•  
    深圳：2002～2003房价研判

    http://www.cnestate.com　 摘自　　深圳房地产信息网　 2002/9/29
    　　■前言
    　　自今年初以来，媒体、专家对房地产“过热”和地产泡沫的抨击，已经听得很多。最近，深圳果真有楼盘开始实行低价销售或开盘策略。
    　　
    　　特别是自年中以来，“豪宅大塞车”等言论层出不穷，甚至连长期接触一线市场信号的中介也呼吁发展商“只有主动出击，采取低价开售，迅速回笼资金”。
    　　
    　　那么，怎么看待目前的房地产市场？房价会如股价吗？
    　　
    　　首先，要注意一点，就是应该抛弃那种静态看问题的方法，分清时代、具体情况的变化，不要落入经验的陷阱之中。而应以一种动态眼光去分析。这也是本求为何始终认为“房价收入比”作为购房参考只是一个极为静态的坐标，动态的“租金售价比”才能准确地衡量购房投资的价值的原因之所在。
    　　
    　　前房地产市场泡沫严重的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳等房地产一线城市。
    　　
    　　在北京，泡沫表现为市场结构性问题，房价过高、空置率上升过快、投资增速和市场消化能力不匹配，根本原因是北京房地产市场的市场化程度不够所引发的。
    　　
    　　在上海，泡沫表现为置业投资拉动房价过快增长，这种市场表现本应让市场欣喜，这种市场优势在短期内引发的置业投资热，迅速拉高了上海的房价，高速增长的房价成为了上海房地产泡沫的隐患。但从保持城市竞争力和风险防范的角度也可以归结成泡沫。
    　　
    　　广州市场，则主要表现为房地产开发的投机行为--大规模"圈地"。深圳的情况容后在叙。
    　　
    　　■供需搏弈
    　　1992、1993年前，房地产价格虚增，主要表现在地价上，击鼓传花的炒地皮现象层层加价，接到最后一棒的，就倒了大霉。这种没有实质需求的泡沫式炒作，只需一根针的力量，就破灭了。然后才表现在房价上，由于房地产投机的示范效应，特别是港客来到深圳，带来了炒楼风气。深圳房价在1993达到高潮。
    　　
    　　1995、1996年后，我国房地产市场开始复苏。由于有以前淘汰赛及经验教训，加之有实质需求支持，这一轮的发展显得比较稳健。一是借助香港回归，高涨的民族情绪。更主要的是，2000年开始实行房改、货币分房，将绝大多数房地产需求者推向市场。
    　　
    　　面对市场的忽然性倍数扩大，房地产商并没有太多的准备，供应没有跟上，房价逐步上升。这在南山区身上表现得犹为突出，以前3000~4500的价位在南山比较普遍，如今在南山区没有5000已经找不到象样的房子了。
    　　
    　　目前，深圳房地产市场确实存在问题，也有相当的泡沫成分，但也应该看到，市场发展是动态的过程，泡沫与发展本身就很难分开。这一次房价的上涨并不是由投机所推动的，而是实际供求所决定的。
    　　
    　　■端正认识
    　　首先，房地产本身就是一个面对富人行业，最起码也是面对有美好预期的人群。其次，房地产不是生产线上的标准产品，每个房地产项目都是从零开始，从拿地、立项、策划、设计、规划、销售、管理都不一样。人力、财力、物力的消耗远大于其它行业。再次，房地产周期长、风险大。
    　　
    　　有这几点因素存在，房地产利润率维持在高位就不难理解，要维持高利润，商品房房价适当高于消费者预期也就在所难免。
    　　
    　　■问题关键
    　　深圳房地产市场可以细分为：一级市场（土地市场）、二级市场（商品房）、三级市场（二手房市场）。
    　　
    　　从目前情况来看，在土地出让（一级市场）中，政府、发展商都不具备完全市场意识，头脑发热或过冷的情况时有发生，土地出让价格不能准确反应市场状况，接受市场信号相当迟缓。在三级市场，中介信用差、交易不规范极大影响了市场的发展，规范的呼声越来越大。
