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广东房地产市场的不规范表现和规范化的措施
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http://www.cnestate.com 摘自 南方房地产 2002/10/10
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整顿和规范房地产市场秩序是房地产业发展的大问题，建设部和省建设厅几次印发有关文件，建设部和省建设厅领导也多次在有关会议上提出要求。省建设厅近年实行的套内面积计价、提高预售商品房门槛、准备推行购房律师代理制等，都起到了积极作用。但仍未能从根本上解决这问题。为了更有效地解决这个大问题，5月24曰，建设部等七部委联合颁发《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》(建住房[2002]123号)，强调“各地要从实践‘三个代表’重要思想的高度，充分认识这项工作的重要性，切实把整顿和规范房地产市场秩序工作抓紧、抓好。”7月24日，省建设厅等八厅委局转发建设部等七部委123号文件并提出整顿市场的具体步骤、方法和查处各种违法违规行为的意见。
一、房地产市场不规范的主要表现
1、证照不全，违规经营。主要表现在：①一些发展商为了尽快回笼资金，在项目未取得《商品房预售许可证》前，便想方设法利用原有的客户网络或者在楼盘显眼处悬挂横幅，用低于正式销售价来进行内部认购；②分期建设开发的住宅小区，在新的组团未取得《商品房预售许可证》前，张挂使用旧的《商品房预售许可证》，明目张胆对新组团进行预售，企图瞒天过海，欺骗购房者；③未严格按照规定在销售处张挂《商品房预售许可证》等相关证照。
2、销售广告不实。主要表现在：①以其他项目的形象、环境通过移花接木的手段作为自己楼盘的景观效果；②通过电脑等技术手段，对一些所谓的“实景图”进行“艺术加工”，以致名不符实．误导购房者；③熟知购房心理的发展商为了吸引贪小便宜的购房者，便以“大赠送”的形式在广告中大肆宣扬——“买XX，赠送XX”，等等，形式多种多样，小至小礼品，大至名校学位、出国游、多年小区物业管理费等；④制造虚假的购房效应，雇请一些人扮成通宵排队购房的市民，又利用电脑技术炮制人头涌涌的购房声势，给人一种楼盘热销、价值实惠的错觉，使一些不明真相的市民上当受骗。
3、协议、合同里设“陷阱”。发展商为维护自己利益，往往都会钻空子，在购房协议和合同里设置一些条款，使购房者处于不利的位置。最明显的是在协议中关于订金的违约处理问题上规定购房者违约不能取回订金，而作为发展商违约却仅仅是退回订金，这是不公平、不对等的。2000年12月29曰，省建设厅和省工商行政管理局印发的《广东省商品房买卖合同示范文本》在顾及发展商权益的同时，也全面考虑了购房者的权益，但仍有一些发展商以合同补充条款的形式钻空子，而这些条款往往都是对发展商有利的，如在合同中补充约定：“该商品房所在楼字的屋面使用权和外墙使用权、小区和楼字命名权归出卖人，这显然对购房者不利，意味着购房者虽买了房屋，但发展商可在外墙上随意使用；一些发展商补充写上“如遇地震、台风、暴雨等不可预见事项，可据实工期顺延”，为以后逾期交楼找借口埋下了伏笔，从而逃避法律责任，将购房者陷于被动无助局面。
4、乱收费、不合理收费严重。主要表现在：①强制要求购房者进行公证，银行按揭公证更是强制性。其实，我国合同法规定，只要买卖双方签订购销合同，买卖双方的权利都受法律保护，而购房公证只重在证明“真实、合法”的事实意愿，并不真正代表权利价值已合法转移，因此购房公证是多此一举，加大了购房者的负担，并无实质，性意义。笔者还从另一侧面了解到，公证收费的一部分是会返还给发展商或发展商的经办人。②综合服务费(或手续费)，多是代理商收。笔者在实地调查时向销售人员问起这笔费用的收取依据时，销售人员如此回答：“这是销售人员帮助购房者申请优惠及带购房者看楼、办理有关买楼手续的辛苦酬金。”这显然是苍白无力的辩白。要知道发展商委托代理商卖楼是支付佣金的，给予购房者优惠也是出于促销的需要，带购房者看楼及办理有关手续更是销售人员的职责。物价部门也明令不能收取这类收费。因此，向购房者收综合服务费既不合理，也不合法。③个别地方房管部门下属机构强制要求购房者集中办理房产证，从中收取不菲的费用。《广东省房地产交易与权属登记操作规程》规定办理房产证实行自愿的原则，除自主委托代办外不能强制。这个现象虽不普遍，但影响极差，损害了政府的公信力，购房者敢怒不敢言。④在一些楼盘销售过程中，发展商自行聘请律师，却向购房者收取律师费，有的购房者连律师都未见到，怎谈得上代表他的权益。
