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青岛市房地产投资后劲不足日益凸现
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http://www.cnestate.com 摘自 青岛市统计局 2002/10/9
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今年以来，青岛市房地产竣工面积快速增加，大批项目进入收尾阶段，投资额相对较少；而当年新开工项目少、且施工面积下降，全市房地产投资增幅不断回落，到7月底比去年同期增长20.9%，达到今年以来的最低点，比去年同期下降12个百分点；尤其是住宅投资仅增长8.3%，比去年同期下降38.3个百分点。而商品房销售面积却以60.6%的速度高速增长，住宅增幅达67.6%，房价也随之大幅上扬，市场需求旺盛，潜在供需矛盾日益突出。房地产投资增速低于商品房销售面积增速33.1个百分点，其中住宅投资低高达59.3个百分点，二者的反差说明，青岛市房地产投资后劲不足的问题日益凸现，也表明在未来一段时间内商品房供应会相对减少。造成房地产投资后劲不足的主要原因。
1.新开工面积、土地开发面积等先行指标下滑
新开工面积、土地开发面积是反映房地产发展程度的重要指标。从新开工面积看，到7月底为350.3万平方米，比去年同期下降11.3％；其中住宅286万平方米，下降9.4％；办公楼、商业用房、其它用房分别下降21.2％、18.5％、18.2％。新开工面积占在建工程施工面积的比重为38.8％，比去年同期下降6个百分点；其中住宅41.2％，下降4.8个百分点；办公楼、商业用房、其它用房分别下降1.4个百分点、15.8个百分点、9.8个百分点。土地开发面积完成128.8万平方米，比去年同期下降了33.3％。
2.房屋施工总规模增长缓慢
今年以来，青岛市房地产开发企业受存量土地的限制和项目前期手续时间长的影响，房屋施工总规模增长缓慢。7月底，全部房屋施工面积达到1075.5万平方米，比去年同期增长8.9％，其中住宅818万平方米，增长6.7％，办公楼54.4万平方米，下降9.9％。从在建项目看，施工面积902.4万平方米，比去年同期略增2.3％，其中住宅694.6万平方米，仅增长1.2％，办公楼48.8万平方米，下降14.7％。
3.受房屋竣工面积快速增长和部分项目收尾的影响，投资力度明显减弱
今年以来，在房屋施工面积中，竣工面积始终保持较快的增长速度，7月份进入高峰期，累计竣工面积达到173.1万平方米，当月净增52.6万平方米，占全部竣工面积的30.4％，比去年同期增长63.6％，增幅比上月提高34.1个百分点；从竣工面积占施工面积的比重看，占16.1％，比去年同期上升5.4个百分点；其中住宅达到15.1％，上升4.6个百分点；办公楼、商业用房、其它房屋分别上升5.1个百分点、6.3个百分点、13.2个百分点；还有许多项目进入收尾阶段，投入资金相对较少，而后续新开工面积下降，投资力度明显减弱。
4、可供开发的土地供应大量减少是制约的主要颈瓶，特别是市区尤为明显。
近几年青岛市房地产快速发展，大量闲置土地开发基本完毕；棚户区、村庄改造已接近尾声，部分尚未开发的地块已列入政府储备，土地供应量减少。从房地产市场看，商品房销售不断升温，“热”度不减，地产商开发积极性高，但找不到合适的开发项目，限制了房地产投资的增长。
5、繁杂的前期审批手续，极大的挫伤了地产商投资的积极性，导致现有投资项目一拖再拖。
通过对开发商进行调查，反映较多的是：前期手续繁多，办理进度缓慢，主管部门办事效率不高，审批标准透明度不高，对企业报批材料中的问题不是一次性集中指导解决，使得开发企业常常为一项手续多次往返主管部门，耗时较长。这样，政府调节市场的效果滞后，调节职能弱化。
针对青岛市目前房地产投资增幅不断下滑，后续项目减少，投资力度减弱的现状我们建议：
1、完善土地储备制度，编制长远供地规划，保证土地供应的连续性。
今年以来，房地产新开工面积不足，土地供应是一个很大的制约因素。土地储备制度实施以来，取得了良好的效果，但也存在不少问题，储地规模小，范围窄，反映在土地供应环节，突出的问题就是缺乏长远的供地规划，土地供应连续性不强，市场化程度不高。土地作为城市经营的重要资源，必须在大规模、大范围储备的基础上，根据市场需求，前瞻性地编制长远供地规划，有计划地供应土地，以保证土地经营取得最大化的经济效益和社会效益。近期，应加快已储备地块的规划、熟化进程，适当增加房地产开发用地的供应量。
2、严格控制施工进度，确保项目按期完工。
随着奥运筹备工作的进行，青岛市加大了城市基础设施建设的力度，居住环境更加优化，城市品位快速提升，青岛步入最适合居住的城市行列，房价快速上扬；另一方面，青岛市受地域限制，城区可供开发的土地日益减少，土地寸土寸金，目前许多开发商找不到合适的开发项目。在这两方面因素的影响下，一些手上有地的开发商出现故意推迟开工时间的现象，建议有关部门采取措施，对已批土地的建设进度严密监控，确保项目按期完工。
3、继续加大旧城改造的力度，促进城市布局的进一步调整。
从98年以来青岛市旧城改造成效显著，极大的改善了居民的居住环境和生活环境，又使老市区保留了进一步发展空间，同时也促使居民逐步向新建小区过渡，进一步促进了城市布局的调整。因而，应继续加大旧城改造的力度，以城市总体规划为依托，确定新的旧城改造项目，吸引地产商的进一步投入，解决供需矛盾。
4、进一步转变政府职能，简化审批手续，切实提高审批效率，使地产商手中的已批土地尽快投入建设，满足居民的住房需求。 |
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