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    国内房地产企业结构性的缺陷

    http://www.cnestate.com　 摘自　　广州新房网　 2002/9/20
    　　目前，国内房地产企业有一个不容忽视的结构性缺陷是，国内房地产企业绝大多数都从事项目开发，也就是说国内房地产项目公司多，从事房地资产经营的企业极少。这种情况在业内普遍存在，国内房地产上市公司也表现的非常明显。应该说，能够上市的房地产企业在国内是属于实力比较强、发展较好的行业翘楚，但存在同样的结构问题，这预示着行业发展的局限性。
    　　
    　　弊端：物业开发严重受限
    　　由于存在结构性缺陷，国内房地产企业主营的不是固定资产而是无形资产，这是国内房地产业难以回避的现状。目前国内房地产企业绝大部分仍停留在项目开发的阶段，企业经营是通过项目开发将资源进行整合，产生商品房再进入流通的，形成了房地产企业经营的不是固定资产而是资源整合能力，房地产企业不愿持有房地产固定资产进行经营。然而这种产业结构性缺陷衍生出来的弊端，说出来或许难以让人接受。
    　　
    　　在北京CBD开发过程中，房地产企业的这种缺陷表现的很明显。北京CBD的定位是建设国际商务办公区，可以说CBD要建设国内档次最高的物业，因此也云集了国内实力最强的开发商，但在整个区域的开发中，这种结构性缺陷使北京CBD的开发方向产生了偏离。
    　　
    　　按北京CBD的总体规划，各类物业开发建设的比例是：写字楼占50％、公寓占25％、酒店娱乐及其它物业占25％。在进入实际开发后，北京CBD地区却在短期内就涌现出了一股“集中建房热”的高潮。房地产开发企业都在争先恐后的开发住宅，导致北京CBD地区的住宅供应量急剧超过了规划量。而区内的写字楼建设却很冷清，只有几家港资房地产企业在投资。 CBD出现的“集中建房热”情况无疑与其定位是相背离的，房地产企业在国际商务区里不热衷于建写字楼，原因是什么?
    　　
    　　通过分析可以发现有如下原因：一、北京CBD的前景和概念吸引了大量的购房投资者，带来了区域住宅开发市场的高利润，吸引房地产企业的热情进入。二、利润率和市场回报方式、周期不同。在住宅开发时可以通过预售和销售将资金回笼或获得利润，写字楼市场等收租物业面对的则是租赁市场，出租写字楼资金回收期长，还有大量的后期物业管理工作，没有相当的企业实力做不了。
    　　
    　　由于短期高开发利润的吸引，以及国内房地产企业实力有限的现状：使国内房地产企业不得不放弃写字楼建设而选择住宅。这种缺陷所带来的局限，在大型项目操作和长期稳定的回报上显现得特别充分。
    　　
    　　与这种缺陷相反的例证是，在上海出现一栋楼一年纳税一个亿的“楼宇经济”现象，这充分显示了完善结构性缺陷所蕴涵的商机：在上海地处南京西路的嘉里中心，2001年的房租税、营业税、公司所得税再加上个人调节税等。一栋楼一年的税收就达1个亿，人们惊呼其为“嘉里现象”。别看这幢商务楼不搞商业活动，但它的入住率却带来了长期稳定的收入，商机无限。
    　　
    　　原因：市场需求与高利润空间
    　　结构性缺陷形成的原因可以说是与国内房地产企业发展的初期阶段性密不可分。首先是国内整个房地产行业仍是“朝阳行业”，房地产市场发展的时间较短，房地产企业仍处于积累阶段，企业实力有限，缺乏长期持有经营大型资产的能力。其次，目前国内房地产开发的高利润，吸引房地产开发企业更侧重于房地产开发。对收益稳定，但回报相对比房地产开发低的资产经营不太看中。三是国内旺盛的住房需求，为房地产项目公司提供了生存空间。
    　　
    　　现在国内房地产企业结构性缺陷的风险之所以还没有显现，是因为有巨大的市场需求和高利润空间的支撑。国内房地产市场需求非常巨大，这一点有目共睹，也正是因为存在巨大的市场需求，房地产项目公司才有了大量存在的可能。
    　　
    　　同时，目前国内房地产开发的利润率，按实际情况可以分成两部分，一是房地产开发项目的利润，如果单纯从房地产开发成本和利润比例来看，房地产开发项目的利润大约在10-30 ％左右，但这是在规范操作情况下的利润率，国内这样运作的企业非常少；另外一种情况是房地产商的利润，在国内房地产行业普遍的行业现状是，总价1亿的房地产项目前期投入可能只有100万资金，总价10亿的项目前期可能只需1000万资金就可以了，这还是多说。如果这个项目的利润是10％，那房地产开发的利润是多少？算算可能吓一跳，这才是国内房地产业的真实利润率。有这样的高利润，谁都会倾向于搞开发，而放弃持有收租物业的持有。
    　　
    　　不过，需要提醒注意的是，房地产企业结构性缺陷可能带来的风险主要有以下方面：一是经营方向的单一，减弱了企业抗行业周期风险的能力。房地产行业是一个周期明显的行业，企业单一的项目开发，使对抗行业周期风险的能力大大降低。二是赢利模式的不同，对企业持续发展的影响。项目开发建设周期一般是3—6年，由于投资周期的限制会形成赢利回报的不稳定。赢利的不稳定对于房地产上市公司的影响尤其明显。而物业租金回报是一种相对长期稳定的高回报，能增强企业的持续赢利能力。三是合理的资产结构，对企业发展的影响。保持合理的优质物业持有比例，对企业增强实力和扩张发展尤为重要。持有优质物业有利于房地产企业提高融资能力，是增强抗经营风险能力的重要指标。

    　　在目前国内房地产业全面启动的高速发展时期，房地产企业也在迅速扩张。但是文中阐述的结构性缺陷，可能给行业带来巨大的风险。因此，在行业的扩张期优化经营结构，增强企业实力，是行业健康持续发展的当务之急。