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    冷眼观“火”
    ——广东地产业喜中有忧

    http://www.cnestate.com　 摘自　　中国房地产报　 2002/9/17
    　　广东省建设厅近期发出预警：对房地产开发规模与市场需求之间正在拉大的距离，开发商的市场开发策略应有所调整。
    　　
    　　今年以来，广东房地产投资一直保持高位增长，房地产投资、房地产土地开发面积双双位居全国第一，但是，与前两年投资、销售双增长的形势相比，今年以来，商品房销售增幅一直落后于其投资１５个百分点以上。
    　　
    　　投资销售差距拉大
    　　今年以来，广东房地产投资一直以３０％左右的增幅增长，１月～７月，房地产投资达５５５．２１亿元，超过基建投资５４４．９亿元的规模。
    　　
    　　然而，与势头迅猛的房地产开发投资的攻城掠地相比，今年的市场反响却没有那么强烈，消费者好像并不买账。上半年，广东房地产销售同比回落了１８个百分点。

    　　即使在“五一”黄金周，除个别楼盘外，销售也不是太理想。业内人士指出，投资销售不同步是个信号，表明房地产运行态势正在发生微妙的变化。一方面各类资本还在加速流入房地产开发行业，房产供应量继续上升，另一方面销售增长速度已回落，市场调整压力已显现。
    　　
    　　到６月底止，全省在建商品房面积为８９２８万平方米，广州市在建量已６倍于去年的销售量。对此，省建设厅提醒：在目前全省在建商品房规模已经偏大的前提下，投资与销售不同步，将使供求矛盾更加突出。
    　　
    　　资金风险凸显
    　　房地产开发作为资金密集型产业，市场销售的业绩是一个重要信号，销售不畅而引发的资金风险可能一触即发。
    　　
    　　企业自有资金不足，直接融资能力差以及资产负债率高，抵御政策和市场风险能力低是目前大多数房地产企业所面临的主要问题。即使是名列广州房地产开发３０强的企业，平均资产负债率也高达７０％以上。不少企业还同时开发多个楼盘，任何一个资金链条出现问题，都会带来风险。
    　　
    　　由于房地产业对金融机构的依赖度太大，也导致了金融机构对单一产业发展的贷款集中度过大的风险。据统计，２００１年我国房地产开发投资总额达到了６，０００多亿元，同比增长２５％左右，２００２年１月～６月，全国累计完成房地产开发投资２，８２１亿元，同比增长３２．９％；另一方面，截至６月底，金融机构个人住房贷款余额已达６，６３０．１亿元。
    　　
    　　央行在近日发布的《２００２年第二季度货币政策执行报告》中预期，房地产业经过了几年的快速增长后，存在调整的可能。
    　　
    　　面对金融机构集中于房地产业信贷可能产生的金融风险，央行已经表明了自己的态度，拟通过防止信贷过度集中于房地产业，以及用信贷政策来引导房地产市场结构的调整，对目前火热的房地产业进行适度降温。
    　　
    　　央行的这一预期和态度值得房地产业界重点关注。　
    　　
    　　刹住盲目跟风
    　　在这个供应量压力不断放大的市场中，如何提供适销对路的产品显得尤为重要。当前房地产市场，产品创新能力不断增强，但不少开发企业在产品开发中急功近利，蜂拥而上营造“板块热点效应”，从而导致局部地区产品同质化严重，出现产品积压。

    　　以广州为例，确定城市南移的规划格局，加上华南快速干线番禺区间开通，番禺便立即聚集了七八个千亩大盘，一时华南板块炙手可热，许多开发商似乎已经从中尝到了甜头，但事实上，该板块已经出现了过度圈地导致市场供应压力过大、销售下滑的迹象。
    　　
    　　今年“五一”，广州“东部板块”某楼盘卖疯的消息，直接导致所谓“东部板块”概念的凸显。一时间，购房的人流又向东转移。
    　　
    　　然而最近，东部板块又进入了一个回潮期，有人认为，前段时间该板块过度火热透支了楼市的实际价值，消费者在冷静下来之后，发现除了上述两个“热点”之外，许多与居住有关的要素目前还不是很理想，于是一个滚烫的市场热点冷却下来了。
    　　
    　　广东省建设厅希望各地下半年根据市场销售形势，适当控制土地供应和在建规模，继续调整结构，减少商品房积压。　
    　　广东省建设厅副厅长刘锦红表示，建设厅今后将每半年公布一次相关信息，以便开发商掌握开发动态。

    　　产品结构脱节
    　　有人说，取消福利分房所释放的能量在过去两年连续的销售火爆中被提前“透支”，其实，从房地产市场需求来看，市场需求远未满足。以今年上半年的市场看，二手房交易的日趋活跃，说明市场需求空间仍然很大，上半年全省二手房交易５０，９１０套，６０４万平方米，占同期商品房预售、销售面积的四成多，其中广州市达到五成，相当部分市民以小换大、以旧换新，实现二次置业，住房梯度消费方式已逐步形成。
    　　
    　　据专家分析，商品房销售下降这一现象的出现，并非是市民购房意欲不强，而是有效需求未被激活。
    　　
    　　市场有效需求的不足暴露了市场产品结构的问题，对普通消费者来说，当前的房价仍然太高，上半年全省平均售价为３３３２元／平方米，追逐高额利润的目的使开发商忽视对廉价住宅、经济适用房的投入。
    　　
    　　据广州市统计局万户居民调查网最近公布的调查结果，一万户被调查家庭中有６９２户计划买房，而这６９２户家庭中超过八成计划购买每平方米４５００元以下的中低档房屋。从购房总价来看，上述家庭平均每户为３１．１万元，其中，选择２１万元到３０万元之间的家庭最多，占２８．６％，另有２５．４％的家庭选择总房价１１万～２０万元，只有８．６％的家庭选择总价超过５０万元的房屋。

    　　从此可以看出，中价位住宅的需求是市场的主流，房地产市场竞争就看谁能最有效地激活市场的有效需求。（陈韩晖）