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专家指出:征土地财产税能击碎地产泡沫
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2002/9/18
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从今年上半年房价走势，房屋成交量来看，房地产市场仍然存在较旺的增长势头。城市规划研究所所长赵燕菁近日在上海提醒，目前这轮买房热的推动因素主要是1998年住房制度改革带来的政策效应，个人以较低价格获得原有住宅产权，上市后形成的财富效应使其购买力提高。一旦这部分消费潜力被完全释放，住房市场的持续消费能力能否跟上将面临考验，届时有可能形成经济泡沫。
房地产出现高潮不属泡沫
赵燕菁否定了市场上有关这次房地产高潮是泡沫的观点。他认为最近的这次房改是1998年开始的，从有关统计中可以清楚地看到这个分水岭。全国住宅当年开工面积经历了1993年和1994年的高峰后，1996年和1997年跌到谷底１亿多一点，但在1998年出现迅速回升，达到1.5亿平方米，当年就超过了1994年1.3亿平方米的顶峰。随后一路攀升连续几年高速增长，1999年达到1.8亿平方米，2000年突破创记录的２亿平方米，达到2.3亿平方米。
上述数据表明，制度进步是此次房地产增长的主要原因。在目前的这一轮经济增长中，是房地产带动经济发展，而不是相反。换句话说，目前的房地产增长是真实的。
开征土地财产税益处多
如何预防和减少房地产泡沫？赵燕菁向记者介绍，通常办法有两种：一种是逐渐降低房地产增长的速度，但这种做法与我国经济现实相悖。房地产一旦减速甚至停止，就可能导致整体经济下滑，从而造成从就业到需求一系列的社会经济问题。另一种是为房地产的发展提供持续的有效需求，高速城市化是避免出现房地产风险的主要途径。
按照我国经济发展的需要，到2020年前后，城市化水平至少应当达到75％，假设按65％计，也就是较上一个20年一样再翻一番，中国的城市人口就应当超过９亿人，至少需要新增房屋１亿套，从现在开始总共需要至少建100亿平方米，平均每年需要５亿平方米，而现在每年建设还不过３亿平方米。只要城市化过程能够启动并保持稳定，就会给城市房地产提供源源不断的需求。
赵燕菁给抑制房地产泡沫提出一个制度创新的建议，由地方政府开征土地财产税。他说，财产税是国外税收的主要构成，由于以房地产为主的财产税易于征收，被发达国家普遍采用。开征土地财产税可以带来五大益处：
其一，可以抑制土地的炒卖。开发商投机的一种常见方式就是吸纳低价土地，然后高价时抛出。开征土地财产税，规定即使开发商土地闲置，也必须每年按评估的财产价值交纳财产税，这样就加大了囤积土地的成本。如果土地增值减去财产税后的剩余，低于银行的利率，开发商囤积土地就会无利可图。
其二，可以推动产业结构调整，鼓励“退二进三”，使城市土地向真正有效的使用者手中转移。目前，城市一方面土地供应不足，地价飚升；另一方面，工厂、机关、贫民住宅等大量低效率的单位占用大量土地。由于他们无须对城市服务改进付出任何新的代价，却可以无偿占用高价值土地，因此缺乏空间调整的动力。如果根据土地的增值征税，每年提升在城市中心区的成本，就会迫使他们考虑搬迁，将土地转让给能支付高地价的商业、服务业及高等居住，从而推动城市空间结构和经济结构的同步调整。
其三，可为城市今后的基础设施建设开辟财源。现行的土地使用权无论７０年还是５０年，一次性交易后，不用再付任何成本。政府如果不能在第一次交易中收足今后所有的费用，政府就设有动力改善服务。开征土地财产税后，政府的所有投入，都可以从现有财产的增值中逐渐收回，每卖出一块土地，都意味着为下一届政府增加收入的来源，后来的政府就可以从中获得合理的收益。
其四，降低房地产门槛。现在购房者普遍反映城市房价太高了，如北京房价同收入之比达２２～２３：１，远远高出国际上４～６：１的标准；上海房价也高于年均收入十几倍。之所以价格如此高，主要原因之一是土地价高。按照国际上一般情况，住宅的建设成本中72％是建筑和安装，地价和其他只占28％，而我国住宅建设成本构成中建筑安装成本只占42％，地价、税费和其他占到58％。目前所购的住宅属于把50至70年的财产税一次性交齐，而其他国家采用逐年交的办法。如果改用财产税的形式分期支付地租和规费，现在的房价就可以大幅下降。以现在的建设成本为100元，把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋建设成本立刻降到58元。
其五，可以抑制开发过热。现在的做法实际是将后50至70年政府的土地收益一次性收取，难免导致下届政府为了维持和发展，不得不卖出更多的土地。由于土地继续高价卖出，且仍然包含50至70年的租金和规费，一旦经济减速，过高的土地价格会导致土地需求不足，从而产生经济泡沫。当城市发展进入稳定期后，政府就会因缺少资金渠道而产生财政危机。开征土地财产税可避免政府资产流失，同时，土地财产税按照当时的土地市场价格收取，可以反映当时市政府服务的质量和土地市场的真实价值。（张炜） |
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