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论入世后城市政府对房地产开发的中观管理
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地信息 2002/10/10
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房地产开发的中观管理是指省以下的城市政府对房地产业的管理。加入WTO要求政府先入世，政府是入世的最大应对者。WTO对政府提出了四方面的要求：首先要按照非歧视贸易原则，减少行政干涉，政府给予所有的企业以国民待遇，对各类企业的支持必须是全面的、平等的，否则就构成歧视；其次要按照透明和可预见原则，增强经济管理的透明度、公开性和可预见性，各级政府制定的法律、政策都要公开；第三要按照公平竞争原则，取消对经济行为不公平的行政限制和干预，政府应该是市场规则的规定者和规则执行的监督者，而不是既当运动员又当裁判员；第四要按照自由贸易原则，更多地开放国内贸易市场。入世之后，城市政府对房地产开发的中观管理职能将发生很大的转变。
一、明确房地产开发建设程序。
城市政府要制定房地产开发建设的程序，使开发企业得到房地产开发正常运行的“交通图”和“交通规则”，指明开发企业开发的步骤、途径、规模、方式，以及开发企业应遵守的开发规则和相应的处罚措施，以统一政令，简化程序，便于操作，提高工作效率。
二、公开房地产开发的可利用资源。
各地政府在进行房地产开发管理时，要研究土地使用的合理性和可持续发展的经济模式，适应中国土地制度改革的下一步发展，学会在土地租赁制、城市土地有偿使用全覆盖、土地使用权交易规范化的市场环境中生存与发展，对可利用的土地资源要公开发布，进行招标拍卖，通过制度规范土地市场和房地产市场的有序发展，优化土地资源配置，有效地阻止暗箱操作和私下转让，制止项目用地的不平等竞争，从源头净化和规范房地产市场。一是对房地产开发建设总规模每年进行总量控制。二是对房地产开发项目用地必须通过土地交易市场招标购买。三是对房地产开发项目土地必须先规划，后拍卖。
三、营造有利于房地产业发展的环境。
政府要尽快制定和完善相应的配套法规，进一步优化房地产市场环境，促使企业与国际接轨，按市场经济规划公平竞争。对外国投资者和外国资本进入中国房地产市场，应简化程序，提高办事效率。
四、构建“以人为本”的价值理念。
世界银行驻中国代表处首席经济学家迪帕克曾指出：“中国在资源流动上存在的问题是：劳动力自由流动程度不高，资本流通不畅”，加入WTO后，“中国应该首先培训和加强劳动力和资本等资源的流动性”。这说明，人才流动性的增强是中国加入WTO后的必然趋势。
加入WTO后，国外房地产企业将全方位地进入，它们凭借其雄厚的实力、优厚的待遇和先进的办公条件，势必将更大规模地吸纳中国房地产企业的人才。房地产业的外商独资企业、中外合资企业及国内民营企业与国有企业之间的“高级人才争夺战”必将愈演愈烈，国有房地产企业的“冗员沉淀”问题将更加严重。以与房地产业密切相关的金融业为例，近年来，新建立的各类金融和保险机构，骨干队伍基本上都是从四大国有商业银行的优秀人才中流失而去的。其实，我们应该明白一个简单的道理：一个人，或者说一个“人才”，他在企业中已不是一个自然人，而是一个经济人、社会的人，他的价值和经济性是第一位的，因此，企业为此应该建立一个相适应的平台和环境，并使其价值得以充分的体现，否则，企业是很难持续地实现产品和市场的目标的。
现代企业制度规定所有权与经营权要分离，要求要有专业经营管理人才专门管理。作为所有者，要目光远大，善于感性思维，致力于企业的发展方向和大的决策；而作为经营者，则要心思缜密，长于理性思维，善于组织管理，这些性质难以集于一身。现在房地产业并不缺少有远大目光和善于感性思维的所有者，所缺少的，恰恰是具有房地产专业知识、又有房地产业经营管理经验的经营者，缺少把所有者的决策精心组织策略动作变成现实的管理者。任何一家企业乃至一个行业要兴旺发达，在根本上都离不开一大批具有国际管理水平的经营管理人才。
房地产企业的制度创新应适应全球经济一体化和新经济发展的趋势，并充分重视人才资源，真正体现“以人为本”的理念。如实施期权制、全员持股等制度创新计划，以塑造企业的核心竞争力。实际上，市场竞争将迫使房地产企业选择制度创新，是“筑巢引凤”，主动地去吸纳人才，还是“引凤筑巢”，被动地实施制度变革，都要经历“阵痛”、付出代价，但结果却是一样的：只是进行制度创新，才能制胜于未来。
可以预见的是，房地产企业在经历新一轮的“圈地”浪潮后，对人才的争夺战也将如火如荼地上演。特别是在中国加入WTO以后，进入房地产市场竞争的不仅是国际产品和资本，更重要的是与此相适应的最先进的企业管理理念和运行模式，如果国内的房地产企业不能在这方面与世界接轨，则必然在未来的竞争中落败。因此，“尊重资本，善待人才”，不应该只是一句口号。（张海平） |
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