    　　
    　　所以，整个房地产市场表现为二头市场发育不完全，只剩下中间市场（二级市场）比较成熟，市场化程度最高，孤军奋战。在这种情况下，商品房市场成了一个开发主体、行业管理者（部门政府）完全控制的市场，市场传导机制不畅，价格政策化，引发诸多市场问题。
    　　
    　　而位于二端的市场对于市场信号而言，是入口和出口的关系，二级市场承担的只是呼应市场信号的作用。一旦入口、出口接受的市场信号失准，二级市场就可能误解真实市场状况。
    　　
    　　因此，在深圳基本面没有大变化的情况下，让一、二、三级市场联动起来，让房地产市场三条腿走路，才是房价规范（不能简单说高低）的根本所在。
    　　
    　　■挤独木桥
    　　在深圳，泡沫问题不在于房价，而在于消费层次太过单一，中端市场份额占据绝对主导地位，城市辐射能力日渐衰落。消费层次单一，可房价层次却越来越往上走，所有发展商都只盯着中档以上的房子。市场与供给矛盾就出来了。
    　　
    　　因此，简而言之，深圳房价的问题不在于中档楼盘，而在于二头，具体说就是 7000元/平方米以上的房子供应过多和5000元以下房子的严重缺位。只要这二部分问题解决了，问题也就迎刃而解了。最近有高端楼盘开始降价，这就是朝着正确方向迈出的第一步。深圳某楼盘地价只有1000元不到，房价却卖到8000以上，降价空间能说没有吗？
    　　
    　　换言之，深圳房地产市场酝酿中的是结构性调整，主要是由于有效需求不能得到有效满足。矛盾集中在低价房缺位，中高价位楼盘占据份额过大，需求脱节。另外，真正的高档房屈指可数，为数不少的滥竽充数者，不能满足消费升级换代的需求。
    　　
    　　由此，市场呼唤的是大量低价房和适量高品质豪宅供应。
    　　
    　　■泡沫不会破灭
    　　房地产泡沫的存在是无疑的，任何时候，只要是市场经济，泡沫就会永远伴随我们。但目前房价泡沫只有调整的必要，没有破灭的可能。
    　　
    　　首先，在目前的宏观经济下，国内住房消费处于启动周期，城市化、消费升级都释放出大量需求，目前的房地产市场泡沫不同于历史上投资拉动造成的泡沫，例如海南、北海曾经爆发的房地产泡沫，两者所蕴涵风险类型和风险程度不同。这里需要强调的是，国内目前的住房需求是明显的，这是市场发展的根本依托。
    　　
    　　二是供应与需求结构错位，风险焦点聚集在中高档房，相对于潜在需求仍处可消化范围。
    　　
    　　三是国内宏观经济发展形势向好，可能引发体系风险的几率很小。深圳前8个月高新技术产值就已经超过了1000亿大关，形势看好。
    　　
    　　四是从目前房地产金融支持的模式看，从源头上限制了风险进一步扩大的可能。据有关情况，金融对房地产市场的支持预计今后还会加强，尤其是在按揭贷款方面不会有大的变化。原因是，目前国内房地产市场泡沫可能引发的金融风险的可能性，主要集中在开发贷款领域。但从消费源头对房地产的金融支持还没有到必须调整的地步。这一点，从近期工商银行和民生银行推出转按揭业务、一些商业银行正在申请的按揭贷款证券化方案、深圳出现我国第一个反房地产信托产品就是一个验证。
    　　
    　　五是国内房地产市场的市场机制理顺空间巨大，一旦着手，所释放的市场效应也会激发市场活力。
    　　
    　　从各方面条件和存在的问题综合分析，可以得出的结论是，在目前的宏观形势下，国内房地产市场泡沫并不会马上破灭，而是一个调整的过程。说房地产市场的泡沫会破灭有夸大的成分。而深圳还有开设二板市场的良好预期，一旦实现，中产阶层将大量涌现，房地产市场的承接能力将可顺利扩容。
    　　
    　　■综述
    　　深圳房地产市场面临结构调整及价格调整的双重需要，高端产品由于供过于求价格首当其冲，将带动深圳整体房价下调；中端产品问题不大，相对平稳；市场呼唤经济房产。（半求）