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人居展前说房价：买房现在还是合算的
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http://www.cnestate.com 摘自 浙江日报 2002/10/8
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经过调查认为，杭州的房价将持续地保持上涨势头，涨幅可能会有起有伏，但是势头在今后5年，甚至10年内都是难以遏止的。
房价真的要“回归”？
杭州的房价让许多人看不懂：现在杭州市中心地块的房价，早已轻松越过五六千，许多房子开盘就被买空，一些房产公司甚至不用售楼处，不管拿到什么地块，房产商几乎都能来钱，而且基本没有烂尾楼出现。老百姓的直接感觉是杭州的房价太贵，好像比上海还贵，比同是“天堂”的苏州更是翻番，这肯定不正常。于是半年前，就有业内人士预测，杭州房价将开始回落；但是，事与愿违，几个月过去，房价不但没有下跌，涨势却依然惊人。
许多房地产商在杭州市的土地拍卖中都十分矛盾：一方面是所有已经拿到的地块几乎都有利润，另一方面是这么高的地价拿来，今后会怎样？但有趣的是，杭州市房价就是在这样的忧郁中一路高歌，平均价格已经从1998年的2000元／平方米，涨到去年的5000元／平方米。来自权威部门的数据表明，今年上半年，我省房屋销售价格又比去年同期上涨10．2％，其中商品住宅销售价格同比上涨7．4％；杭州房屋销售价格涨幅和土地交易价格涨幅在全国35个大中城市中分别名列第三位和第二位。为此，许多人看不懂杭州的房价，认为怎么还没有涨累？也有很多人头脑里打起了问号，认为房价泡沫已现，崩盘在即，并提出两个依据：
依据之一：中国房地产业的七年周期论房地产是典型的周期性发展行业，一般从萧条、复苏、高涨到衰退，有着明显的波动规律。在美国，这个周期是十七八年，在香港是七八年，而在中国大陆大概在七年左右。本轮行市从1998年启动，至今已近5年。以此理集约，现在购入地块，经过两三年的运作周期，等到房子建成之时，恰好是产业步入低谷，所以风险很大。
理由之二：房价收入比不协调按照世界银行的标准，合理的房价应当等于居民家庭年收入的3－6倍。今年估算，杭州市区居民人均可支配收入在1．2万元左右，这样折算，合理的房价应该在20万元一带。显然，目前杭州商品房的价位超过了多数普通百姓的承受能力，上涨将缺乏动力。
七大利好支撑房价
记者近期走访了许多政府有关部门、房地产开发商、经济人士，得出的结论是：杭州房价上涨有其独特的内在动力，并预言杭州的房价将持续地保持上涨势头，涨幅可能会有起有伏，但是势头在今后5年、甚至10年内都是难以遏止的。因为在这许多人匪夷所思的涨价背后，有其必然性。至少，有以下七大理由支撑着房价上涨。
1、经济增长：房价推着涨杭州经济近年来发展迅速，去年，杭州市人均GDP首次突破3000美元，居民人均可支配收入达到10896元，恩格尔系数下降到39％，居民生活水平已逐步由小康步入富裕阶段。GDP总量为全国省会城市第二位、副省级城市第三位、大中城市第八位。今年上半年又是亚洲金融危机以来经济发展态势最好的时期之一：上半年全市实现国民生产总值795亿元，按可比价格计算，比上年同期增长12．2％。今年1－7月全市财政总收入156亿，比上年同期增长35．5％，地方财政收入75．8亿，增长高达40％，增幅在全国大城市之首。
2、政府支撑：房价跌不了杭州的一些主要负责人，在许多场合也重复了这样一个观点：杭州市委、市政府不会坐视房价的下跌。换言之，杭州房价如果下跌，是不符合政府意愿的，杭州不会像香港那样，一次性的大量投放土地，将地价一下打低，这样政府、投资方、市民都会损失惨重。与此思路相对应，政府提出了“住在杭州”的概念，并利用各种舆论工具，在“上有天堂、下有苏杭”上做足文章，大力宣传杭州的自然环境、历史文化，并积极改善城市基础设施和生活配套条件，从而使杭州所独具的自然环境、人文气息和生活品位充分得以展示。政府花如此大力气打造品牌，就是为了提升“住在杭州”四个字的含金量。
