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经济适用房淡出上海
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http://www.cnestate.com 摘自 经济观察报 2002/10/8
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带有“负和博弈”色彩 经济适用房淡出上海
经济适用房的监督管理成本太高，这些成本存在于经济适用房的立项、开发建设、销售乃至消费的各个环节，结果是：它既不能满足真正的低收入者，又让政府患得患失。经济适用房带有明显的“负和博弈”的色彩
经济适用房的弊端
当“经济适用房”在有些城市重点推广时，在上海却已经淡出。
记者走访了上海的两个楼盘售楼处，询问了一些购房者，均不知道还有经济适用房，他们只知道商品房的概念。“钱多买好点的房子，钱少就买差点的房子，再没钱的话就租房子，先过渡过渡。”有个小伙子这样回答。
记者还走访了上海的一些科研机构以及政府有关部门，回答基本一致：“上海各方已达成共识，目前不会搞经济适用房”。
在全国各地与“经济适用房”差不多的提法还有“安居房”、“解困房”、“平价房”、“微利房”等等，“出发点都是为了最大限度地解决低收入家庭的住房困难问题”，上海财经大学房地产经济研究中心主任印坤华教授对记者坦言，“问题在于，经济适用房的监督管理成本太高，这些成本存在于经济适用房的立项、开发建设、销售乃至消费的各个环节。”
由于经济适用房是由政府减免地价并核定开发利润率的，有些开发商采取暗箱操作，打经济适用房的牌子，却做着商品房的生意；也有少数开发商通过偷工减料来变相地提高他们的投资回报率。同时，因为经济适用房的销售对象明确是低收入家庭，因此，真正甄别购房者的实际收入水平也是个不小的工程。此前曾有多家媒体报道在北京某经济适用房住宅区，高档私家车出入频繁，公众哗然。“经济适用房的概念深入人心，但做法却常常不得人心。”一位房地产专业人士对记者说。
印坤华教授着重指出：“我国住房制度改革是一个复杂的系统工程，任何毕其功于一役的想法都是幼稚的，在实践上也有极大的危害。我实际上不反对经济适用房本身，我坚决反对的是任何形式的新价格双轨制”。开发商对于经济适用房同样持怀疑态度：“与商品房相比，经济适用房享有很多优惠措施和条件，这很不公平。优惠和歧视向来就是一枚硬币的两面，对他的优惠就意味着对我的歧视。经济适用房的存在会使原本准备购买商品房的消费者分流，或者持币待购。”上海：廉租房登场
在推动住房保障方面，上海正在实行谨慎的“廉租住房”计划：由财政拨款，向最低收入家庭及住房特困户?目前的测算标准是人均月收入290元以下，人均居住面积5平方米以下?提供一定的租金补助，由贫困家庭自己在二手房市场寻找合适的住房，还有极小一部分伤残／独居老人等特困户，由政府出面购买二手房产向其提供住所。截止到今年8月底，上海由廉租住房管理办公室牵头已经落实2843户，其中117户提供实物房产配租，其余都采用发放租金的形式。
“上海的廉租房不是一个政府集中造房的概念”，市廉租住房管理办公室主任董佳懋向记者反复强调。他表示，到目前为止，上海的廉租房政策实施颇有成效，但政府从未集中建造过任何形式的廉租房，“关键是资源的整合，即由政府有关部门牵头，充分利用庞大而活跃的二手房市场”。
据有关资料显示，2001年上海的新商品房交易量与二手房交易量之比为1?0.9，已经实现住房二三级市场的良好互动，绝大多数的市民已认同梯级消费，而这种住房消费观念也进一步推动了上海房地产市场的健康发展：2002年上半年商品房预销售与去年同期比较，登记预售增加49.9%，登记销售增加19.5%，登记预售面积达1230万平方米。
董佳懋主任还表示，廉租房属于社会保障体系的有机组成部分，本质上是“爱心工程”。既然是献爱心，就需要全社会共同参与，相关政策要扶持，在操作过程中也要讲究艺术，不然就会适得其反，会对受帮助人造成不必要的伤害。这种伤害可能是社会的，环境的，也可能是心理的，“有的城市廉租房造好，政府花了很多钱，最后却没有人愿意搬进去，足以为戒。”董佳懋主任认为，帮困就是要把真正有困难的人融入社会的大家庭，而绝不能用集中廉租房的形式把他们与社会割裂开来。上海没有叫廉租房的成片区域，但同时廉租房却又分布于上海的各个小区和角落。政府的角色关注并保护弱势群体是世界性的课题，在住房领域当然也不例外。上海拒绝经济适用房，在某种意义上讲，是因为上海深入地理解社会住房保障体系对于最需要得到帮助的居民的真实意义。
问题在于我国的总体住房水平在相当长的一个时期内，应该从消费的范畴去理解，还是从财产的角度去考察？也就是说，如果低收入家庭能够以租房的形式进行住房消费，是否就意味着我们的住房保障政策目标已经实现？用经济适用房来推动我国“居者有其房”的进程，到底合不合适？会对整个房地产业甚至宏观经济产生什么影响？
一位外地的房产公司老总问记者，从理论上讲，中国百分之七八十的居民都属于中低收入阶层，这么多的经济适用房有必要造吗？能造得起来吗？和过去的福利住房制度有区别吗？
一个让真正的低收入居民望梅止渴、政府患得患失的运作模式肯定有问题——经济适用房带有明显“负和博弈”的色彩，政府似乎不应该成为游戏规则的破坏者，而应该是游戏规则的忠实维护者。在市场人士眼里，经济适用房在某种意义上是对市场经济平等、竞争、自由、开放商业精神的践踏。
“打个比方，在股票市场，政府的职责之一是保护中小投资者的利益，但保护利益决不是保证每个中小投资者都能赚钱；同样的，在住房市场，政府的职责之一是保障低收入家庭的居住权，但保障基本的居住权利决不意味着保证每个低收入家庭都能购买自己的住房，”一位房地产专业人士说，“在美国，居民的自有住房比率目前是60%左右。” （赵新华） |
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