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    投资房产四忌

    http://www.cnestate.com　 本网编辑部报道　 2002/9/17
    　　眼下的房产市场，“过渡性”和“投资性”买房渐成主流，从前“一步到位”的心态慢慢淡出。然而对百姓而言，买房投资不小，收回成本周期却长，加之市场不断有变化，人也有喜新厌旧的心态，所以风险也是显而易见的。要是贪便宜匆匆“吃进”房子而忽视卖房时的市场预测，就可能使“过渡房”成为“永久房”，投资不成做房东，实现不了预期的收益。
    　　
    　　一忌：期望过高。有些物业在购买当中理论投资回报率都会比较高，一般算起来为２０％。但在回报率计算中忽视了一点，因为投资回报率的计算方法有多种，你要把资金的利息、物业管理费、水费都除掉才是真正的回报率。还有一点，在算账的时候，大家经常会忽略一个问题，就是控制力：房子在未来十年、二十年当中，或者未来时间段当中，都是能够全部租出去的，可能会出现使用的空档，这样就会影响真实回报率，所以在算账过程中要明晰这些东西。需提醒投资者的是，买房出租，也就是做长线投资，一定要有好的心态，因为有时自己的预计回报率与市场回报率会有一定的差别，租金不会每年都保持不变。特别是随着商圈效应的不断加大、大小投资者的不断增多以及其他的未知因素都会对你的收益造成很大的负面影响。
    　　
    　　二忌：一个篮子。因为购买这样的物业总价都是不低的，所以说到总价的问题又谈到购买投资型物业重要的环节，就是付款方式的设计。要懂得运用自己的资金杠杆，同时能够投资几项物业，把有限的资金进行最大化利用。但这里有一个前提，就是你一定要确保自己的购买实力，不要把所有的希望都寄托在未来完全依赖于市场的回报出租资金上来支撑自己的按揭款。如果遇到空住率的时候，你就有接不上的问题，所以既要利用较少的资金投入最大化的物业，同时考虑供款能力，考虑危急关口的解决能力。因此，往往采取“分散投资”的做法，一方面有利于规避投资风险，在某行业处于低潮时抽身而退；另一方面也有利于赚取更多的利润。因此，精明的投资者更喜爱尽可能地低付首期款以保持实力。
    　　
    　　三忌：无的放矢房子闲置。置业投资前，不妨在项目的周边圈个小圈，看圈子里都有些什么样的设施、配套，气氛如何；再按项目划个大圈，看圈中可能有什么样的租户会对这个楼感兴趣。事先找准租户，才能有的放矢地把房子租出去，否则房子就会闲置起来，不但没得赚，反而会赔了夫人又折兵。

    　　四忌：房到租时方恨“大”。用来投资的房子面积不要太大，６０平方米的房子和１２０平方米的房子在价格上相差３０万元左右，但在租金上也就是１０００元左右的差别，而且面积过大只会影响出租率。越大的户型，相对应的租户群越小，就像金字塔顶的那“一小撮儿”，不要以为租户是“庄稼佬不识货、专拣大的拣”，舒适、够住是所有租房的实用原则。“船”小好调头，中小户型永远占有主动地位。