新型城镇化背景下土地管理和调控政策创新思考

　　会议由中国土地市场网卢静处长担任主持人，卢处长介绍了本次会议的召开背景与目的，他认为“去年中央经济工作会议明确提出积极稳妥城镇化以来，实施新型城镇化战略已经成为社会各界的关注热点，土地是城镇化发展的基本要素，实行新型城镇化发展战略，人口、资金和土地的投向必然会有相应的调整，将会带动土地市场和房地产市场的继续快速发展。本次研讨会，就是要充分研讨新型城镇化发展对土地供求格局、土地市场发展态势的影响，探求土地供应管理和调控政策的发展演变趋势，为政府均衡供地和房地产业均衡发展提供土地保障，从而促进新型城镇化战略的实施。”

　　中国地产投资网总经理徐兰女士作为主办方致辞；中国土地矿产法律事务中心首席经济学家杨重光与常州市土地储备中心主任徐建平先后做了重要发言，以下为两位嘉宾的部分观点实录。
　　
　　当前，我国正处于工业化、城镇化、信息化和农业现代化加速发展时期。城镇化是中国现代化进程中一个基本问题，是一个大战略、大问题，对此，中央高度重视，明确提出要实施新型城镇化发展战略，强调要发挥城镇化综合效应，释放内需巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐稳定。土地是城镇化发展的基本元素和支撑要件，实施新型城镇化战略，必须在坚持现有政策的合理内核的基础上，构建与新型城镇化相适应的新的土地管理和调控政策。
　　
　　一、新型城镇化的主要特点
　　
　　1）新型城镇化实施稳健城市化速度；
　　2）新型城镇化以信息化为时代背景；
　　3）新型城镇化以新型工业化为动力；
　　4）新型城镇化是综合全面的城市化；
　　5）新型城镇化突出以人为本的原则；
　　6）新型城镇化以城乡一体化为途径；
　　7）新型城城镇化以提高生活质量为目标；
　　8）新型城镇化缩小城市内部及城乡之间的贫富差别；既消灭城乡二元结构，又消灭城市二元结构
　　9）新型城镇化具有多元化和多模式；
　 10）新型城城镇化高度和谐和广泛包容。

　　二、新型城镇化对土地管理及调控政策的挑战

　　土地作为城市发展的基本元素，新型城镇化对土地的利用和管理提出新的要求，需要土地管理和宏观调控适应新的要求，实现创新；同时，新型城镇化必须建立与之相适应的土地管理制度和调控政策。然而，我们现行的土地管理制度和调控政策又如何呢？在土地利用、土地管理和政策实施等方面，仍然存在不少问题和缺陷。主要有：
　　
　　1）．土地城镇化速度高于人口城镇化，土地利用效率亟待提高。
　　2）．土地投向过于集中于大城市，给大城市带来严重的土地压力。
　　3）．城市用地结构不尽合理，影响城市产业结构和功能发挥。
　　4）．国家法律政策滞后，人地转化不同步。
　　5）．是农村土地转化为城镇用地的渠道过于单一。
　　
　　三、新型城镇化背景下土地管理和调控政策的创新和选择

　　
　　1．城镇建设用地供给的重心从增量土地转向存量土地，在启动城市存量建设用地再开发（或三旧改造）的同时，充分利用农村建设用地，扭转建设从只重城市不重农村的倾向，向城乡协调发展、统筹建设的方向转变，实施城镇建设用地供应政策重心的转移，并在规划、计划和供应上给予体现。在规划上实施“三规合一”，在实行用途管制的同时，制定相应法律和政策，解决经济利益的调整等。
　　
　　2．从实事求是出发，实施差别化供地政策。差别化体现在以下方面：
　　
　　1）坚持公平与效率兼顾的原则，以效率为主，还是以公平为主，要因地、因项目而异；
　　2）建设用地供应量及增长速度与供应地区或城市的现阶段的经济地位和经济战略任务相适应，与城市的发展生命周期相匹配。
　　3）供应中的增量与增量比例有所不同；
　　4）建设用地供应量与供应地区（城市）的产业结构调整，国家的产业结构战略相适应；
　　5)房地产业发展要与人口流向、产业集聚和公共服务均等化的新趋势相协调。
　　
　　3．明确创立和提出发展权及指标管理体系，开展发展权交易，建立发展权的地区市场。
　　
　　4．对农民宅基地作为一个特殊的问题进行研究，制订相应的流转和处置政策，包括退出机制。对农民及家属彻底、全部成为城市居民之后，对于其宅基地的发展权可由当地政府收购或给予合理补偿，为城市所有。
　　
　　5．土地与资金的配置相协调，加强土地与资本的相互转化机制。税收、银行要支持集体土地的交易和流转
　　
　　6．试行国家开发区的建立和扩大，不改变集体土地的性质和进行征地，而以土地入股的方式，解决土地问题。
　　
　　7．转变政府的职能、角色和利益诉求，加强政府在对集体建设用地和流转服务的基础上，进一步加强对土地市场，特别是建设用地市场的监管。
　　
　

　新型城镇化背景下的房地产用地供应
　　　　--常州市土地储备中心主任徐建平

　　
　　以中心特大城市为城市化发展特点的模式经过多年的快速发展，实现了我国持续多年经济腾飞的奇迹，但同时也积累了许多难以克服的困难，其推动经济社会发展的边际效应也越来越明显。新型城镇化的适时提出，对转变经济增长方式，统筹城乡发展，在大城市外的更广阔空间发掘改革开放红利，保持我国经济社会持续健康发展具有重要意义。房地产作为新型城镇化发展不可或缺的一部分，房地产用地的供应应着力于促进城乡统筹发展，着力于民生和经济的均衡发展。

　　一、房地产用地供应应以城乡统筹发展规划为基础。
　　二、房地产用地供应应实现住房保障和商品房开发协调推进。
　　三、房地产用地供应应积极参与土地调控。
　　四、房地产用地供应应注重规划实施时序，成片开发。
　　五、房地产用地供应应确立节约集约用地的指导思想。
　　六、切实推进集体建设用地流转制度改革，明确集体建设用地上房地产开发政策。
　　
　　新型城镇化不是简单的城镇建设，其内涵丰富，改革创新的要求高。房地产用地的规划和供应需考虑城镇人口发展规模、中心城市对其的辐射程度、当地自然资源情况、产业特点和发展状况等因素。如何使房地产业成为新型城镇化的助推器，需要在实践中不断探索，以上思考也需要在实践中形成具体的政策措施，但可以肯定，房地产业在新型城镇化的进程中，能再次得到较大的发展。
　　
　　