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上海楼市走势：稳
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http://www.cnestate.com 摘自 新民晚报 2002/10/9
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2002年上半年上海楼市一片飘红，预期到年底楼市将平稳发展，不会出现很大的波动。原因在于，政府的宏观控制越来越成熟，各种房地产相关政策在不断完善；市场消化能力不断提高，随着中国经济每年以10％的速度增长，本地市民收入提高，加之海外和外地客户频频光顾上海楼市，尽管下半年市场供应量增大，但是庞大的消费群体依然能够消化。
下半年随着大量新盘上市，上海楼市不同的价格段将出现不同的走势。一、高端住宅市场（单价7000元以上）依然有较大的市场。目前这一市场的竞争已从以往房型和容积率等方面的竞争，向提高产品整体品质方面转变。装修房在高档市场的推广，为开发商提供了一个竞争的新战线，也有助于提高上海住宅质量的水平。装修房在发展上已经开始转向提供更完善的配套服务，尽管这一类物业比重在不断增加，但是，由于土地资源的稀缺性，市中心的高端住宅市场仍将维持较高的价格水平。同时下半年的供应量也将维持较高的水平，预计今年将突破250万平方米。二、中端住宅市场（单价4000—7000元）前景广阔。中价楼盘迎合了大多数中等收入家庭的购房需求，因此这一部分物业的市场需求加大。以别墅市场为例，据统计，目前中价位别墅（100万元—300万元）需求量大，主要集中于松江、青浦、浦江镇等地区，因此一旦有中价别墅入市即会吸引一部分中等收入买家。三、市场呼唤中低价位楼盘。戴德梁行自1998年起累计至今的4万份客户需求问卷的结果显示，总价承付能力在35万元以下的客户为24．74％，可见对于3000—4000元／平方米的价位段的物业的需求量仍很大。而且在下半年的新盘供应中，低价位房比重依然很少，在供小于求的状况下，这一类物业会受到市场的极大关注。
品质好、地段好、独有性依然是上海楼市的热点。由于一些高品质的中高档楼盘在下半年的上市比重仍在上升，因此部分楼盘可能会受到影响。比如定价过高导致销售出现问题。而一些以水景、地段、环境为主体的楼盘仍然会找到自己的卖点，争取到客户。楼盘供应热点区域依然是浦东、静安、徐汇等成熟的住宅区域。
随着滨江改造计划的实施和新一轮旧区改造地块的推出，新的一批高档住宅将会推出上市。高档住宅市场的分布将会发生以下的变化：在滨江区域、苏州河沿线会出现一批高档住宅，同时，黄浦区和静安区是新一轮旧改的重点改造区域，届时这两个区也将有新盘入市。
市场的新热点还可能出现在申博因素对市场的影响。申博如果成功，将对滨江住宅价格提升产生较大的推动作用。同时，董家渡地区的全面改造，将整体改变区域形象，可能将成为新的市场热点。（泛城） |
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