此外，房地产市场不规范还存在发展商承诺不兑现，面积“缩水”，样板间与交楼标准不符，迟交楼，拖延办证，未通过综合验收就交付使用，不按要求提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，物业管理乱收费，房地产中介不规范等等问题。
二、原因分析
笔者认为房地产市场不规范主要是由如下几方面原因造成的：
1、购房者自我保护意识不强。常有部分购房者在买楼时显得急不可待，不了解有关房地产买卖的相关法律、法规，更不懂得请教有关的专业人员，在销售人员的鼓动下，轻信别人的承诺，头脑发热，未经周详的考虑就草率落定， 因此就出现了这样那样的纠纷，尤以妇女、老人居多。
2、政府监督和执法的力度不强。规范房地产市场的政策法规很多，但监督和执法力度不强。如对于房地产广告的监督管理，规定是由工商行政部门进行监督，但如何监管却没有一套行之有效的办法，更谈不上见一宗违规就处理一宗。据《广州日报》报道，广州楼盘的广告合格率仅为5％。此外，对欺骗购房者的发展商，法规、法律规定可予以降低资级、曝光、通报等形式的处理，但进行处理者极少，有的规定成了空话。而且在有的发展商眼里，降级、曝光、通报只是小菜一碟，伤不了他的筋骨。
3、发展商急功近利，销售人员素质低。由于预售门槛的不断提高及市场竞争激烈，有的发展商不顾法规，挺而走险，一些销售人员由于素质不高，为完成销售任务获得工资及佣金，在发展商的默许下，采用哄、骗、吓等手段，乱承诺或大讲特讲楼盘的 “好处”，对于楼盘存在问题却只字不提，更不是设身处地为购房者着想，服务素质低下。
三、规范房地产市场的意见
1、建立严格的诚信评价制度。诚信不能只靠企业自吹自擂，也不是用巨额的广告费就能堆砌出来，必须是得到社会大众的广泛公认。因此，很有必要建立一整套严格的诚信评价制度，考核指标可根据发展商的综合开发实力、品牌知名度、社会贡献量、遵纪守法程度、消费者投诉量及对待投诉的处理效率及质量等。所有这些都将记录在案，并在媒体和网上公布，供购房者在买楼前随时可以查阅，从而作出是否购房的决定。这项工作必须是由具有较高社会公信力的机构执行，半年或一年考评一次。诚信评价实行动态管理，发现有重大交易纠纷投诉，且处理不力，可随时将其“诚信”称号取消。这项制度的建立可激励房地产企业守法经营，抵制那些无良的发展商，久而久之形成共同守法经营的良好局面，有利于引导市场健康发展。
2、加大监督和执法力度。对待那些不守法的发展商，决不应姑息，更不能手软。首先要加强监督，如对房地产广告的监督，便可委托房地产行业管理协会与工商管理部门共同监督管理，只要一经发现核实是虚假广告，监管者便可向建设行政主管部门提出处罚建议，第一次可责令其限期整改，再犯者可降低或暂停房地产开发资质。同样，对刊载和经营虚假广告的媒体和机构也要给予处罚，并在媒体上曝光。对于那些群众投诉多、情节恶劣的，重复违规的，还可以暂停审批该企业新项目，甚至将其清理出房地产行业。
3、提高购房者的目我保护意识。购房者首先必须懂得一些房地产基本知识，学会自我保护。政府、房地产协会、媒体通过各种途径宣传房地产法规和购房知识，印刷一些宣传小册子免费赠送给购房者。购房者在买房前要注意向熟悉房地产的专业人士请教；签约前多几次实地考察；把售楼人员的承诺记下来，尽可能写进合同里；注意推敲合同中的条款并留意发展商的补充条款，不怕一万就怕万一。
4、发展商要加强自律。房地产市场不规范，消费者买房心慌慌，将会严重地制约着房地产业的发展，作为发展商必须站在社会和行业发展的高度，加强自律。首先，要加强对自身工作人员的素质教育，向购房者提供高质素的服务；其次，实行透明式的销售， 即是购房者落订买房前，由销售人员向购房者明析楼盘的总体规划、套间朝向、楼层、景观及物业管理收费等各项收费，注意事项和合同条款等，让购房者买得放心、住得舒心；第三，拒绝欺诈，提供高质量的产品；最后，倡导兄弟企业与不规范行为决裂，共同树立和维护行业的良好形象。
作为政府主管部门，在坚持不懈抓规范市场的同时，也应注意减轻企业负担，为房地产业营造良好的经营空间。目前房地产企业反映，不合理收费、重复收费仍然严重，垄断行业的垄断收费，项目开发前期办理手续烦琐……等等应该改进。只有在良好的经营空间下，房地产业才能持续健康地发展。（王韶） |
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