3、土地稀缺：地价跌不动一般而言，商品房成本主要包括土地使用费、建筑安装费和开发商利润三大块。其中土地身价的提高是随着房地产开发规模的扩大和国家控制非农用地、实行土地有偿使用制度等措施，土地供应的相对稀缺性导致地价的上涨。对于杭州主城区而言，地块的稀缺将是根本性的。因为正在编制的杭州市城市总体规划（2001－2020），这个管住20年，展望50年的规划，对杭州市空间布局，形态定位，功能结构等都将产生极大的变化。今后20的，杭州市城市将推出“一主三副”的结构模式，在主城中，保护好历史文化名城和西湖风景名胜区，就要控制规模，降低老城区人口密度，输解工业和居住用地，以增加城市公共绿地面积。这样，土地的大量投放几乎没有可能了，已将房价下跌的空间堵死。在主城的新中心和副城中，则会重点推出居住生活区和商务中心用地。钱江新城中这个3．2万平方米的中央商务中心将吸引许多外资公司、跨国巨头、民营企业的进入，势必造成原本就十分稀少的土地资源更趋紧张。
4、区位优势：含金量得天独厚孕育在西湖中的自然和人文氛围，使得杭州的房产具有一种独特的优势。西湖是惟一的，容纳着山、湖、江、河的杭州是适合居住的。近年来，杭州市政府着力打造出的“蓝天、碧水、绿色、清净”的生态环境，使得杭州日益成为令人向往的居住天堂。杭州的城市性质可以从四个范围看：从世界角度看，她是国际风景旅游城市；从全国看，她是国家历史文化名城；从长三角看，她是南翼最重要的中心城市；从浙江省看，她是政治、经济、文化中心。这些使得全省各地的富裕者们愿意将家庭、将事业搬到杭州来。于是，杭州的房价不仅是杭州人的，也是浙江人的，甚至是全国的。支撑杭州房价的，从本质上看，仍然是一个供求的结果关系，是一个异乎寻常的购买力。
5、人才集聚：不断增长的需求今年开始，杭州市放宽了引进人才的限制，取消大学本科生进杭应先找工作的前置条件，在短短两周内，就办理引进人员1000多。人才的积累，尤其是高科技人才的积聚，对消费、对房地产的拉动是不可忽视的。随着杭州战略思路的调整，在继续发展旅游服务业的同时，还将重点发展商贸、金融、信息咨询为主的第三产业、高新技术产业和新型都市工业。可以说，先进技术和人才的引进，就会带动住房的消费。
6、阳光操作：地价在拍卖中攀升杭州市的房地产市场比中国其他许多城市更早地进行了一场悄悄的新土地革命——透明交易，又被形象地称为“阳光下的操作”。大多数商业用地的转让将采取公开拍卖的方式，使外来者能更加容易地进入中国房地产市场。杭州95％以上的商业用地采用公开拍卖的形式，有利于外来商家入市。但地价随之也在拍卖的槌声中节节攀升。由于地价上涨导致住房价格上涨的预期，开发商在投标或报价时出价更高，形成“高地价——高房价——高地价”的价格循环推动。
7、城市化：需求的推波助澜浙江省的城市化进程是每年1至2个百分点，每年有几十万万农民成为城市人口，大规模的农村人口转向城市人口。这是一个结构性的转变，对杭州房地产、对整个城市经济的需求都有个高速的发展。经济发展越快，对住宅的需求就越大。根据估算，城市化一般要持续到70％、80％（现在我省为50％以内）左右才会停下来。同时，杭州市预期到2005年，市区人均居住面积为13－15平米，住宅成套率80％以上；到2020年分别达到20－22平米以上和100％。所以，对于杭州而言，房地产的繁荣期也就将持续较长一段时间。当然，杭州的房地产再怎么繁荣，也必须遵循一定的规律，与经济的周期性发展接轨。否则，谁也不能保证这房地产高潮是不是泡沫。浙江省发展计划委员会向省人大常委会的报告中这样认为：目前我省尤其是大中城市房价上涨有其合理性，但也有房地产商和投资者盲目看好后市，过度进入推高地产和房价，容易出现过度炒作，影响经济健康发展。（周洁琼） |
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