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专家指点长沙房产投资
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http://www.cnestate.com 摘自 潇湘晨报 2002/9/23
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近年来,房地产投资在长沙开始热起来。但房地产投资收益究竟有多大?怎样投资才合算?怎样规避风险?许多人心中没底。
9月14日,深圳市房地产咨询公司副总经理王家国,应邀在万科金域蓝湾会所就此作了专题讲解。相信专家的分析会给本地的投资者以启迪。
收益是存款利息的十多倍
房地产投资的收益非常可观。
专家举例:某银行欲在写字楼租800平方米做办公室,但房地产公司不愿租只愿卖,因此急于寻找投资者先将物业买下来再出租给银行。
该物业售价为22000元/平方米,总价1760万元。以按揭6成,首期付4成计算,投资者需付704万元首期,该首期款若存在银行20年的利息是80万元,除以总月份数240个月(20年),每月损失利息约3400元;贷款部分需每月还贷7万元。二者加起来,投资者每月支出为73400元。
该物业的月租为180元/平方米,月租所得减去毛利税及支出,投资者每月进账59000元,按20年计算,投资房地产的收益是相同数额资金存入银行收利息的15倍到18倍之多。
然而,在计算收益的同时还必须考虑风险。专家指出,在20年内银行利率的变化,以及租赁期限都是收益风险的主要因素。按照本案例计算,租赁期限少于6年则投资者不划算。因此,该投资者在合同中增加了如下条款:租金随银行利率浮动而浮动;租赁期限不得少于6年。这样,投资者就主动地控制了投资房地产的风险。
并非稳赚不赔
尽管房地产投资收益巨大,但也不一定就是稳赚不赔。
专家指出,利表现在:比投资其他行业(或产品)要收益高;比较容易获得金融机构的支持;能抵消通货膨胀的影响;能得到税收方面的好处。从某种意义上说,拥有房产就等于拥有资产、资信,可以在从事其他投资行为时做抵押。
弊同样不可忽略:变现难;手续费高,交易复杂,房地产过户时间一般至少需要一个月时间;投资数额巨大,少则20万,多则成百上千万,这些资金可能是投资者前半生的积蓄,一着不慎对生活水准和心理承受能力影响很大;回收周期长;需要专业的知识和经验。
风险控制心中有数
普通置业者面对风险与利益并存的房地产投资行为,该如何应对呢?专家给出几条原则:了解国家有关政策;了解交易过程中应该缴纳的税费;找准目标客户;选择好购买时机;冷静思考、计算准确、勤于比较;以平和的心态看待房地产投资。
比如选择最佳购买时机,要知道房地产价格是低开高走、追涨不追跌的趋势,一般来说在开盘期、尾盘期和中间促销期都可能发现物超所值的物业。专家同时提醒置业者,有些城市开始实行套内面积计价,计价方式的变更可能会导致楼价上涨。（刘 锐） |
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