，最主要的还是“极左”思想的影响。如果有人擅自作了较为漂亮的装修，很可能成为“资产阶级思想”的典型而受到批判。
改革开放以后，随着人们思想的解放，住房装修也逐步放开。１９８０年我到东南沿海调查住房情况，发现有些城市的居民在分到公房后，单位要给７天装修假。由于当时人们收入水平还很低，主要靠自我劳动加朋友帮忙进行住房装修。装修的内容多为：涂料墙面、涂料或人造革地面、厨房厕所贴瓷砖、蹲坑改坐式马桶等。虽然装修水平只是略有提高，但却表达了广大居民希望提高住房装修水平的愿望，并开始付诸行动。
到２０世纪８０年代末和９０年代初，随着国民经济发展、人民收入提高以及“房改”的推进，居民进行住房装修的人数不断增加。当时曾经有过三种考虑：一是，公家提供精装修的公房。由于经济力量有限，加上房改已经起步，这一条行不通；二是，在出售公房时，先由公家出钱装修再出售。也限于经济力量而行不通。（注：某些城市对少数老干部、老红军进行过公房精装修或者房改时经过装修再出售，那是对极少数有特殊贡献的人，而不是对广大居民）；三是，供应未经装修的毛坯房，由居民按自己的经济承受能力和喜好去装修。经过分析认为，由于当时多数新房还在实行实物分配，供应“毛坯房”是能够行得通的办法。当时还加了两条理由：一是，供应低水平的装修，居民在再装修时，还得先刨平墙面和改造地面，与供应“毛坯房”相比，是多此一举，“劳民伤财”；二是，让居民自己装修，可以做到住房装修个性化。
与此同时，主管部门和有些城市公布的商品住宅交付使用的标准，也包括了供应“毛坯房”的内容，从而表明了对“毛坯房”的支持态度。于是，在２０世纪９０年代，供应“毛坯房”让居民自己装修住房的办法，就在全国各城市逐步地得到比较广泛的推广。
在一定意义上说，推行“毛坯房”是旧住房制度的产物。
居民自行装修住房产生的问题
经过这些年的实践，发现推行居民自行装修住房的办法存在着不少问题，归纳起来主要有以下三个方面：
行政管理没有跟上
由于种种原因，特别是数量很大的居民分散装修，行政管理很难介入，导致市场行为不规范。突出的表现是：有的城市没有认真审查专业装修队伍的资质，对装修质量标准没有实行规范和有效的监督，对装修价格没有实行有效的调控。许多不够条件的装修队进入了市场，质量低劣、要价过高，甚至欺诈行为等时有发生。
居民缺乏委托并监督装修的能力
自行装修住房，要求广大居民自行进行装修设计、购买装修材料（或监督购料）、自行委托并监督装修施工和验收。而我国的情况是，懂得住房装修业务的居民“凤毛麟角”，对广大居民来说，缺乏委托并监督装修的能力。
居民自行装修住房产生了以下主要弊端：
居民要为装修住房耗费大量的时间和精力；居民缺乏挑选装修单位并进行监督的能力，出现了许多低质量的装修，而且售后服务得不到保障；装修价格没有得到调控，许多居民多花了冤枉钱；装修一个接一个，时间长、噪音大，吵得四邻不安。再加上由装修而产生的粉尘、污水、垃圾、有害挥发物和放射性物质等环境污染，被广大居民称之为“装修公害”；你装你的，我装我的，容易破坏建筑物的统一协调风格；有的装修乱拆乱改，破坏了建筑结构的稳定性，并容易发生其他事故；造成了大量的资源和能源浪费；税务部门很难对分散装修收税，造成了税费流失；分散装修不利于建筑业、装修业的工业化、规模化、现代化发展；赠送豪华装修已成了某些别有用心的人腐蚀干部的手段之一，分散装修存在着滋生腐败的因素。
由于居民自己装修住房的弊端日益显露，到２０００年底又在全国范围内截断了住房实物分配制度，要求采取各种有效措施克服住房装修存在弊端的时机，已逐步成熟。
实行商品住宅装修一次到位的优越性
《导则》提出商品住宅装修一次到位的要求，是克服住宅装修存在弊端的一条重大措施。其所含的深远意义还在于：在新建的住宅中用商品成品住宅代替半成品的毛坯房，用社会化大生产代替手工生产，符合时代进步的要求。
商品住宅装修一次到位的优越性，是与居民自己装修住宅相比较而分析出来的。
