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杭州“转按揭”为何迟迟不露面？
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http://www.cnestate.com 本网编辑部报道 2002/9/30
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这几天，家住在西湖我的陈先生碰到了比较棘手的问题：去年10月份，陈先生利用商业代款购买了城西一套140多平方米的期房。今年5月初陈先生一家应亲戚之邀决定去新西兰定居，因此急需将该房变现。如今一切定居手续都已办妥，房子却还没人接手。因为没有产权，没有还清银行的代款，也就没法过户。
因为各种原因，像陈先生这样转让按揭房的人会日渐增多，但由于涉及到产权、银行、开发商等多个部门的利益，过去确实难以解决这一棘手问题。但现在，上海、北京等地利用“期房转按揭代款”业务可以顺利解决这一问题。
转按揭业务在发达国家和港、澳、台地区已经得到普遍推行。它的实质就是已购房产的借款人主体的变更。这意味着购房人在未还清住房贷款时，可以卖出该房屋，而买入该房产的人，可向银行申请二手购房贷款，买卖两讫后，该房产的借款人就从前一个购房人变更为现购房人，通过这一新的金融通道来实现按揭房的顺利转让。
哪些人需要转按按揭？
目前杭州刀需这一金融通道来实现按揭房再交易的人还真不少，归纳下来大致可以分为以下三种：
第一种是有“住房阶梯消费”理念，已拥有一套房子，但条件改善后想卖掉旧房换好房的买房人；
第二种是因各种原因还不代款的买房人。按揭买房周期长，其间完全可能出现预想不到的情况。
第三种是贷款买房投资，以租还贷，却因房价上涨迅速，想急于套现的买房人。有调查，在杭州的购房人群人，以投资为目的的购房者已相当比例，他们大多依赖商业贷款。由于按揭房无法转让，投资者只能从租金和月供的差客中得到利润，周转很慢。如果有了转按揭业务，那么住房消费就会增多起来。
推行“转按揭”难在哪里？
事实上，杭城专门为二手房交易而设计的住房贷款“转按揭”业务已经推出很久了，但是由于二手房交易繁琐、转按揭过程有风险、银行之间有壁垒等因素，一直没有得到长足的发展。大部分银行甚至还没有明确申请程序。尴尬局面由此造成：一方面，银行认为市场需求不大，不愿意花精力来广泛推广这项业务；另一方面，消费者十分需要这一金融通道。
银行界人士认为，“转按揭”在法律环节上已经没有任何问题，但实际操作时难题不少。
首先，按揭房再交易的风险时时让银行坐在刀尖上。二手房交易完成之后，银行放款与产权过户之间存在时间差，谁来担保成了阻止交易进行的障碍。
其次，按揭房再交易过程中需要银行、产权部门、房地产开发商等相关部门直辖市，一是工作量大，二是谁业直辖市有难度。同时，期房的转按揭存在漏税的可能，也需要制定相关的法律来约束投资者，防止转近揭成为投机者的“擦边球”。第三，资信系统尚待建立，银行新业务品种难创新。转按揭业务中对新贷款主体资信善的审查是一项重要内容，由于杭州目前还缺乏有效的资信系统，因此，以于业务的真实性和个人资信的审查都存在较大困难。
据了了解，目前在国内开展这项业务暂时还不能实现银行与银行之间的合作，普遍采取的方式是由一家房地产中介公司将房屋进行回购，再进行形式上的变通。
转按揭推广仍需时日
金融人士认为，目前杭州房地产将来的发展趋势还不明朗，现在银行评估住房贷款的风险，总是以开发商的资信和房产所在的地理位置作为重要因素，其实这些因素将来很可能会发生变化，住房货款转按揭业务实际属于二手房货款业务，对于二手房货款，银行需要重新主体房产价值。而目前本市房产评估中介机构、担保公司等都还不够完善，银行开办转按揭业务风险较大，但总的来说，市场的需求还是引导它诞生的主因。而对整个市场而言，转按揭则需要更多的政策和规范。
本市房管局有关部门人士介绍说：“转按揭”中是一种形式，而决定利弊的关键是它所包含的具体内容，所以制定一套适合杭州本地实际情况的实施细则才是重中之重，目前该部门正在加紧制定相关法律和申请程序预计不久将正式出台。 |
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