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房地产市场方兴未艾，建筑企业家进退自便
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http://www.cnestate.com 摘自 建筑时报 2002/9/23
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身为教授、博士生导师而又长期活跃于上海房地产业界的张永岳，对我国房地产业发展的形势有自己独到的眼光和见解。在论坛上，张永岳就建筑企业如何向房地产领域进军、拓展等话题，同与会者进行了坦率的交流。
对上海房地产业的基本走势，张永岳持向上和乐观的态度，对上海以外地区的房地产发展形势，他认为从某种意义上说，其上升空间可能并不亚于上海。
一个国家的城市化、现代化发展过程当中，房地产业的兴起和发展是必然的。如果说上海房地产业进入了一个中期阶段，那么上海以外的很多地区，房地产行业的发展还处于初期阶段。所以从这一形势来看，张永岳认为建筑企业进入房地产市场，只要企业有一定规模，对竞争有驾驭能力，各种资源有适当配备，仍然是一个明智的选择。
搞房地产要关注什么?
张永岳认为：抓住市场，抓住需求。供给怎么有效，实际上是对需求和对市场的认识。要搞房地产，首先对社会上整个市场的容量，以及房地产的结构，要大体了解，才能把握市场，才能做。把握需求要以企业的资源为基础，这是—个企业的基本点，如果这个基本点不能把握，企业就不能做好。如果境界再高一点，就是引导需求。操作一个楼盘，无非希望在一个小范围内供不应求。无论打广告也好，人员推广也好，实际上都是引导需求的过程。要善于引导需求，当然境界最高的，就是创造需求。
但这并不意味着房地产业经营的策略没有施展的余地，只不过要求更高、更专业化。对于房地产行业的产品策略，张永岳认为：做高档楼盘，关键在于怎样提高它的增加值；做中低档楼盘，关键在于怎么增加它的适应效果。价格策略如何选定，营业推广怎么进行，包括推销渠道，等等，都需要经过精心的策划。房地产行业对策划的要求很高。建筑企业可能不大讲策划，任务接到了，组织有效管理，成本控制好，整个技术把握好，质量把握好就行了。
张永岳认为市场调研分析是—件首要的事。他说，磨刀不误砍柴工，在这个过程中，要花力气，从宏观形势到微观形势，区域情况以及竞争对手的情况，在这方面要花心血，这个环节是基础，是前提。
房地产操作过程中有过“一招鲜吃遍天”的现象。在90年代中后期，炒作一个概念，打出某种新颖的口号，以及加上一些适当的包装，就能赢得市场青睐，但这种日子基本上过去了。
房地产开发是一个资源整合的过程。要善于整合各种社会资源为我所用，但是也正因为这样，对于房地产行业来说，它对整个开发过程的控制要求就很高，所以，应该具备很强的调控能力，因为资源来自各个方面，必需有效地组织起来，从这个角度来讲，这是房地产搞好的根本保障。如果这个环节抓好了，又有很好的意识，建筑企业进军房地产，不仅能够进去，而且一定能够干得很好。
在这个社会，人人都想赚钱，每个企业想成为百年老店。但你凭的是什么?张永岳认为是要有自己的优势，整体的优势，方方面面的优势——比如基础力量很强，关系特别多，包括意识提炼、策划能力特别强等等。
张永岳强调，对一个房地产开发企业来说，应该把70％、80％甚至90％的精力放在决策上，然后才是操作。并不是贬低操作和日常管理的重要性，而是在于，房地产投资具有不可逆性。一个投资决策准确了，那么后期操作即使失误也比较容易纠正；如果决策失误了，后期操作再好，可能也是很难的。从搞建筑进入房地产，对这个问题更要重视。
附：张永岳，上海市房产经济学会副会长、华东师范大学东方房地产学院院长，第二届21世纪中国建筑企业家论坛特邀的上海房地产业界资深人士。（陆宝兴） |
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