从总体上进行分析
商品住宅装修一次到位，可以推行工业化、规模化、现代化装修，提供价廉物美、花色品种较多的成品住宅。这是实行住宅产业现代化的重要组成部分，是不断提高住宅质量和水平的重要保证。而居民自己装修是办不到的。
从设计水平上进行分析
进行规模化住宅装修，就有条件、也有必要委托有实力、有信誉的设计单位和设计师，进行各种住房套型的精装修设计，进行多种多样的住宅装修“菜单”设计，而且可以妥善地考虑土建设计与装修设计的有机衔接。而居民自己装修，就不具备这样的条件。
从材料设备选购上进行分析
进行规模化住宅装修，可以成批选购材料和设备，从而降低成本。更重要的是，批量进货，有条件投入必要的力量进行材料和设备的检测，包括清除有害挥发物和放射性超标的材料，保证材料和设备的质量。而居民自己装修，就很难进行质量检测。例如，有的居民在发现装修材料的有害挥发物可能超标时，就感到委托检测的费用太高，难以承受。
从委托施工上分析
进行规模化住房装修，可以通过招标投标，择优选择装修施工单位。一些实力强的施工单位或装修企业，也乐意承担上规模的装修任务。而居民自己装修，就很容易请一些条件差、素质低的装修队。
从质量监督和验收上进行分析
进行规模化住房装修，会委托合格的监理单位进行全过程的监理，完工后还要进行严格的验收，从而保证装修质量，并有可靠的保修期。而居民自己装修，很难进行有效的质量监督、验收和获得售后服务。
规模化装修是否有碍个性化
《导则》指出，商品住宅装修一次到位，是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装和粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备安装完成，简称全装修住宅。近来，我询问了许多进行了住房装修的同志，他们异口同声地回答，装修很难反映他们的个性。有个同志说：墙壁用涂料涂白，人皆一样；在商店能买到的地板材料就是那几种，只能选一种经济上能承受又相对好看一些的材料；厨房卫生间安装的设施，只能代表生产厂家的水平，不能代表自己的个性。因此，在住房内部结构确定以后，住宅装修就很难体现个性，更难达到“化”的境界。
在实行规模化装修中，十分强调要委托有实力的设计单位和设计师，设计出多种室内装修方案，并分项设计出多种可供选择的装修菜单。由于规模化装修拿出的设计方案和菜单，远比个人装修的设计优美，而且居民还可根据自己的喜好对各种装修方案和菜单进行选择。如果硬要认为人们对装修的喜好可以表达一些“个性”，那么，居民从规模化装修中选择自己喜爱的装修方案和菜单，由于美好程度优于自行设计，倒是能够相对地、较好地反映居民的“个性”喜好。还要指出的是，在这次公布的“导则”中，只针对新建集合住宅，未包括存量住宅，又给住宅装修体现个人喜好留有了一定空间。
需要做好的几项工作
要加强宣传工作和舆论导向，说明推行商品住宅装修一次到位的优越性和必要性。
要把优越性变成现实，需要付出艰苦的努力。这些年，我们一直强调提高住宅质量和水平，但总有一些开发商仍然搞出了一些质量低下的住宅。虽然只是一小部分，但已在社会上造成了房地产业“贡献很大，口碑不佳”的不良影响。这次公布的“导则”，给予开发商更重的责任，更大的信任。希望开发商加强自律要求，讲究诚信，在住房建设和装修的全过程上精益求精，为广大居民提供优质的住宅产品。
相应的管理工作要更加完善。特别是要在装修企业的资质审查、装修质量的监督和价格的调控等方面狠下功夫。
实行商品住宅装修一次到位，必然会提高住房的造价，并会增加建筑装修企业、房地产企业和买房居民的税收。例如，居民缴纳的契税和财产税，都会因为增加了装修价格而有较多的提高。主管部门应该适当地降低税收，以支持商品住宅装修一次到位的顺利发展。 |
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