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房产投资 别忽略尾楼
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http://www.cnestate.com 摘自 北京晚报 2002/9/18
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尾房即那些在楼盘项目中已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋。尾楼给人的直观感觉就是“被人挑到最后剩下的”，剩下的就是不好的，开发商都不卖，进入二级市场作为二手房来卖了，肯定是无利可图的。但事实恰恰相反，尾盘是极具投资价值的。
尾房不等于差房子
尾房容易给人的感觉是卖不出去的差房子，而实际上留到最后的不一定就不好。尾房应分为两大类：一是有问题、卖不出去的尾房，如：朝向差，楼层差，景观不理想，户型不合理等。二是没有问题或没打算卖出去的尾房，如开发商留作自用，开发商留作日后出租等。这类尾房极有可能是一些比前期推出的还要好的房子。
买尾房有优势
1、价格、付款方式及谈判有空间。购买尾房时，买家可以在价格、付款方式上有一定的讨价空间。
2、能更客观、冷静。一般项目在开盘时都能造成令人产生购买冲动的销售氛围，不少买家就是在这种被炒热的情况下一时冲动买房的。买家在项目接近尾声时会变得更客观、冷静。
3、风险低、买得更踏实。在尾房时期去挑房，会对项目的前期承诺、质量，特别是将来邻居的构成有更准确的认定，能看到的东西比图中看到的更真实，买房也买得更踏实。
4、“性价比”更合算。同一幢楼宇的成本中，地价、配套设施、公共部分、装修、设备标准对每个买家来说是一样的，而所不同的只是体现在朝向、景观、楼层上。现在买房并不意味着要住一辈子，很有可能将来再换或出租用。若购买者是年轻人，白天几乎不在家，对朝向、楼层、景观的要求相对低，而在售价上又有比较大的优势，购买此类尾房其“性价比”相对来说就更合算些。
尾盘投资排第二
要知道一项投资划算与否，需要对价格、风险和选择范围三方面来作综合分析。其中，价格因素最重要，占60％的影响力，风险和选择面的影响力各占20％的权重。
专家分析认为，设定尾盘中期的购房总价为1，各阶段的投资价格比＝尾盘中期价／阶段价。价格比越高，说明房价越便宜，对投资就越有利。有了价格比，就可以算出价格权重值（价格权重值＝价格比×价格权重），同理可以得出投资风险和投资选择的权重值。然后将三者权重值相加得出的投资综合值，也就是我们所需要的投资综合分析数据，这个数越大，投资就越划算。通过公式计算得出的数据可以看出，开盘期权重值总和最大，为0．8632，也就是说，这时买房投资最划算，这和大多数投资者的观点相吻合。而令投资者意想不到的是，尾盘销售期以0．8222的分值位居第二，比起结构封顶期、竣工入住期，是一个更为划算的投资时期。
尾盘投资为最佳
投资是必须考虑收益的，收支相比才可以准确体现投资的价值。商品房投资收益最常见的两种方式是出租和出售。开盘期买房无论出租或出售都要等入住后，所以不能立刻取得收益，而尾盘期则不同，支出和收益几乎是同步的，从这一点来说，尾盘期的收益明显要好于开盘期，起码可以立刻以租售的收益来缓解购房的压力。
另外，开盘期由于对项目有太多的未知，对将来的收益状况难以作出较为准确的预测，也就是说，投资收益的风险比较高；而尾盘期的楼盘，因为各方面状况都几乎可眼见为实，对收益的预测和评估就容易和准确得多，投资者没有太多风险。
投资成败在于精挑细选
尾房基本上都是现楼，房间本身的质量问题已经经过时间的检验，问题基本暴露出来，购房者可以心明眼亮，精挑细选，也可以让开发商进行返修，保证其内在质量，买房也买得更踏实。
买尾房要认真区分尾房、烂尾房和一般空置房，购房者应该仔细、客观判断开发实力、项目价值、未来居住环境及状况，从而可以有效避免购到“烂尾房”。在挑选尾房的过程中，要认真比较，择优购买，切不可只图价格上的优惠而放过真正的实惠。在验收住宅时应仔细检查住宅设备、设施，正常了才可签字认可。还应该与开发商签署相关文件以防保修期内不保修或出问题后卖方和物管单位可能拒绝承担责任，一定不能购买超过保修期的房产。(段冰) |
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